中国房地产调控新政效果与困局

40265906 · 发表于 2005-10-10 16:37

自从三月份以来，中央政府接连出台了几个重要文件来调控和规范房地产市场，其中以七部委联合发布的《关于做好稳定住房价格工作的通知》最为引人注目，以此为界限，开始了新政时代。在此之前人们更多地争论房地产市场有无泡沫的问题。新政以后，对于泡沫问题似乎有了定论，于是关于有无泡沫的争论暂时告一段落，人们的注意力逐渐集中到新政的效果以及新政的走向问题。
新政出台以后，市场观望气氛浓厚。潜在购房者观望房价是否会下跌，开发商观望房价是否会稳定或者上涨，中央政府观望市场的反应和地方政府行动。观望过程是各方的利益、目标、耐力的较量。但是观望过程不会持续太长时间，因为在较量的各方中，总有一方会缺乏耐心。问题是观望结束后新政如何延续。地方政府作为新政的具体执行者，其态度倾向性和实施措施对于新政能否持续和持续多久有决定性影响。从过去的两个月来看，新政取得一定效果，基本上达到了预定目标，但是新政给国家和地方政府带来的一些困局将会使新政的长远效果大打折扣。 
新政的效果 
可以从如下几个方面看到新政实施的效果：
一、新政达到了预期目的，稳定了房价，打击了炒房风潮和投机行为。这次新政通过采取房屋交易限转和征税等系列措施以及留给市场很短的反应时间等策略，有效地打击了在部分城市存在的非常严重的投机行为。由于这些措施和策略增加了投机者的交易成本和风险。加上该政策只留下了短暂的缓冲期使得投机者普遍产生了恐慌心理，导致投机者信心大跌。这种状况一方面使市场需求量减少，另一方面因投机者的恐慌带来的大量抛售而使价格下跌或保持平稳。新政在抑制房价快速上涨方面非常见效。新政不但能够有效地打击前一阶段部分城市严重的投机风潮，还能够确保将来很长一段时间内投机行为不会在市场上兴风作浪。只要这些新政措施能够得到持续的执行，投机者的高成本和高风险就会存在，这会使投机者知难而退。即使自用市场恢复信心，投机者的信心也难以恢复。
二、此次新政一个非常重要的效应是唤起了老百姓和政府对于房价的高度关注，促使政府加强对房价的监控。由于住房是一种特殊商品,是人们生存的必需品，所以住房问题不仅仅是经济问题，也是社会问题。房价问题不仅得到开发商、业主和即将买房人的关心，绝大多数还没有买房而梦想拥有自己的住房的人也会关注。在过去的两年中，房价涨幅过快，加上媒体的高强度报道，加剧了社会舆论对于房价的关注和快速上涨的忧虑。舆论对房价疯涨的指责已经超越了经济层面，对于政府而言应该是政治问题，于是政府以一系列强力行政措施为标志开始了房产新政，房产新政进一步引起了全社会对于房价涨跌的高度关注。老百姓对于房价的高度关注会对政府形成强大的压力，政府出于政治和社会稳定考虑不可能对此无动于衷，会对房价保持监控和高度警惕，导致房价无法再象以前那样没有约束地上涨。
三.新政可能会压缩开发商的利润空间。这次新政有可能破坏开发商涨价所借助的成本传导机制，从而压缩了开发商的利润空间。政府通过招拍挂出让土地使用权，并实行土地供应的高度垄断，除了想确保市场透明、公正、减少腐败之外，就是想通过这些方式取得更多的土地收益。政府认为以前普遍协议出让时期，政府应得的土地收益被开发商占有，而开发商并没有给消费者让利，因此通过招拍挂出让方式，政府能够取得更多收益，这些收益并不是额外的垄断收益，而是将政府应得部分从开发商手中转移到政府手中。在实行一系列房产新政前，政府通过招拍挂方式出让土地虽然取得了更多的土地收入，然而，土地取得成本被开发商通过成本传导机制转嫁给了消费者，导致房价大幅度、快速上涨。政府收入的增加是以老百姓的购房成本增加为代价的，开发商在此过程中利益不但未受到任何损失，反而通过搭便车，获得更多的利益，加重的只是老百姓的购房负担。
