物业杂谈

费俊龙

    物业杂谈

   物业管理是一种很特别的服务，所遇所见尽是琐碎小事，然而这些鸡毛蒜皮的小事却又直接牵涉到个人的切身利益，容易出现冲突，物业管理者就必须要管，这是其职能，是其合同义务，是其责无旁贷的工作，但有时候的确让人很为难：
　　
　　业主是“上帝”，这一点都不错。但假如某日张“上帝”带着好几条狗在花园里玩，把李 “上帝”吓的连晨练都无法继续，李“上帝”要求物业管理者坚决把狗从花园里轰走，张“上帝”却不听劝告，物业管理者该怎么办？
　　
　　或者，王“上帝”要装修，准备把一面墙拆掉。而刘“上帝”认为这墙是承重墙不能拆，并要求物业管理者制止。结果王“上帝”既不听劝，也不怕罚款，物业管理者该怎么办？
　　
　　这类问题同时也是最令物业管理者挠头的事情。之所以挠头，一是没有强有力的解决办法；二是怕即便强力解决了，反而使别的业主认为物业管理者对业主无礼。但是如果缩手缩脚，同样会招来不满：其他业主认为物业管理者该管不管，不履行职能，你看麻烦不麻烦。

    其实，一个小区就是一个小规模的社会，而物业管理者的职能与政府机关管理社会非常相似。我记得孙中山先生谈到，政治者，管理众人的事也。物业管理的职责，并非维护一家一户之私利，而是保障社区及全体业主之公益。所以，从这个角度来说，上述类比倒也不为过。

    我觉得：物业管理者只有通过物业管理契约，得到全体业主的委托与授权，才享有管理物业的权利。如果业主意识到，只有赋予物业管理者特定的强制性权利，物业管理者才能有效地、完整地履行物业管理职能，更好地为业主服务，业主就应该在物业管理契约中予以说明。这种强制权利不是物业管理者本身具备的，业主在物业管理契约中的授权才是这种权利的源泉。业主可以授予其这种权利，也可以不授予或者收回这种权利。
　　
　　而当物业管理契约中载明这种权利后，广大的业主就有义务尊重物业管理者的这种权利，配合物业管理者的工作。很有可能，这会限制一个、几个、甚至是小部分业主的绝对自由，但同时维护了全体业主的利益。所以，如果物业管理者对某一业主的不当行为采取强制性行为，那么这种行为应该是包括该业主在内的所有业主都明知与许可的，因而，物业管理者的行为不构成对该业主的侵权行为。
　　
　　物业管理行业越来越成为一种专业，很重要的一点就是这种重要性、复杂性。虽然是以管理物业为工作内容，但实际上，处理人与人的关系才是工作的难点与重点。

小芸

业委会是全体业主推选出来的，是不是代表大多数业主的利益？业委会通知暂缓收取今年的物业费（这种行为应该是所有业主都明知与许可的），物业却在收取且不说明。这是不是侵权行为？物业管理者只有通过物业管理契约，得到全体业主的委托与授权，才享有管理物业的权利。而当物业管理契约中载明这种权利后，物业公司就有义务尊重业委会的这种权利，配合业委会的工作。

甲先

“物业”是中央领导出访西方国家带回来的访问成果

老土0803

当理论与实际想碰撞，要用智慧去解决。

费俊龙

小芸 发表于 2013-1-12 22:46
业委会是全体业主推选出来的，是不是代表大多数业主的利益？业委会通知暂缓收取今年的物业费（这种行为应该 ...

如问：业委会是全体业主推选出来的，是不是代表大多数业主的利益？
本人答：业委会是全体业主的合法代表,它应该按照大多数业主的意愿行事,维护大多数业主的权利。

费俊龙

    热情是重要的，但仅有热情是不够的。
我更愿意把注意力放在如何操作上，我始终认为：程序和结果同样重要。俺自己瞎想了些，请大家指正...-嘟嘟

小芸

物业公司与业主之间是平等的合同关系，而这种合同关系不又体现在服务与被服务的关系上，但有些物业公司却发生了角色 错位，以管理者自居，认为物业管理突出的是管理而不是服务。加上部分物业公司是开发商组建或选聘的，自始便与业主有些对立，还有一些物业公司是从原房管部门转制而成的，他们在思想上还没有形成服务者的理念，对业主提出的意见不是主动沟通，积极化解矛盾，而是态度强硬或推诿。还有一些物业公司缺乏专业技术人员，维修不及时，服务质量差，不规范不到位，也引起大量纠纷。物业管理企业的财务收入不透明，侵占业主的公有收益甚至服务多收费、乱收费，也引起大量纠纷。对于侵占业主利益，一旦让业主发现，又无第三方的调和，直接导致的就是业主拒交物业费，物业公司无法维系正常开支，只能降低服务品质，服务品质的降低是导致更大面积业主拒交物业费用。

一小市民

目前小区的服务品质和前年下降了不是一点点,
物业费也应该降价!

费俊龙

    根据《中华人民共和国物权法》的有关规定，对《物业管理条例》的修改，新条例带给人们最大的震撼是将“管理”改为“服务”，修改实施将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，可谓“仁者见仁，智者见智”，对此变动之举各有见地。
    期待彰显出各自良好的观点。

费俊龙

    寓“管理”与“服务”于一体,本身就是物业行业的特殊性，“管理”与“服务”孰轻孰重。
个人浅见：还真有待区分事物而定，万重千山轻舟过，创智业委会彰显一二，别让元芳来再说。