京再推15措强抑楼价

大梦 · 发表于 2006-5-30 09:20

中央对内地楼市的调控再出新规。由国家建设部等九部门联合制订的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》已经国务院同意，近日由国务院办公厅转发。该意见包涵六大方面共15条具体措施，其中包括：从6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%；对购买住房不足5年转手交易按售房收入全额征收营业税。

 由建设部、发改委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、统计局、银监会联合制订的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》主要内容包括：

一、切实调整住房供应结构

 （一）制订和实施住房建设规划。各级城市（包括县城，下同）政府要编制住房建设规划，特别是今明两年普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的建设目标，并纳入当地‘十一五’发展规划和近期建设规划。住房建设规划要在2006年9月底前向社会公布。

 （二）明确新建住房结构比例。自今年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。

二、发挥税收信贷调节作用

 （三）调整住房转让环节营业税。从今年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

 （四）严格房地产开发信贷条件。对项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。对闲置土地和空置商品房较多的开发企业，商业银行要从严控制展期贷款或任何形式的滚动授信。对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。

 （五）有区别地适度调整住房消费信贷政策。从今年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%。但对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。

 （六）保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应。要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%；土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应。

 （七）加大对闲置土地的处置力度。对超出合同约定动工开发日期满1年未动工开发的，依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。对虽按照合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4，且未经批准中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处置。

三、合理控制房屋拆迁规模进度

 （八）严格控制被动性住房需求。2006年各地房屋拆迁规模原则上控制在2005年的水平以内。严禁大拆大建，在没有落实拆迁安置房源和补偿政策不到位的情况下，不得实施拆迁。

四、进一步整顿规范楼市秩序

 （九）加强房地产开发建设全过程监管。对已经规划许可仍未开工的项目，要重新进行规划审查。对不符合规划控制性要求，尤其是套型结构超过规定的项目，不得核发规划许可证、施工许可证和商品房预售许可证。对擅自改变设计、变更项目、超出规定建设的住房要依法予以处理直至没收。

 （十）切实整治房地产交易环节违法违规行为。对不符合条件擅自预售商品房的，责令停止并依法予以处罚；对捂盘惜售、囤积房源，恶意炒作、哄抬房价的房地产企业，要加大整治查处力度，情节恶劣、性质严重的，依法依规给予经济处罚，直至吊销营业执照，并追究有关负责人的责任。

五、有步骤解决穷人住房困难

 （十一）加快城镇廉租住房制度建设。尚未建立廉租住房制度的城市，必须在2006年年底前建立，并合理确定和公布今明两年廉租住房建设规模。2006年年底前，各地都要安排一定规模的廉租住房开工建设。

 （十二）规范发展经济适用住房。制止违规购买、谋取不正当利益的行为。严格规范集资合作建房，制止利用职权以集资合作建房名义，变相进行住房实物福利分配的违规行为。

 （十三）积极发展住房二级市场和房屋租赁市场。

六、完善统计信息披露制度

 （十四）建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度。

 （十五）坚持正确的舆论导向。客观、公正报道房地产市场情况，引导广大群众树立正确的住房消费观念。对提供虚假信息、恶意炒作、误导消费预期的行为，要严肃处理。

 《意见》指出，国务院有关部门要组成联合检查组，对各地2005年以来落实中央关于房地产市场调控政策的情况进行一次集中检查。对宏观调控政策落实不到位、房价涨幅没有得到有效控制、结构性矛盾突出、拆迁问题较多的城市，要予以通报批评，并限期整改。

大梦 · 发表于 2006-5-30 09:21

“国六条”已在细化中建设部酝酿房地产限价 

据《中国经营报》报道\"国六条\"中提出的调控意见正在被细化、\"量化\"，\"三限制\"应该是对这种细化、\"量化\"的最好概括。报道称建设部人士透露，所谓\"三限制\"就是限比重、限面积、限价格。在此基础上，建设部甚至还会提出要求，责令地方建设系统制定\"量化\"的住房建设规划，上报中央政府监督执行。 

