长江国际物业考核办法

长江业委会

长江国际物业服务质量考核办法
为了更好的监督中奥物业公司服务质量的落实，达到质价相符的三级物业服务标准。按照《江苏省物业管理条例》，在浮桥社区的指导下，长江国际业委会、浮桥社区、中奥物业本着公平公开的原则，制定本考核办法。
一．        考核标准
《江苏省住宅小区物业服务标准》三级物业物业服务标准。
二．考核小组
由业委会牵头，浮桥社区，中奥物业公司三方组成物业服务考核小组，业委会招募业主监督员积极参与。考核小组职责分工如下：
1.业委会职责：
1）负责拟定物业质量监督考核办法；负责组织月度考核，并向业主公示。
负责审核考核问题及考核得分，对检查中的问题督促物业服务中心整改，并积极协调需业主配合的整改事项。
业主监督员职责：
按照业委会的组织与安排，依据“长江国际物业服务质量抽查考核表”的内容，客观准确记录检查中发现的问题事项、问题地点等，将检查表交与业委会存档。
居委会职责：
监督业委会、业主监督员、物业公司，公开、公平、公正地履行本考核办法；
协调沟通业委会、业主监督员与物业公司在执行本考核办法过程中产生的异议；
物业服务中心职责：
积极参与业委会组织的月度考核及季度考核汇总工作；
对于月度检查考核中存在的问题，制定整改计划，并将整改落实情况向业委会、居委会报告。
主动与业委会、居委会沟通，对于非物业职责范围内的问题，物业将积极予以协助并做好相关解释工作，提请业委会及广大业主给予理解。
三、考核时间及形式：
1、采取日常监督，月度抽查，第三方满意度抽查，每月汇总的形式。
2、考核采用100分评分制，（必要的情况下业委会可委托第三方进行月度满意度抽查，抽查结果占25%）；每月汇总出得分情况，得分90分及以上为达标，否则为不达标。
3、月度抽查结果及汇总结果及时向全体业主公示。
考核程序：
由业委会确定抽查考核区域与时间，以楼为单位，召集业主监督员、社区居委会、物业服务中心进行现场检查考核。
依据三级物业服务标准细则内容，考核小组成员对楼内、楼外（与其他楼公共空间靠近己楼的一半）物业服务进行全面检查，并填写“长江国际物业服务质量抽查考核表”，必要时留存照片。
检查结束后，完成评分、扣分项汇总；考核小组将“长江国际物业服务质量抽查考核表”原件提交业委会存档，居委会和物业公司保留复印件。
物业公司依据“长江国际物业服务质量抽查考核表”中的“扣分”项提出整改计划，考核小组确定复检时间，各方签字确认，由物业公司进行整改。（业委会收集的日常业主意见也一并纳入本次整改计划中）。
物业服务中心按期整改后，将整改完成报告提交业委会、居委会。业委会组织 “整改项”验证，对验证合格项按满分计算不再扣分，三方对最终考核得分进行修订，签字确认。次月初由业委会将上月抽查楼考核评分予以汇总，并经业委会盖章确认后予以公示。
《长江国际物业服务质量抽查考核表》（见附表），共53项，每项1-5分值，满分100分（按月度抽查所占比例计入季度汇总），考核小组打分时为各项从0~各项分值之间打分。检查表中“问题描述”应准确，注明问题事项、具体地点等；
第三方满意度抽查
业委会委托无利益关系的第三方满意度调查公司，设计好抽查方式和内容。
每次抽查前由业委会、居委会、物业公司三方一起随机选出少量楼宇，由第三方对这些楼宇进行满意度抽查。
第三方满意度抽查满分占25%分，具体得分以第三方提交的满意度抽查报告为准。
月度考核汇总:  
每季度初，由业委会、居委会、物业公司对月度检查情况进行汇总。若得分大于等于90分，则上季度考核“达标”，否则上季度考核为“不达标”。此结果将成为物业服务中心履行《物业服务合同》的考核依据。
对于供水、供暖等二次交换站依据需要定期检查监督。
物业公司向业委会提供岗位人员配置表，以便总体层面监督。
考核内容与细则：
依据《江苏省住宅小区物业服务指导标准》三级物业服务标准，按照“基本要求”、“房屋管理”、“共用设施设备维护”、“公共秩序维护”、“保洁服务”、“绿化养护管理” 六大部分进行检查。

