抛砖引玉，关于今后业主、业委会、物业的关系设想

chenli6118

抛砖引玉，关于今后业主、业委会、物业的关系设想

    闲来无事，经常逛逛论坛上的各个房产小区，小区的管理矛盾，经常存在于业主与业委会，业主与业主，业主与集体，业委会与物业公司，业主与物业公司等，大致为相互不信任，利益争端，管理模式，物业费交纳和使用、支出，房屋维修等几方面。要建设建设和谐、幸福、文明小区，主要就是解决这些矛盾。想从体制安排商谈几点个人的不成熟想法，不到之处，请各位斧正。

    治理一个小区，其实和一个股份公司也有相似之处，不妨借用成熟的权力相互监督制约经验，安排小区的管理。

    1、最关键的是物业费、停车费、业主公共设施出租费的收取和管理、监督，能否直接由业委会收取，存在业委会开设银行账户上，不与物业公司直接接触；
    2、能否增设监事会，监督业委会工作和资金安排，使用，业委会所有安排应转监事会备案便于监督；
    3、物业公司将日常维护经费，办公经费，保安人员经费等经常性开支每月报业委会据物业管理情况列支，维修项目优先安排物业公司，物业公司无能力的项目，可向社会i专业公司招标。小型维修支出按项目由业委会按决算审核支付，中型以上先有物业报预算给业委会和监事会审核，一致同意后方可施工，完工后上报决算，两委审核同意后支出，并保证施工方合理利润。
    4、经费收入、使用，项目安排预决算每月公布，任何业主凭产权证、身份证均可查阅，无需批准。
    5、业委会合理规划年度计划、资金预算，公布于众，转监事会备案。
    6、杜绝暗箱操作，业委会提前公布议事项目，允许业主旁听，发表建议，尤其是有利害关系的业主意见，并向监事会备案。重大项目的议定，报业主代表大会审议。议定项目及时公布。
    7、业主代表应保证广泛性和合理性，业委会与监事会成员应每年更换1/3。
    8、业委会与物业公司签订物业服务和标准合同，明确管理、考核细则，按考核情况支付资金。
    9、资金使用有结余的，除合理的留存和公益事宜，其余返还业主或在下一年度核减物业费。
   10、明确两会成员工作的公益性、荣誉性，但也要合理支付业委会、监事会办公支出，成员的用于小区管理交通、电话等方面的支出。
   11、和业主签订物业费收取、缴纳和物业标准的合同，关心每一位业主提出建议，及时合理安排业主提出的维修整改项目。多名业主联署意见、建议，代表大会应在规定期限内审议，并将结果及时通报联署成员，审议通过的应立即转交业委会安排实施，并转监事会备案。
   12、业委会、监事会每年向业主代表大会报告工作，主要负责人还影响业主代表大会提交述职报告。非代表业主有权旁听，并发表意见。
   13、两会主要负责人是各自会议召集人，负责会内事务，但在意见不统一时需要投票表决时无投票权。

    说到底，关键在四点，1、权力制约；2、物业费由业委会直接收取后物业公司能否接受；3、业主支持度；4、相关政府部门对新事物的支持

    另：业委会成立物业服务有限公司负责小区物业或本身公司化呢？
  

sagitar

设想好啊，仔细想想，如果物业费收1.2元/平方米.月，一年费用26.7*1.2*12=384万，第一年打六折（考虑没有全部销售，交房）231万，第二年八折308万，第三年就是380万了。

星河

业主的宽容和理解

业委的热心和尽责

物业严谨的工作作风及完善的管理制度

三者之间的有效沟通

就皆大欢喜了！

能快乐就快乐

此問題將來很頭痛！正如星河所言‧三者之間缺一不可！有物業總比無物業好！

能快乐就快乐

江陰有些所謂高檔小區巳開始拒交物業費！其中和一些原駐扎在農村的業主有很大關系！有些人的意識還停留在遙還的年代！

hyhy

楼主很有才啊 考虑的非常细致 设想也很大胆啊
个人感觉操作性方面有待考证  这样操作  一来物业未必接受 二来业委会势必牵涉许多精力  对成员的要求也更高