这次新政也打破了一些关于房价的不正确的观念例如房价只能上涨不会下跌等，特别是部分投机比较严重的城市有些投机者被套牢，让老百姓知道买房也是有风险的，不会保持房价永远上涨的预期，加上政府保持对房价的警觉和监控，房价在短期内无法上涨，而土地成本并不一定会下降，这样，开发商为了生存，不敢随便涨价，只有减少利润。
四.新政另一个可能的效果是使政府、开发商、老百姓几方的影响力和话语权发生换位,确立了政府在市场利益博弈中的主导性地位。
这次新政仍然是一次多方利益博弈。博弈的结果可能会比较接近于市场规则要求的正常格局。在原先市场的格局中，由于市场规则缺失或者市场规则变动太快，开发商遵守规则的成本太高而按自己规则行事的收益很高，于是，市场中的潜规则盛行，市场秩序混乱，奇怪现象层出不穷。政府的主导性和老百姓的话语权没有得到体现。在这场利益博弈中不是所有的参与者都是赢家，短期的赢家有未购房的老百姓和中央政府，地方政府可能不赢不输，不少开发商肯定是输家。
在房地产市场中，给人们的印象是，开发商和媒体是强势群体，购房者是弱势群体，政府的主导作用和权威并没有得到充分体现。通过这次新政政府树立了努力作为的强硬形象，开发商终于意识到政府的力量的强大,也试探到了政府的决心。也许从此以后开发商的主导性话语权将发生转移。由于有政府和部分专家学者做支撑，老百姓的话语权会越来越大。
有些开发商认为政府过多地干预房地产市场，会破坏好不容易才建立起来的市场机制，不利于房地产业和国民经济的健康发展，最终损害的国家利益和老百姓利益。比如说，如果新政持续时间太长，老百姓持币观望时间太久，银根收得太紧，许多开发商将发生资金链断裂，最终还不起银行的贷款，不但留下数额巨大的银行坏账，冲击国家金融稳定，还会留下无数的烂尾楼，最终给国家和社会造成巨大的损失。从政府现在所表现出来的决心看，开发商不要抱太乐观的想法，要有未雨绸缪的准备。上世纪九十年代初的那次宏观调控，政府不惜留下那么多的烂尾楼和银行坏账，也要以铁腕手段控制房地产过热以保证国民经济安全运行。这次新政显示政府的魄力和决心仍在。通过这次新政政府再一次树立了强硬和权威形象,夺回了在市场利益博弈中的主导权。如果政府达不到基本目标，也可能不惜再一次出现烂尾楼和银行坏账。
新政的困局 
新政究竟要达到什么目标，政府没有明确、详细的解释与说明，因此，给利益各方留下了无限的猜测和想象空间。而新政最终走向何方，能否达到目的，取决于政府意志力的持久性。因为在这场新政实施过程，一定有某一方的利益受到损害，这些利益受到影响的集团在观望以后可能会想方设法影响政府特别是利益与共的地方政府的决策，使得实施措施有利于他们。
这次宏观调控和新政可以说是中央政府逼着房地产市场吃药，新政开出的药方有速效药和长效药。有些措施如征税和房屋限转是速效药，对于稳定当前房价和部分城市火热的局面有较大的影响，有些规则不是短期能够实施和看到效果的，是长效药，效果如何取决于中央政府的决心和地方政府态度。
意见中提出的这些措施从长远来看是好的，也是可行的。但是这个政策的牵涉面太广，包含了土地、城市规划、商品房政策、住房保障、房地产金融、房地产行政管理和税收等多个方面，如果全部得到实施，则是对房地产市场游戏规则的大变动。
政策涉及面如此之多，既要达到短期目标，取得控制房价的速效作用，又要求不要留下后遗症。就算地方政府思想与中央政府保持一致，都想照办执行，面对这些任务和目标估计执行起来将非常困难，或许会感到无所适从，不知从哪儿下手。地方政府要想达到政策要求，任务非常重，长远效果怎么样还要看地方政府的实施措施和执行力度，这些直接影响到新政效果和新政以后的市场走向。而地方政府在执行这些政策的过程中,可能会遇到以下困局：