《长江国际物业服务质量月度考核表》

楼号：            年月：              检查时间：
项目        检查内容及细则        分值        考核打分        问题描述（打分不及格时填写）
（一）
基本
要求        物业人员按编制要求上岗，每少一员扣一分        5               
        物业服务企业所有员工统一着装，佩戴标牌，行为规范，服务主动、热情。        2        　       
        公示 24 小时服务电话，受理业主、物业使用人报修、投诉。        2        　       
（二）
房
屋
管
理        对房屋共用部位进行日常管理和维护，巡检记录和保养记录齐全。        2        　       
        每日巡查1次物业管理区域楼宇单元门、以及其它共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维护。        2        　       
        按照房屋装饰装修和安全使用的有关规定及管理规约的要求，将室内装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。每日巡查1次装饰装修施工现场，对施工进行及时监督。对危及房屋结构安全、影响房屋外观、拆改共用管线等损害公共利益的行为及时制止，并报告业主委员会和政府有关主管部门。        1        　       
        物业管理区域设有平面示意图、路标、楼宇标识标牌、共用设施和场地标识的，做到维护及时、标识明显。        1        　       
（三）
共
用
设
施
设
备
维
护        按合同约定，制订物业管理区域共用设施设备年度、月度养护及维修计划，保养和维修记录齐全。        3        　       
        有完善的设备安全运行、维修养护、设备巡查和设备用房卫生清洁制度并在工作场所明示。设施设备标识齐全、规范，责任人明确。有设备台帐、运行记录和巡查记录。        2               
        设备运行严格执行操作规程，无重大管理责任事故，有突发事件应急处置预案和处理记录。        2        　       
        设备用房应保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。        1        　       
        定期检查消防设施设备，可随时启用；消防通道畅通。        3        　       
        每日至少2次对一般共用设施设备进行巡检，巡检记录规范齐全。特种设备的巡检按相关标准执行。        1        　       
        实行24小时值班报修制度。急修半小时内到达现场，一般维修12小时之内或在双方约定时间到达现场。        2        　       
        共用照明设施完好率95%以上，并按规定时间开关。        2        　       
        物业管理区域道路平整，主要道路及地面车位、地下车库交通标识齐全、规范。        1        　       
        载人电梯24小时运行。        2        　       
        物业管理区域设有水景、水系的，应及时维护、定期换水、定时开放。        2        　       
        对可能危及人身安全隐患的设施设备、场所，设有明显警示标识和防范措施。        1        　       
        对楼外雨、污水管道每月检查一次，每年对公共雨、污水管道全面疏通一次，确保排水通畅。        1        　       
        对化粪池每月检查一次，每年清掏1—2次。        1        　       
（四）
公
共
秩
序
维
护        物业管理区域主出入口24小时值班，白天巡逻次数不少于4次，夜间巡逻次数不少于6次，重点部位、重点时间以及特殊情况加强巡逻；及时发现和处理不安全隐患；接受业主（使用人）投诉和求助；回答用户的询问；在遇到突发事件时，及时报告警方与管理处，必要时采取正当防卫，防止事态扩大，协助保护现场和证据；安全巡逻有记录有检查。        3        　       
        设有安防监控报警系统的，应24小时值守，摄录像资料按约定期限保留。        3               
        进出物业管理区域的车辆实行登记管理，引导车辆出入，有序停放。        4        　       
        对进出物业管理区域的装修施工人员实行临时出入证管理。        1        　       
        引导业主遵守管理规约的约定，禁止饲养家禽、家畜，饲养宠物必须符合相关规定，对违反者及时劝止、报告，并配合有关部门进行处理。        2        　       
（五）
保
洁
服
务        一、楼内共用区域：                       
        1、地面：                       
        电梯前厅，每日拖擦1次         2        　       
        有电梯的楼内通道和楼体，每周拖擦1次        2        　       
        大堂、门厅大理石、花岗石地面，每日拖擦2次，定期保养，保持材质干净、有光泽。        2               
        2、墙面：       
        涂料材质的墙面及2米以上贴砖墙面，每月清扫1次，保持无蛛网、无明显污渍；2米以下贴砖墙面，每周抹擦1次，保持表面干净、无污渍。        2        　       
        楼梯扶手、电梯按钮、照明开关按钮，每日擦抹，保持表面干净、无污渍。        2        　       
        栏杆、窗台、消防栓、标识牌等共用设施，每周擦抹1次，保持表面干净、无污渍。        2        　       
        天花板、共用照明灯具，每月除尘1次，目视无污渍、无蛛网。        2        　       
        门、窗等玻璃，每月擦拭1次，其中门厅玻璃每周擦拭1次，目视洁净、光亮、无污渍。        2        　       
        天台、屋顶，保持清洁、无垃圾。        1        　       
        电梯轿厢，每日清扫，擦拭1次；每月对电梯门壁上光1次，表面光亮、无污渍。        2        　       
        二、楼外共用区域：       
        硬化道路地面：每日清扫1次，其中广场砖地面每周拖擦或冲洗1次，目视地面干净，地面垃圾滞留时间不超过1小时。        2        　       
        绿地、明沟：每周清理1次，无杂物、无积水。        2        　       
        共用照明灯具、宣传栏、小品等：每周擦抹1次，目视无污渍、明亮清洁（2米以上部分每月擦抹、除尘1次）。        2        　       
        水景：打捞漂浮杂物，保持水体清洁，水面无漂浮物。定期对水体投放药剂或进行其它处理，保持水体无异味。        2        　       
        主要道路积水、积雪清扫及时。        1        　       
        二次供水水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。        2        　       
        公共卫生间：每天全面清洁3次，保持无明显异味。        1        　       
        垃圾的收集与处理：       
        生活垃圾日产日清，垃圾袋装化，垃圾桶、果壳箱无满溢现象，保持垃圾桶清洁无异味。        2        　       
        设有垃圾中转站的，根据实际需要进行冲洗、消杀，有效控制蚊、蝇等害虫孳生。        2        　       
        定期灭虫除害。每月对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次，每半年灭鼠一次。喷洒农药、投放鼠饵必须提前告知业主/物业使用人。
        1        　       
（六）
绿
化
养
护
管
理        有专业人员实施绿化养护管理。        1        　       
        草坪。常年保持平整，无坑洼、下陷，边缘清晰，每年剪草五遍以上，及时浇灌，定期清除杂草、杂物，保持生长良好。        2               
        树木。乔、灌木每年修剪二遍以上，基本无枯枝、萌蘖枝，生长良好，树冠完整，树木基本无倾斜；篱、球、造型植物按生长情况和造型要求及时修剪，每年五遍以上，基本无缺枝、无斑秃；地被、攀援植物修剪、整理及时，每年三遍以上，基本无枯枝；常年土壤疏松通透，及时浇灌，绿地无积水，基本无杂草。        2        　       
        按植物品种、生长、土壤状况合理施肥，每年二遍以上。        2        　       
        做好病虫害防治，主要病虫害发生率低于5%。        2        　       
        枯死的花草树木，必须在一周内清除，并适时补栽补种。        2        　       
        绿地应设有宣传牌、提示牌。        1        　       
合计        100               
检查说明：1、检查表中“问题描述”应准确，注明问题事项、具体地点等；
      2、检查事项共53项，每项1-5分值，满分100分，考核小组打分时为各项从0~各项分值之间打分。
业委会监督员：
业主代表监督员：     
居委会监督员：
物业服务人员：

