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一箭醒

小区是社会的缩影，小区管理不仅是目前人们关注的焦点，更是社会和谐的基本要素。小区管理纷繁复杂，物业与业主间的矛盾时有发生。本文提供了一个新小区的业主自主管理的概况，希望能有所借鉴。<br/><br/>　　星晟花园位于崇安区广瑞路街道丰环社区内，红白相间的欧式楼群耸立在绿荫丛中，是一个环境安静、三面环水、绿化优美的小区。小区开发面积６０９３２平方米，共有住户４１６户，初期物业管理由开发商下属子公司管理。<br/>　　星晟花园业主委员会于２００５年８月１６日成立，成立后发现原物业管理不善，业主们十分不满。经过召开业主代表大会和通过４１６户业主书面表决，２００６年新年伊始，星晟花园小区实行业主自主管理。但原物业公司撤走时，未留下分文资金和器材，正常的开支无来源，业主委员会一下陷入了困境。在这紧急关头，业主委员会主任率先解囊，借款六千元给业主委员会为小区办实事，各楼道小组长闻讯后踊跃上缴物业管理服务费，业主们听说经费紧张也纷纷上缴物业管理服务费，齐心协力渡过了难关。<br/>　　业主委员会实行自治管理后，先后在小区内补充栽种了花木，添置了公园休闲椅，安装了运动健身器材。去年和今年还对小区的公共部位如亭子、楼道墙体都进行了粉刷，多次清理屋顶水箱，抢修了小区所有水泵、水箱，并定期进行保养，清理污水下水道。根据小区业主们关于安全防范的建议，在丰泽苑河道水泥小通道处安装了防护栏门，现在正在动工配置监控探头，加强安全技术防范。大门口设立了黑板报，及时将业主委员会工作动向和小区内好人好事、时事、保健、趣闻定期公布。今年“六一”儿童节，举办了本小区儿童趣味猜谜有奖活动。现在正在开辟小区业主活动室，不断丰富活跃业主们的业余文化生活。面对社区内“４０５０”下岗人员就业难的问题，业主委员会聘用本小区“４０５０”人员８名，社区内“４０５０”人员４名，社会闲散人员５名作为物业工作人员。<br/>　　无锡市住宅物业管理服务标准出台后，业主委员会立即着手制订了小区物业管理服务标准，将每月０．３０元／平方米的二级管理服务标准在不提价的前提下参照０．７０元／平方米的四级物业管理服务标准试行管理。经过一年的试行，今年的物业管理服务标准在原定每月０．３０元／平方米的基础上下降２．５％收取；每户每年３６元的防盗门维修费用由业主委员会买单；电瓶车充电实行一车一表按实结算，损耗电也由业主委员会买单。这些惠民举措的实施使业主委员会在居民中威信大增。<br/>　　财务收支是业主比较关注的。为此，该小区业主委员会加强了财务的透明度，财务收支情况面对业主开放，并定期向业主代表大会汇报，小区业主对使用情况产生疑问，可无须理由地到业主委员会询问、查账，让业主真正成为小区的主人。<br/>　　然而，业主委员会自主管理作为一项新事物，存在着许多困难和问题。例如，业主委员会是群众团体，收支往来需在银行开户，但因不是行业单位，银行不予设立账户。此外，正常的停车费、物业管理服务费收据（票据），在税务部门无申领资格。该小区的开发商对于物业财务、业主共有财产和大修理基金上缴至今移交不明和不完整。这些尚需协调。

一箭醒

这么好的贴，加精，快！

曼林格窗饰

<p>顶了</p>

大宝爸爸

是将来发展的方向！实行小区管理自治，做到人员精干、财务透明、邻里和睦，自己家的事自己来办！顶了！

江南雨

顶！[em01]

