关于个人转让房屋的相关税收问题

山高水长 · 发表于 2005-11-9 10:39

为规范房地产税收征管，促进房地产市场健康有序发展，针对个人转让房屋税收征管问题，根据营业税暂行条例、实施细则、国税发【2005】89号、财税【2003】16号、财税字【1999】2lO号文件、苏地税发【2005】105号、锡政办发【2005】72号、江阴市人民政府办公室澄政办发【2005】51号、《税收征管法》、《发票管理办法》、及其实施细则等有关规定，结合我市地税征管实际，现就有关个人转让房屋税收征管问题明确如下： 
一、住宅房税收政策 


l、购置房政策： 
从2005年6月1日起，对个人购买不足2年的住房转手交易的，销售时由销售人按其取得售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时由销售人按其售房收入减去购买房屋价款后的差额征收营业税。 
上述个人购买房屋的时间以契税完税证明上开具的填发日期为准。无法提供契税完税证明的，以房屋产权证书的发证时间为准。 
上述普通住宅标准为必须符合以下三个条件： 
(1)住宅小区建筑容积率在1．O以上(含1．O)；
(2)单套建筑面积在144平方米以下(含144平方米)；
(3)实际成交价在同级别土地住房平均交易价格1．44倍以下(含1．44倍)。



2、个人根据相关政策取得的房改房、拆迁安置房等住宅房，也应按上述政策执行。 
3、个人符合相关政策规定的自建的住宅房，根据国税发[1999]210号《财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》规定，第一次销售转让时免征营业税； 
4、个人以赠与方式转让住宅房的，不征营业税，但赠与必须符合相关法律的规定，且已依法办理公证手续；个人受赠取得的住宅房，在第一次销售转让时由受赠人按规定全额征收营业税。 
5、个人以继承方式取得的住宅房，在第一次销售转让时，按照购置住宅房的相关政策执行。 
城建税、教育费附加、地方教育费附加与营业税同步征免。(税率：营业税为5％，城建税为营业税额的7％，教育费附加为营业税额的3％，地方教育费附加为营业税额的1％)
 印花税根据个人转让房屋的产权转移书据买卖双方依合同金额的0．5‰贴花，产权证书按件贴花5元。



以上税种由地税局委托房管局征收。
 个人所得税由销售房屋的纳税人自行到税务机关申报缴纳。



二、非住宅房税收政策



1、个人购置的非住宅房屋，销售转让时仍按财税【2003】16号文规定执行，即销售或转让其购置的非住宅房，由销售人以全部收入减去购置或受让原价后的余额为营业额征收营业税。

2、个人以赠与方式转让房屋不动产的，不征营业税，但赠与必须符合相关法律的规定，且已依法办理公证手续；个人受赠取得的房屋不动产的，在第一次销售转让时按规定全额征收营业税。



3、个人以继承方式取得的非住宅房，在第一次销售转让时由继承人按规定全额征收营业税。



城建税、教育费附加、地方教育费附加与营业税同步征免。(税率：营业税为5％，城建税为营业税额的7％，教育费附加为营业税额的3％，地方教育费附加为营业税额的1％)对个人出售非住宅房屋的，由销售方按财产转让收入征收个人所得税，根据房屋销售金额减去房屋购置价款或自行建房支出以及营业税等有关税费后的余额，按20％计算征收个人所得税。



印花税根据个人转让房屋的产权转移书据买卖双方依合同金额的O．5‰贴花，产权证书按件贴花5元。



以上所有税种由地税局委托房管局征收。



三、发票开具有关规定



1、个人出售房屋开具发票时，在房管局代征时开具，出售人应该提供身份证、原购置房屋发票、购置或自建房屋产权证、购置房屋合同、销售房屋合同、原购置房屋的契税完税证明、销售房屋评估报告营业税等有关税费凭证原件及复印件等有关资料。房管局在审核无误的基础上开具发票，原件交由房屋出售人，复印件留存。



2、房屋销售价格原则上以房屋成交金额为准，据此开具发票。对于房屋成交金额明显偏低且无正当理由的，税务机关有权进行核定，以评估金额作为计税依据征税，并据此金额开具发票。



3、以赠与方式转让房屋时，不得开具发票。



4、以上所指房屋评估价格与缴纳契税的房屋评估价格一致。
 　　　　　　　　　　　　　　　　江阴市地方税务局
　　　　　　　　　　　　　　　　2005年11月

[此贴子已经被作者于2005-11-9 10:43:59编辑过]

40265906 · 发表于 2005-11-9 16:47

房管局会不会再发文了？

山高水长 · 发表于 2005-11-10 10:43

营业税和个人所得税都是地税局的职能，房管部门只是代收而已。应该不会再发文了

40265906 · 发表于 2005-11-10 16:30

房管局是执行单位，内部总有个操作程序吧，再让我看看，找找漏洞，如果让我找到了，嘿嘿，我就发啦！[em01][em01]

细水长流 · 发表于 2005-11-17 12:47

那就是净收入=销售额-销售额*(5%+7%+3%+1%+5‰)-5

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