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40265906 · 发表于 2005-10-12 16:57

中低收入者住房问题如何管中国政府任重道远
由房价畸高引发的有无泡沫之争随着房产新政的推出逐渐平息，而由此引发的政府到底该如何介入中低收入者住房问题却并未了结，经济适用住房的去留更成为讨论的焦点。最新一期《瞭望》周刊载文指出，政府对住房问题到底该管什么、如何管，经济适用住房政策能否解决广大中低收入者的住房问题，无论从严防房地产泡沫还是健全住房保障体系的角度看，都亟待理论厘清。 　中低收入者住房的重要地位 　　在整个住房政策中，由于中低收入者所占比例最大，其住房问题的解决成为整个住房政策的核心。美国供应中等收入者的住房叫作“社会住宅”；新加坡的叫“政府组屋”；在中国即是频遭诟病的“经济适用住房”。 　　文章指出，美国的做法是，政府支持解决占居民总数62%的中等收入者的住房问题，加上不需要政府支持的高收入者，共占居民总数的82%，这样，政府就可以有足够的经济能力解决好余下18%的低收入者的廉租屋问题。具体做法是： 　　认真掌握和划分居民收入线，每年公布一次； 　　对建设社会住宅以税费和低息贷款优惠，开始时的优惠额约占房价5%左右，后来逐步减少。同时，对购房人提供30年以内的抵押贷款，并由政府提供抵押担保，在居民收入中减去购房还本付息支出，并相应减去其所得税； 　　建设与国情相适应的小户型(开始的20年里，所建住房多在100平方米以下)低房价社会住宅为主，保证中等收入者买(租)得起房。专家们把这一条视为解决中低收入者住房问题的关键； 　　在开始推行新制度的一段时间里，平均每年建设社会住宅不少于中等收入者占居民总数的比重(即62%)，经过二三十年的积累，解决了数量问题，再转向提高住宅水平； 　　小户型低造价社会住宅随着国民经济发展和居民收入增加而变化。例如进入21世纪后，美国一些大城市的中等收入者的收入线为户年收入2.4万～12万美元。其中年收入2.4万～4万美元的居民，只能买得起每套100平方米以下的旧房；而年收入10万～12万美元的居民，则买得起每套180～200平方米的新房。最初建设的每套在100平方米以下住房，现今一部分留给年收入2.4万～4万美元的居民购买或租住，成为居民住房“梯度消费”的基础，其余大部分转为廉租屋，从而保证了低收入者住房的需要。 　　新加坡和我国的中低收入者占总户数的80%左右，更具决定性作用。新加坡在实行新制度中，进行了非常严格的管理，对于每年建设多少套组屋，户型和造价以及每户居民只能买一套组屋等作了明确规定。 　　中国的经济适用住房政策在推行中由于管理不严格出现了一些问题：推行经济适用住房的基础是划分收入线，但我国多数城市至今没有明确划分；经济适用住房应该严格控制供应对象、户型和房价，这些年在这三个问题上都存在着失控问题；在开始推行新制度的一段时间里，本应平均每年建设经济适用住房不少于中低收入者占居民总数的比重，即平均不少于80%，而这几年建得最多的年份只有6%，差距实在太大；小户型低房价是解决中低收入者住房问题的关键，但由于每年建设经济适用住房只占总量6%以下，市场上销售的绝大多数是任由市场自发调节的以大户型高房价为主的商品房，成为这些年产生诸多突出问题的主要原因。 　政府要管多少年 　　新加坡供应中低收入者组屋已经实行了50年。前20年主要建设每套40～70平方米的小户型组屋，近20来年改为建设85～125平方米的组屋(其中建设过少量140平方米的组屋)。虽然2004年新加坡的人均国内生产总值已经达到2.5万美元，因人多地少，新政府仍坚持建设85～125平方米的组屋，其中85～99平方米的占70%，99～125平方米的占30%。 　　美国供应中等收入者社会住宅已经实行了75年。前20年里，坚持以建设100平方米以下的小户型住宅为主。随着经济发展和居民收入的提高，近20来年发生了较大变化：户型的高限已突破200平方米，政府的优惠支持日渐减少，例如贷款利息已经接近商业利息，由政府担保买房的居民也日益减少；虽然有些年份房价涨得较快，但政府并没有启用其权力去调控房价；其它的调控管理也在不断弱化。美国专家对为什么不停止推行社会住宅提问的答复是：虽然政府对社会住宅的有关优惠政策和管理力度发生了较大变化，但这一政策还会实行一定时期。 　政府任重道远 　　文章称，对比新加坡、美国分别用了50年和75年很好地解决了中低收入者住房问题，中国从1998年7月1日开始推行经济适用住房，至今才7年。出现文前所述问题，除了认识和管理跟不上外，还有一个重要原因是，当年在制定经济适用住房实施细则时，确定免费提供土地和税费减半的优惠，当年测算其优惠额约占房价15%左右。没有预测到的是，后来土地价格上涨，优惠额要占房价20%以上甚至更多。这就远离西方国家制定的用较少的优惠调动广大中等收入者住房消费积极性的原则。事实上，许多地方政府对经济适用住房本来就存在着认识问题，再加上这一负担过重的规定，经济适用住房每年的建设比例只占6%，也就不足为奇了。 　　借鉴国际经验，推行住房分类供应制度解决住房问题是可行的，但关键是要解决好占比例最大的中低收入者的住房问题，所以，对待这些年推行经济适用住房出现的问题，正确的方法是认真地去解决问题，而不能“因噎废食”地去取消它。结合我国国情，从新加坡推行小户型低房价组屋的经验看，抓住建设小户型低房价经济适用住房为主这一关键，是解决好我国住房问题的最佳选择。当前应分清轻重缓急、有步骤地推进。 　　修改实施细则，取消对经济适用住房免费供应土地，把优惠度降低到百分之几，使各地政府有能力支持多搞经济适用住房。 　　要求各地在2020年前建设小户型低房价经济适用住房要达到总房量的80%左右。各城市的具体比重可因地制宜，允许有一定幅度的差别并允许分期到位。 　　加强经济适用住房的法制建设，把这些年产生的诸多问题都涵盖在法律调节范围中。如，规定各城市要制定适合本地的小户型低造价经济适用住房的分档次标准；每户中低收入者只供应一套经济适用住房；各城市要审批每个住宅小区建设项目中经济适用住房所占比重及其户型和价格等。 　　对占20%的商品房收取高额土地出让金，投入使用后收取高额物业税。 　　应该看到，我国因为前几年认识上的一些偏差，有些城市已经建设了大批大户型高房价住房，从而增大了推行小户型低房价经济适用住房的难度。这表明，在我国进一步推行好经济适用住房，任务更重，道路更长。

lionheart · 发表于 2005-10-13 15:46

领导会讲：中国有中国的国情，无论政府怎么搞，都是为了符合中国的国情。

wsd444 · 发表于 2005-10-13 20:40

支持2l楼！！！！！！！！！！！！

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