江南梦远

不达标物业费可以打折吗？

国庆

江南梦远 发表于 2015-5-14 15:33
不达标物业费可以打折吗？

你很实在{:1_12:}

梨花落

就来看看

江南梦远

国庆 发表于 2015-5-14 17:11
你很实在

如果对业主没有实惠，那么考核了又有什么实际意义呢。

暖暖的爱

应该有个说法

随风飘逸

光有考核办法还不行，关键是奖惩办法要跟上，且考核办法、奖惩办法都要得到物业认可，单方面制定的还不行！

沉舟

随风飘逸 发表于 2015-5-14 20:13
光有考核办法还不行，关键是奖惩办法要跟上，且考核办法、奖惩办法都要得到物业认可，单方面制定的还不行！

RE: 长江国际物业考核办法
江南梦远 发表于 2015-5-14 15:33
不达标物业费可以打折吗？


物业费打折也要有打折的依据，上法院打官司也要讲证据
这个考核也许不能扣物业的钱，也许不能给业主的物业费打折，但当需要它时能拿得出一份有力的证据来，这就是它的意义。

江南梦远

江南梦远 发表于 2015-5-14 19:58
如果对业主没有实惠，那么考核了又有什么实际意义呢。

难道管理好了不是对业主的实惠？光是纸上谈兵有和作用，没有什么具体的措施能够管住物业现在的状态？

森林

虽然内容没有完全细看，但非常赞同对物业的考核。希望真正对物业有促进作用！