　　报道称目前\"三限制\"的方案尚未形成正式文件下发，但内容已基本没有争议；方案很可能将在多部委协调会签之后，以联合《通知》的形式下发，而这个通知的下发日期，也很可能就在6月。

\"三限制指标最细化\"
主要针对新开工项目

　　\"\'三限制\'主要将针对增量，也就是新开工项目。\"报道引用了建设部人士透露的原话。按照该人士的解释，今后在各地新开工的住宅建设项目中，地方建设部门将对住房面积、销售价格事先做出明确限制性规定，不符合这个规定的，将不能开工。

　　同时，中小户型、中低价位的住房建设项目占全部住房建设项目的比重也会做出明确规定，超过比重的高档住房项目将会被限制开工建设。

　　至于具体的标准，将由地方政府在中央精神的原则内，根据地方情况分别制定，最终在形成\"住房建设规划\"后，上报中央政府批准。

　　报道称，这有可能会是从2004年中央政府对房地产行业开展调控以来，\"指标最为细化\"的调控措施。

　　该报就此方案向北京市建委求证，对方只是表示这需要地方的建委、规划委和国土局系统进行协调方能实现。

调控指向地方利益地方政策制定提速

　　报道称，这一次\"量化政策\"的目标是试图控制地方政府的\"利益自保\"。报道称北京市市长王岐山已亲自过问了房市调控这个事情，在一次会议上，王岐山曾明确指出，北京房地产市场的主要问题存在于供应结构领域，而房地产市场秩序和投资性购房问题，也是王岐山关注所在。

　　报道称，建设部公开点名北京、天津为中心的环渤海地区，珠三角等房价增长过快的区域，并重点强调了供应结构方面存在的问题后，地方政府的动作\"这次异常迅速\"：北京、天津的地方调控政策将在6月初制定完毕，两个城市的\"一把手\"甚至都已亲自过问了方案的制定。

　　另外，在控制投资性购房的税收和信贷政策方面，北京市将遵循税务总局和央行制定的政策。报道称，目前税务总局已经确定了税收方面的思路方向，即延长去年开征的营业税的年限，最终可能改为3~4年，同时加强土地保有环节的税收征管。

　　同时央行的信贷政策也在制定中。据称，\"首付提高比例不会太大\"。此外，北京市也将整顿市场秩序，在建立梯级消费分流需求等方面开展工作。但按照有关人士的说法，后者属于长期目标。

　　天津地方的调控措施也与北京基本相近，不过将比北京多出一项---控制拆迁规模。

大梦 · 发表于 2006-5-30 09:21

中国政府或限制外资进入楼市

面对近期中国房价的逆调控上涨，普通百姓、媒体和学界除了将矛头指向内地房地产开发商和地方政府，亦开始指向对北京、上海等地房价起到推波助澜作用的外资。而最近来自官方、半官方的声音也似乎在为中国政府将限制外资进入房地产行业进行试探性定调。　　

　　来自政府官员的声音中，针对外资的限制性思考则更加清晰。国家统计局新闻发言人郑京平在上月下旬国务院新闻办的新闻发布会上明确表态称，在房地产价格继续保持快速增长的态势下，对于外商作为直接投资进入内地房地产领域的政策，需要适当考虑，重新评估。这是中国政府官员首次在公开场合表示要调整外商投资内地房地产的现行政策。

　　国家外管局资本项目管理司副司长孙鲁军更具体地表示，外管对外资进入房地产和「其他投资」猛增已经高度关注，并声称将对外商投资房地产的两大途径：通过外商独资企业和通过境外直接持有，都将采取针对性的措施。外管局通过媒体释出的官方消息称，为加强对外汇流入的监测和管理，维护国家经济金融安全，国家外汇管理局将重点监测房地产领域、个人外汇交易领域、跨境关联交易和离岸帐户的资金流动情况。

