律师提醒：八大诱人的售楼承诺背后有“玄机”(人民网房产城建频道：2005-10-6 14:

CBR400 · 发表于 2005-10-27 12:06

律师提醒：八大诱人的售楼承诺背后有“玄机” 人民网房产城建频道：2005-10-6 14:16 时下，各种房展会接踵而至，楼市广告铺天盖地，房产开发商们使出浑身招术纷纷推出各种促销计划，目的就是吸引购房者持币等待的眼球，拨动观望者渐渐麻木的神经，以谋打破市场僵局，提高销售速度。 财满街 CBD传奇小户型风暴 莱镇香格里 促销本身无可厚非，但面对开发商们由简单变复杂、由平淡变出奇的促销方式，购房者与半年之前的状况相比，尤其是经历了房屋买卖难与易两重天之后，似乎又重新回到久违的“做皇帝”的感觉。表面上，现在的“万变促销”与上世纪90年代中期似曾相似，但由于市场背景、环境和特点不同，许多方面却有差异，广大购房者应多长个心眼，多留点神。 记者近日走访了沪上专业处理房地产纠纷的律师们，请他们就现在几种常见的促销方式，结合曾经处理过的案例作深入浅出的读解和善意的提醒，为的是引导广大购房者不要被促销所诱，有效规避风险。 促销之一：降低首付 个案操作：某楼盘推出首付10％，在正式签合同之前，先订三方协议，由购房者向专业投资公司借贷一笔相当于楼价20％的款项，再去办七成按揭。 律师提醒：上海市君悦律师事务所杜鸿亮律师认为，从表面上来看，降低了首付款，可帮助一时手头现金不多，但有买房需要的购房者。当楼市遇到不景气时，大多数房产商都会推出“降低首付”的营销策略。但严格来讲，银行要求购房者有一定自由资金（比如不低于30％）才愿意贷款。降低首付的做法会使银行的风险增加，因此，银行将会对购房者的资信要求比较苛刻，有可能会出现购房者获得的贷款不足，因此，提醒购房者在与开发商签定房屋买卖合同时，应当注明一旦贷款不足的处理方式。另外，购房者与投资公司签定借贷合同、购房者与房产商签定买卖合同，在它们之间的关联性方面以及具体签法上也值得购房者多加注意。 促销之二：返还差价 个案操作：某开发商承诺，在某时段购买某楼盘，以后若楼市价格下滑，愿向购房者以现金返还差价损失。 律师提醒：上海市东方正义律师事务所李亚慧律师认为，房产商的这些承诺并不意味着购房者无风险了。在签合同时应从三方面考虑：首先注意是否将“返还差价”等承诺写进了合同，如没有明确约定，应意识到这没有法律效力。一旦发生纠纷，购房者会承担败诉的风险。二是若将承诺写进合同，在以后的操作中仍会存在问题，如差价损失以何标准来确定？同一时期的楼盘会存在不同位置不同价格等方面的区别，其市场价值的定位会随着时间而发生变化，差价损失的计算依据又是什么？三是差价损失的计算期限有无时间限制？若没有，这对开发商的约束力度会大大降低。若有，由于市场千变万化，会产生许多不确定因素，是否会得到法院的支持也是不确定因素。 李律师建议购房者，若签这种合同，除了以上考虑外，在与开发商作明确约定时，还应就返还差价的具体履行标准作详细约定，只有约定得越详细才越具有可操作性。 促销之三：无理由退房 个案操作：某开发商表示，两年内购房者如要退房，公司将提供原价退房或差价补足两种选择。退房时，购房者的房款还将获得5．8％的年利率。 律师提醒：上海市申房律师事务所孙洪林律师认为，对于购房者来讲，“无理由退房”风险与利益同在。首先，交房与退房时间都是开发商定的，购房者从时间差上丧失了自由。其次，购房者付款多为银行按揭，若还款期间退房，对银行来讲，购房者的抵押借款合同如何继续履行或终止？相关的税费、保险费的支出如何退还？若退房时，房屋已交付，装修费、契税等费用谁承担？此外退房中，开发商审核或批准在时间上把握的主动权都在开发商，这给“无理由退房”加上了个“有理由”的时间。而且在退房期间，房市的涨跌、开发商经营状况均影响开发商承兑情况。 上海联业律师事务所王展律师认为，购房要看中品牌开发商，对于项目公司开发的楼盘，要谨慎看待这种承诺。若签这样的合同，他建议购房人的房款支付后专门汇入开发商在银行单独设立的账户，该资金专门用于担保两年后退房时房款和利息的支付。