转：房产律师看楼市：房价整体必然下跌的三大理由

lanyao · 发表于 2005-11-4 10:14

供稿：江苏苏源律师事务所建筑与房地产部袁涛律师

 随着“十运会”的临近尾声，“十运会”后南京各板块房价的走势，再次成为大众与传媒关注的焦点。本人从事房地产法律服务已有一段时间，与开发企业、销售代理企业以及购房者接触频繁接触，因此正好趁着这个难得的机会，说说我的看法。

　　且不论各机构和许多专业人士如何对南京的房价走势作判断和分析，我结合自身的认识和理解，认为，南京房价在近一年内将继续保持下滑态势，也就是说，房价整体必然下跌。 
　我看空的理由很简单，主要来自三个因素和判断：房价的建设成本、利润空间与购买需求。 

第一，房屋的建设成本在整体逐步下滑。

　　随着房地产投资过热势头得到逐步遏制，围绕地块使用权争夺的竞争程度在逐步下降，南京部分板块的土地成交价格正在回落。并且，随着市场需求的逐步下降，钢材、水泥等<a href="http://house.focus.cn/~zhuangxiujinghua/" target="_blank" >建材</A>的供求关系得到进一步改善，建材价格在逐步下调。即便考虑到节能、智能化等设施给成本带来的影响，房屋建设成本总体价格仍然处于下滑态势。



第二，开发商的利润空间相对较大，存在下调的弹性空间。

　　房地产行业作为具有较强盈利能力的行业，其行业平均利润率仍然较高。据有关统计，在6000元/平方米的销售单价中，开发商的建设成本往往还不到4000元/平方米，毛利润达到40%以上并不足为奇。（由于政府机构信息渠道的逐渐透明，开发商的地价、建安成本、税费等都可以查询和计算得知，这意味着，我们可以通过评估，来大致了解开发商的建设成本和的利润空间。）因而对开发商来说，在销售状况不佳的情况下，开发商对房价进行适度下调，不但有能力承担下调后的价格，并且仍然可以获得较为合理的利润。而对全行业来说，高利润率并不能长期持续存在，随着产业资本分布格局的不断调整，房地产业将逐步回归到合理利润率的水平线上来。



第三，购房需求相对回落，开发商为拉动销售和资金回笼，必然采取促销手段和降价措施。

　　从近期的市场销售状况和开发商的反应来看，都已验证这一趋势，并且随着传统销售旺季的结束和年底资金结算高峰的到来，开发商为尽快回笼资金，必然要加大促销甚至降价力度。同时，由于市场供给相对充分，而购房需求逐步回归理性和投资性购房比例的降低，能够承受与消化高位的房价的短期有效需求相对不足，开发商心理预期已作下调。对开发商来说，与其将建设资金沉淀在建设项目上，承担较高的信贷和民间融资成本，倒不如尽快地降价变现应对难关和规避风险来的好。

　　需要补充说明的是，在市场行情总体下滑的情况下，存在一个木桶的“箍板效应”，即房地产市场各板块的价格，并不是由板块内的多数开发商决定的，而是由板块内的最低价格引导的。当某一开发商不堪资金链重负，率先降价套现的时候，往往引发整个板块内各楼盘降价跟进。

笑行天下 · 发表于 2005-11-7 22:29

楼上的，买房子可不是买猪肉哦。[em05][em05][em05][em05][em05]

sealand · 发表于 2005-11-8 12:45

哈哈mxqs115一看就知道是卖猪肉出生的,你没有看到他前几次的猪肉贴么,一看就知道是炒房爆富者,案板上看样子还有几块肉等着出售,赶紧自己消化吧,等着发臭就只能仍水沟了!阴沟翻身也只有咸鱼的份没有腐肉的命哦

山高水长 · 发表于 2005-11-8 17:05

真理就是这样被争论出来的。不过请各位注意用词啊

40265906 · 发表于 2005-11-9 10:27

唉，我只关心江阴的房价！

sealand · 发表于 2005-11-9 12:47

115,你是腐肉吃多进绦虫了眼花，还是书念得少看不懂国语啊!如此直白的文字,你读来还吃力么?那就再告诉你一句:站着理亏,躺着肾亏的人再多吃猪肉只会加重症状哦!

lanyao · 发表于 2005-11-9 13:42

有不同意见是正常的，但注意说话方式
尽量采用数据、理论，不要人身攻击

sealand · 发表于 2005-11-9 14:12

版主 不好意思啊，实在是气急了!

40265906 · 发表于 2005-11-9 16:32

涨与跌，所谓仁者见仁，智者见智，大火伤肝啊

40265906 · 发表于 2005-11-10 12:25

不要跑题，我们要争辩，要火花，但不要火气！请各位论友自重！

[此贴子已经被作者于2005-11-10 13:07:03编辑过]

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