　　同时，央行副行长吴晓灵表示，将密切关注对中国金融环境和人民生活有巨大影响的引起房地产泡沫的各项因素。

一直主张发展内地资本市场的国务院发展研究中心金融研究所所长夏斌也呼吁，要对外资进入房地产严格设防。来自官方高层和有官方背景的学界的声音当然不是空穴来风，它们在很大程度上得到数据支持。

大梦 · 发表于 2006-5-30 09:21

中央遏投机将征炒楼增值税

内地权威人士透露，国家税务总局近期将“精确制导”对一些房地产投资过热城市的房地产转让收入强制征收所得税，以抑制房地产市场投机炒作行为。近期楼市炽热的内地城市，如北京、上海、深圳等将首当其冲，成为强制征收的重点。专家料该等城市的二手楼盘交易势受影响。 

　据悉，国税总局近期将宣布，对此前已颁布但基本未执行的“房产交易增值收入征20％税”政策，将强制执行。其中，近年来房价上涨强劲的10多个城市，将先强硬执行。 

 　据了解，此项政策与以往政策的区别在于，国税总局将与其他部门联合对自住年限不到两年的住房转让收入的增值部分“强制”征收20%的个人所得税；如房产原值不便确定，则按全部转让收入的一定比例征收，这个比例大概在2至5%之间，将由各地方根据情况自行确定。 

不缴所得税　不办房产证

 据了解，此次强制征收所得税，将主要瞄准今年以来房价反弹强劲的城市，总数在10个左右。中央要求这些地区的税务部门与房产部门联合，在房产转让交易达成同时完成征税，不缴纳所得税，不予办理房产证。 

 　据国家发改委发布的数据显示，去年第四季度有3个城市房屋销售价格同比涨幅超过10%，其中呼和浩特13.7%，大连12.4%，深圳10.2%。今年一季度，大连、呼和浩特、深圳、成都、青岛等城市同比涨幅仍然较高，分别上涨14.9%，12.4%，10.2%，8%，7.8%，许多城市的房价变动或调整幅度并不明显，北京、广州、深圳等大城市房价还呈现出强劲反弹迹象。预计上述城市将成为强制征收的重点。 

　对于包括房产在内的大宗财产转让，内地税法一直有规定，要求财产转让所得按20%缴纳所得税。但是由于实行纳税人自动申报的方式，各地为了促进房地产市场发展，拉动内需，倡导住房消费，在执行过程中实际都不予征收。

大梦 · 发表于 2006-5-30 09:22

国土宏观调控主要针对“突出问题”

《21世纪经济报道》指出，国土资源部一位官员表示，接下来的国土宏观调控，主要就是针对5月20日结束的全国土地大督察中发现的突出问题。

　　该官员强调，对于违反土地管理法律法规的行为肯定会严肃查处，并责令限期整改。

　　而在这背后，一个有关国土资源宏观调控的路线图正在酝酿之中。国土资源部官员解释，这轮土地宏观调控与第一轮不同的是，更具体，且更注重落实问题。

土地闸门把得更严

　　国土资源部土地整理中心一位专家指出，规划是供应各类用地的基础和前提。尽管各地报上来的用地方案中均强调规划的神圣，但现实并非如此，很多地方还是通过各种方式来突破规划。

　　所以，搞好规划修编工作，利用规划来严格限制用地，正是即将推出的国土宏调措施的首要内容。同时，针对一些具体工作，国土资源部还将出台相关措施。其中，对于圈地主体—开发区—的盲目新建和扩大行为，国土资源部将定期公示其土地定界，严格开发区扩区、改变区位和升级的审批标准，加强对工业集中区的用地管理。

　　不仅如此，国土资源部还将加强建设项目用地预审、新增建设用地的审查报批和批后检查，并出台新的禁止供地和限制供地项目目录，其中，对不符合国家产业政策、发展规划和市场准入标准的项目，不予供地。