而在两年内，开发商无权动用这笔资金，并且，开发商还应向该账户事先存入相应房款的利息。另外在退房程序上，开发商应在约定的期限内退还房款及利息。 促销之四：延期付款 个案操作：某区一个自称为豪华楼盘提出购房者只要先支付30％的首付款，余下的款项待交房时再付清。 律师提醒：上海市君悦律师事务所杜鸿亮律师认为，房产开发商的这种促销策略降低了购房者付款的财务成本，但这类房屋的余款如果购房者是基于银行贷款的话，建议购房者在与开发商签约时，应当确定银行同意两年后给予足额银行贷款。因为目前银行贷款政策也是经常变化的，若房产开发商交房时购房者银行贷款不足，买卖双方之间势必会引起纠纷。另外，还需要提醒广大购房者的是，应当在支付首付后立即办理商品房的预告登记，以保护自己的权益。 促销之五：购房保价 个案操作：某楼盘推出购房保价，承诺客户在区域平均房价下跌时给予差额补偿。 律师提醒：上海联业律师事务所王展律师认为，按照这个承诺，消费者买房后一定期间内，若房价下跌开发商应补偿差额，但怎么补法？购房人说房价每平方米下跌了1000元，而开发商不认可又怎么办？且房价以哪天为准？万一哪天房子有质量问题或者开发商迟延交房，购房人要求退房，那么该按什么价格进行退款和赔偿呢？王律师建议，若参与购房保价，一要明确“区域平均价格”的范围、时间节点和确定主体；二要明确开发商补差的时间和违约责任；三要明确开发商在合同中违反交房义务情形下的赔偿责任的计算基数，是合同约定的房价还是已经扣除补偿差额后的房价；四要开发商最好有一笔资金，作为补差资金来源的担保。 促销之六：送保楼金 个案操作：某套房屋卖100万元，承诺每年以10％－12％的保楼金给购房者。另如某开发商承诺购买某商铺后，即送总商铺款27％的养铺金。 律师提醒：上海市君悦律师事务所杜鸿亮律师认为，“保楼金”、“养铺金”其实均为价格打折或售后返利的形式变化而已。目前，有的开发商承诺购房者购买后立即支付，有的则答应分期支付共两种形式，在现实中以后者居多。 杜律师提醒广大购房者，如果开发商承诺的“保楼金”、“养铺金”不是立即一次性支付的话，要充分考虑开发商的履约能力以及是否有强有力的担保，事实上售后返利由于开发商不能实现承诺的案例比比皆是，购房者还应三思而行，谨慎待之。 促销之七：返税购房 个案操作：开发商承诺，如购买140平方米以上的户型，只须缴纳2％的契税，上调的契税可以在房价中返还。 律师提醒：上海市君悦律师事务所杜鸿亮律师认为，根据有关政策，140平方米以上房屋属于非普通住宅，购买非普通住宅的风险并非仅仅体现在第一次购房契税上，今后可能开征的保有税（如物业税）和转让税（土地增值税、营业税、个人所得税等）均可因为是购买了非普通住宅而将区别对待，故这个承诺对今后来讲，不确定因素较多，风险也较大，购房者对此应作好充分的思想准备。 促销之八：购房送车 个案操作：某开发商承诺，凡购买某别墅，即赠送购房者某名牌轿车一辆，还附带牌照。 律师提醒：上海市捷华律师事务所张吉力律师认为，“买房送车”是个美丽的陷阱，若双方约定不明极易产生纠纷。他举例，今年5月黄金周期间，蒋先生看到某处“买别墅送宝马”后激起消费冲动，草草地在订购协议上签了名，并支付了10万元定金。之后他发现协议有问题，条款称“赠送宝马车具体见预售合同补充条款”，他根本没看过预售合同。第二天，蒋先生赶到售楼处看了预售合同后，才知道这条件是“所赠宝马车型号待定，交付地点由甲方指定，交付时间为甲方交房后一年内且乙方付清全部房款、一年物业费及车辆购置税费……”蒋先生后悔不及，后经朋友帮忙，才与开发商达成退回5万元定金的和解协议。 张律师提醒，购房者对“购房送车”要冷静对待，对所送的车应当以明确条款约定，如是什么名称、规格（型号）、数量、价值，何时交付、交付地点、违约责任等都应约定清楚，对于大价值的赠与最好将此合同或协议进行公证。 来源：房地产时报 责任编辑:张宗博

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