一箭醒

<p>希望梦想实现，呵呵，大家不要光看不顶啊！</p>

领悟创优

<p>楼主是个热心人,从平时发贴可以看出。</p><p>楼主的出发点不错,愿望也不错,但实现还有段时间和距离。大家也有这样的想法：希望钱收得少，小区呢要上档次，住得安心、省心、舒心。我也同样如此，因为我也是业主，不过是别的小区的，但将来会在圣廷苑做业主的，呵呵。</p><p>由于工作关系，现在从我了解的角度谈点自己的看法，希望大家能对物业管理有点了解。声明：我不是物业科班出身，但我从书本和本小区的物业监督工作实践中学了些皮毛，所以希望大家对错误的地方尽管批评、指正，但谢绝人身攻击和漫骂，先谢过大家。</p><p>小区进行物业管理是方向。这点上大道理不用讲，大家自己可以体会。</p><p>小区即使是自治，也是有一帮热心人和团体在管理和服务的。只不过自治的有些人不拿报酬，也没有企业赢利的利益驱动而已。要自治，必须要形成这么一个团队：有公益心、有奉献精神，有组织协调能力，有公信力，得到全体或大部分业主的信任和支持。还有很重要的就是：各位业主的态度和素质。</p><p>小区要自治，不是不可以。但在成立业主委员会前，也即叫前期物业管理时期是不现实的。业主还没入住，相互也不认识，所以既没有组织者，也没有参与者，怎么实施呢？存在在一段真空期，所以国家规定，商品房预销售起，就必须和物业管理企业签定前期物业管理协议，也才有了如我们的销售阶段有奥园物业提供的现场服务和交楼时的一站式服务等等。</p><p>有事出去了。未完待续。</p><p></p>

领悟创优

<p>下面我们帮物业公司大约算下帐：按第一年计算，一期面积１１６１７４.２２（最终测绘），实际交付面积大约７０％，即８２０００元／月（９月为８１９０２１.０５元）。下面算支出：人员５０人，实际９月用４７人，工资福利保险合计７６０００元（１６１８元／人月）。由于前期需要和构筑管理架构，所以人员薪酬比重略大（正常在５５％左右）。行政办公费２０００元；公共区域公共设备设施维修养护费中零星材料费１５００元，绿化养护费暂无（因为是保养期），清洁卫生费中公共场所清洁物耗１２００元，公共秩序费中保安物耗４００元。公共责任保险２０００元，物业收入须交税金６.７％为５４８７元，物业公司管理者酬金８％为６５５２元。以上合计９５１３９元。还有公共水电费由于９月电表还没装（１０月１５日已安装），所以是我们泓佳置业全部分担了。根据我们和物业公司的协议，不足部分在前期阶段由我们补贴。</p><p>　　由于是第一年，所以好多费用还是没有体现（如电梯年鉴和保养费１７００元／台年*４２台，绿化等工程均保养期一年内还不产生费用。），或者是目前由我们公司在支付的（公共区域的水电费，生活垃圾费和化粪池清运费已付清一年）。根据愿来物业公司测算一期总费用为１２万／月，单元电梯和变频水泵另外。这也是１元／平米月的来源。</p><p>　　以上只是我了解的大概情况。</p><p>　　我认为，我们不能简单地认为物业费贵了，还是便宜。也不一定能说自治好，还是不好。我们要观察的是物业收了钱是否在塌实做事，为业主服务，或者说他们的服务有没有达到预期，是不是值得。</p><p>　　我们对奥园物业的选择，目前还不能说是成功的，我们的出发点是引入外地知名品牌，提升服务理念，给业主提供质价相符的服务。从目前看他们的工作理念、工作态度、工作方式、管理模式还是值得学习和称赞的，也基本得到了各级部门、各主体的认可和赞同。但深入进去后，我们也发现许多值得改进和完善和深化的地方和方面。到底是否满意，最有发言权的当然是各位业主和住户，而且对他们是肯定还是否定不是一时的，是在我们今后得到的服务过程中，在生活和交往中每件事的处理和解决问题时才能逐步体会、感觉和评判。</p><p>　　我们业主对物业的要求会越来越高，物业服务人员呢也要不断提高素质和修养。我们要善于发现他们的问题，我们也要善于以适当的方式反映问题。我们要允许物业公司犯错误，更应该督促和检查他们改正错误。我们要享受服务，我们也要承担义务，我们要享受与我们付出价值相当的服务，物业公司要付出与前期管理协议承诺相当的服务。</p><p>　　物业公司没有绝对的好和坏之分，业主也没有绝对的好坏之分。物业公司难为无米之炊，业主也不是“肉头”。物业公司是“无利不起早”，业主也希望“马儿要好，最好马儿少吃草”。所以找到二者的相对平衡是物业公司和业主的共同责任。</p><p>　　以上不知所云，还望大家担待。最后用一句奥园物业员工天天在大家窗外喊的口号结束本次发贴：“将心比心，换位思考”</p><p>　　</p>

[此贴子已经被作者于2007-11-16 12:58:12编辑过]