业主持有物业公司股权 挑战开发商利润

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    “球杆都要生锈了。”李建国笑着说。四年前，海外的一个朋友送给李建国先生一套高尔夫球杆，但他没有下过一次球场。

    这位北京天恒拓展房地产公司总裁在业余时间里精心拓展自己的事业，并在2005年因发起“物业革命”而一鸣惊人。“物业革命”的核心就是开发商把物业公司的股权分配给全体业主。

    12月初，李建国在北京东直门内大街开发的Naga上院开盘，他所发起的那场物业革命也正式启动。

    “物业革命将打破原有的物业管理模式。”李建国说。业主自己管理物业，除了可以提高物业管理水平，还可以挑战开发商从物业公司抽取的利润。

    一份试验田

    李建国用Naga上院作为试验田来发动物业革命。Naga上院也是李建国涉足房地产开发后的第一个地产项目。

    今年7月，北京天恒拓展房地产公司全资注册成立了一家名为上院天恒物业管理公司(简称“天恒物业”)，该公司是李建国实施物业革命的载体。

    李建国开发的Naga上院共有99户，如果将天恒物业的股权分给99户，则不符合《公司法》设立公司最大50人的规定。李建国通过建立一种信托财产管理机制来解决这一问题。

    首先由开发商出资200万元作为信托资金，委托几个自然人作为受托人，以将来所有的业主作为受益人，继而注册公司，建立彼此的信托关系。首期的几个自然人不考虑是否是将来的业主，一旦房屋交付，业主依照信托契约行使对受托人和物业公司的监督权。“目前已经选定五个人接手天恒物业了。”李建国说。

    “物业管理公司会严格按照股份公司的操作模式来进行运营，同时财务透明公开，业主具有监督物管公司的权利。”李建国强调，“股权将跟业主的商品房产权捆绑，不能随意出售或转让。”

    李建国试图用业主自管物业化解物业管理中的矛盾，提高物业管理水平。北京朝阳法院数据显示，从2002年194件升至2004年的1895件，此类案件两年激增了近9倍。今年涨幅也达到了43%，由去年的1895件上升到今年的2713件。

    虽然2003年9月1日国务院颁布的《物业管理条例》进一步强化了业主的监督权和管理权，但只有物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过，才可选聘、解聘物业管理企业。

    目前市场上真正出现的物业纠纷中，业主委员会炒掉物业管理公司的有几个呢？可能的结果是双方的矛盾进一步恶化，业主生活的环境日益变得糟糕。

    挑战利润

    从理论上看，业主自己持有物业公司股权，实质上剪断了物业公司和开发商的脐带，进而让开发商丧失了来自物业公司的利润。

    从1981年中国第一家物业管理公司诞生至今，开发商与物业公司之间的父子关系没有完全摆脱。一项权威统计显示，目前全国2万家物业管理公司中，70%属于开发商办的，20%属于房管所改制或后勤单位改制，纯粹意义上的专业管理公司仅占10%的份额。但国外成熟的房地产市场，专业管理公司所占的份额约70%。

    “物业公司的利润是个谜。”一位业主表示。网上流传着一个算法，北京某小区有900户，平均每户月费用为230元(2.3元×100平米)，物业收取的物业费总共是207000元，扣除物业公司80个员工的工资和福利保险80000元和餐费补贴19200元，水电费3000元，通讯费3000元，其他营运费用11800元，物业公司成本合计120000元。物业公司利润=收入-成本-营业税＝75615元。如此计算，物业公司成本回报率(税后利润/成本)为63%。

    李建国本身也算了一笔账。2004年年初，李将Naga上院售楼处外包给一家知名的物业管理公司，每月的物业管理费用约7万元，但服务并没有达到要求。半年之后，李自己成立了一个物业部，招聘职业经理人和保安，成本约4万元左右。“我们自己做物业可以节省约40%的空间。”李建国说。

    针对物业公司暴利的说法，业内反对声不一。国家规定其利润不得超过管理费用收入的15%，一般管理公司的利润目标为管理费的8%左右。但事实上，压低成本谋取利润是物业公司通常的做法。

    “开发商在售楼合同上写明请保安，但1年多过去，一位搞卫生的阿姨兼顾着保安的职责。”海淀区某小区的一位业主指称。而本身物业公司赚取电梯间的广告费、节省电梯的维修费等，也是一笔客观的利润。

    分析指出，如果业主成为物业公司的股东，物业公司不再是以赚取利润为目的，业主按照成本缴纳物业费。

    打破平衡

    “物业公司赚取利润还不是主要目的，关键在于如何打破开发商和物业公司之间的默契。”北京天恒拓展开发有限公司副总经理祁彦巍说。

    来自市建委对2003年底至2004年物业纠纷的一项调查表明，由开发商遗留的问题导致的物业纠纷，竟然占40%以上。甚至有律师指称，物业纠纷中的比例90%都是开发商遗留问题造成的。如房屋质量差、绿地面积缩水、配套设施不到位等。

    “中国本土的物业公司与开发商衔接体制十分不畅通。”一家国际上专业的物业管理公司的人士对《财经时报》表示，“物业公司本身也愿意替开发商堵缺口。”

    由于开发商和物业公司之间的股权上的裙带关系，开发商顺势将一些遗留问题留给了物业公司。由于相关的法律规定粗疏，导致开发商在物业纠纷中几乎不承担责任。

    李建国认为，业主自己管理物业可以非常严格，房子如果有质量问题，可以立刻反映到开发商，并通过正当渠道解决。“以前的物业公司不是业主的，根本指挥不动。”李说。

    实际上，在许多房地产企业的财务报表中，房产开发和物业管理是两大主营业务，对于开发环节而言，物业公司赚取的利润微不足道。例如，万科(000002)2004年的营业额为7667226237.03元，其中物业管理及其它的营业额为203961286.67元，占2.67%。

    尽管如此，物业公司在开发商和业主之间的利益中起到平衡作用。很多房产商在买完房子后的几年内，将物业公司撤出，给业主留下一个烂摊子。《财经时报》获悉，有的开发商为了前期的销售，故意以很低的物业费吸引购房者，但当物业公司亏损倒闭后，将责任甩得一干二净。

    李建国认为，国内大部分物业公司采用的这种“包干制”管理方式，需要改变，业主自己管理物业是可以规避一些问题的。

    硬币有两面，李所推行的物业革命是否真的能推行下去，由于业主的喜好不同，对物业管理的分歧各有不同，而不仅仅是购房时所签订的那纸《业主公约》能约束业主们和谐地维护小区的物业管理。c