　　从一定程度上来说，地方政府的圈地行为，往往与政绩观、GDP有关，为此，国土资源部将进一步规范国有土地使用权出让收入管理，探索建立国有土地收益基金和经济指标体系，充分发挥土地价格、税费在调控土地供应中的槓桿作用。

　　对于村镇建设用地，国土资源部也将出台新规。按照国土资源部土地整理中心专家徐雪林的统计，目前我国村镇建设用地总量是城市建设用地总量的4。6倍，且用地布局散乱、分散无序，粗放利用现象严重。

　　而对于一直强调的耕地占补平衡工作，国土资源部还将出台补充耕地数量质量按等级折算的考核办法。

　　国土资源部还要继续加强房地产市场土地供应调控。即根据居住用地价格变化状况调控。加大对中小户型、中低价位商品房、经济适用住房和廉租房的土地供应，严格控制低密度高档住宅土地供应，继续停止别墅类用地供应。国土资源部耕地保护司人士强调，总体来看，土地闸门肯定会把得更严格。

新型征地制度拟出

　　对于各界广泛争论的征地制度改革，国土资源部在新一轮土地调控中也将出台相关配套措施。

　　国土资源部希望建立从源头上预防问题发生的长效机制，维护被征地农民的权益，促进农村稳定。

　　按有关官员的说法，其目的是解决当前征地工作中存在的补偿标准偏低、随意性较大、同地不同价等突出问题。据悉，旧的征地补偿办法，以具体地块的平均亩产值倍数来计算补偿费用，这不仅使补偿费用偏低，而且相邻地块的征地补偿往往因用途不同而相差很大，随意性也较大。

　　而新的征地补偿标准，综合考虑被征收耕地的类型、质量、等级、区位等多种因素，计算征地补偿费用更加精确合理，有利于保护被征地农民的合法权益。

大梦 · 发表于 2006-5-30 09:22

国税局将出台调控房地产政策

《新京报》报道，国家税务总局官员表示，近期将发布意在调控房地产市场的税收政策，其中包括延长二手房交易征收营业税的时限和提高土地保有环节的税负。

　　针对房地产市场短期投机行为，国家税务总局去年出台政策，对已购商品房两年内出售的全额征收5％的营业税，该官员说，此次完善税收政策，这一时间将会延长。

此次还将完善的另一项税收政策，就是提高土地保有环节的税负，抑制囤积土地，促进空置房处置。此外，国家税务总局也将采取措施，抑制开发高档住宅，鼓励经济适用房等住宅的开发。该官员表示，税务总局将进一步完善税收政策，遏制最近一段时期少数大城市房价上涨过快、住房供应结构不合理等问题。

大梦 · 发表于 2006-5-30 09:23

房产开发商小黑预谋开七条叫板楼市“国六条”

前不久，《地产SHOW》编辑小胖在回家的途中看见两只狗在打架，争抢一个很新的手提包。好事的小胖将两只狗撵走，拣起手提包打开一看，里面空无一物。小胖心想可能是某个倒霉的家伙被贼偷了。小胖正准备仍掉手提包时，突然发现包内被狗咬破的夹层里有几张纸。小胖将纸抽出打开一看，竟然是一个名叫小黑的开发商针对刚出台的\"国六条\"制订的七条对策。看文章内容，这个小黑还准备将这份简称\"开七条\"的文件发给其他开发商。 

　　为了揭穿小黑的阴谋，小胖连夜将文件整理好，赶在《地产SHOW》出刊前登了出来，目的是及时给有关部门提个醒，防止开发商阴谋得逞。 

叫板一：按多层洋房报建，按别墅卖钱

　　\"国六条\"内容：切实调整住房供应结构。重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。 

　　小黑对策：高档别墅类住房是开发商赚钱的重要途径，\"国六条\"将它排除在重点发展之外就等于是断我们财路。不过他们想彻底断绝这条路也没那么容易，因为我们有很多手段可以避开政策的壁垒。现在国家对\"大户型和低密度住宅\"及\"别墅\"没有定量区别，我们可以按多层洋房报建，这样只能算是低密度住宅用地，再盖成经济型别墅向中产阶级销售。 

叫板二：购房人无力掏首付，我愿借钱

　　\"国六条\"内容：完善住房转让环节税收政策，有区别地适度调整信贷政策，引导和调节住房需求。 

　　小黑对策：前段时间谣传央行要将首付款提高到五成，虽然后来证实是假消息，不过也值得注意。假如真提高首付款的话，可能会阻挡很多百姓买房。为了解决这一难题，开发商应该现在开始大量贮备资金，在央行提高首付比例时，借给购房人买房，让购房人尽量少出首付，以后逐步还帐，反正有房子做抵押，亏不了。至于加税就更好办了，直接加在房价中就可以，或者报低交易价格。 

叫板三：拆迁户不走，\"黑衣人\"出手

　　\"国六条\"内容：合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。 

　　小黑对策：一般需要拆迁的房都位于城市中的重要地段，拆完重建后可以卖到非常好的价位。这样的好事怎么可以等，当然是越快越好，省得夜长梦多。要想迅速拆完房子，就得用一些非常手段，多派一些\"黑衣人\"过去，哪个住户敢对拆迁说个\"不\"字，就不让他有好日子过。半夜砸玻璃、仍砖头那是轻的，打闷棍、放火烧房也在所不惜。反正打完就跑，他们也抓不到证据证明是谁干的。 

叫板四：上有政策，下有对策

　　\"国六条\"内容：加强房地产开发建设全过程监管，制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。 

　　小黑对策：这条对我们开发商来说就是空话，从房地产市场放开后，政府就一直在加强监管。可存在严重质量问题、私改规划、违规交易、囤房抬价的行为就没有停止过，而且现在是愈演愈厉。原因很简单，就是我们越来越有钱了。有钱都能使鬼推磨，改个规划，用点劣质材料还不是轻而易举？囤房最简单的方法就是用自己员工名义定下房子来，然后退房。开盘时再找些民工来排队，制造紧张气氛，房价想不涨都难。 

叫板五：偷工减料，还可以炒号

　　\"国六条\"内容：加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。 

　　小黑对策：低收入群众的住房问题好解决，只要政府多批点地就行。我们很愿意配合政府工作，反正盖经济适用住房照样挣大钱。虽然价格卖得低，但政府有补贴。我们偷工减料也不会轻易被发现，只要别出现刚一入住楼体就裂缝这样的问题就行，购房应该明白便宜没好货这个道理。有空还可以炒炒号，什么定向销售那是哄老百姓的，只要有关系没有办不成的。 

叫板六：搞假网站，花钱雇专家

　　\"国六条\"内容：完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。 

　　小黑对策：现在什么东西都有假的，连银行的网站都能造假骗钱。政府披露信息的一个重要途径就是房地产交易管理网，我们同样可以建一个假的房地产交易管理网，公布虚假信息。同时还可以聘请黑客攻击有关部门的网站，修改他的网业内容。至于舆论方面，多花钱找些专家学者出来，发表一些偏向我们的文章。学者们会很高兴挣这份外快的。 

叫板七：提前准备，走为上策

　　小黑对策：河南万辉置业的顾志炜已经跑了，郑州康明置业的孙明也跑了。向他们这样携款潜逃的同行在全国有很多，而且很多都成功的潜逃到海外，过着逍遥快活的日子。 

　　要不是因为现在房地产市场形式一片大好，我也早跑国外逍遥去了，谁还在这受罪。如果这次政府真要下大力气整治房地产市场，尤其是注意到我的话，我就立刻开始向海外转移资金，准备出国。我奉劝其他实力不强的开发商也作好准备，省得到时候想走也走不了，被逼得只有跳楼的份。

嘻嘻哈哈 · 发表于 2006-5-30 09:38

这种措施基本没有什么用的，至少在江阴就是这样，市场上房子少了，房价怎么会跌那？

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