困局之一 
土地供应与中低价位商品房及经济适用房的困局
从土地供应方面来看，土地供应结构和土地储备结构都会发生变化，因为要供应更多的中低价位房和经济适用房必然要求提供更多的低价土地。这样，要么降低城区土地的价格，要么增加郊区土地供应量。政府要能够精确预测土地供应量，制定准确的土地供应计划。
在七部委的通知中，要求地方政府加大中低价位普通商品房与经济适用房的供应量，比重要达到整个供应总量的80%，并要求地方政府在土地供应中要向这方面倾斜。这不是一个简单的住房供应结构的改变，而是市场运行规则的重大改变。在原材料价格日益上涨的情况下，要供应中低价位的普通商品房，必然要求土地的价格降低。哪里有中低价位的土地？不外乎有两种选择：一是将现有城区的土地价格降低；另一种选择是大量提供城市郊区的土地，如果没有足够的郊区土地储备，就必须大量征用集体土地。
城市土地价格是城市综合价值的体现，政府好不容易将地价抬升到理想程度，再降低不是明智的决策，也不是对社会资源的有效利用和合理配置。所以，政府以降低城市土地的价格和价值来提供建设中低价位普通商品房与经济适用房的做法是行不通的。那么只有提供更多的郊区土地。要提供郊区土地很可能必须征用集体所有的土地，这与政府实行最严格的土地管理政策是矛盾的。
在郊区建设中低价位的普通商品房与经济适用房，是建设高层还是多层，建设什么样的标准？由于郊区土地价格相对便宜，再加上有意压低地价，建高层成本较高，建多层土地又得不到合理有效利用,这又与严格管理土地的政策相矛盾。
此外,如果大量供应郊区土地，势必加快城市郊区化进程。全国许多城市的城市规划和城市发展的重点都必须调整。
实际上，要求大量供应中低价位的普通商品房与经济适用房是一种行政行为，是将带有政策色彩和社会保障色彩的行为与市场行为混淆在一起，使得政策的执行难度加大，各方面政策之间也容易产生矛盾。严格土地管理，最有效地使用土地要求最有效地配置资源。采用招拍挂的方式无疑是公平、公正的，也比较符合市场规则，这样做的结果必然导致土地价格的上升，而另一方面，政府要求提供大量中低价位普通商品房与经济适用房，地方政府将采用什么土地出让方式来保证土地价位的低价？所以，要求提供中低价位普通商品房与经济适用房对于中央政府而言是一个政治任务，而对于地方政府而言却是一个不易解决的困局。
笔者个人认为，这个困局的产生原因之一是在相关政策的制订与执行中将住房商品化与住房保障混为一谈。这一方面反映了我国住房供应体制的缺陷，另一方面，也反映了住房供应和保障工作的不足。任何一个住房供应体系中，应该包括两个部分。一部分为商品化部分，另一部分为政府住房保障部分。商品化部分，政府通过制定游戏规则，按市场模式运行。而保障部分，是政府的工作和责任之一，需要政府制定详细、切实可行的执行方案，并由政府设立专门的机构严格执行。按照国家以前制定的住房制度，高收入人群购买商品房，中低收入人群购买经济适用房，特困阶层获得政府保障的廉租房。不同性质的住房适合不同的收入群体，不同性质的住房适用不同的提供渠道和游戏规则。但是，由于住房保障方面的严重不足，实际上,绝大多数老百姓被推向了商品房市场，加剧了房价与购买力之间的矛盾。
困局之二 
资源约束与购买力困局 
合理利用每一寸土地，严格保护耕地是我国的基本国策。实行最严格的土地管理制度只不过是进一步强化这种国策，实行这种国策的背景是我国人多地少的资源约束。严格管理土地要求提高土地的开发强度和使用效率。土地作为一种非常重要的生产要素，在我国相对稀缺，在城市地区尤甚。其使用效率和价值通过市场机制能够体现的更充分。在房屋其他生产要素价格不断上涨的情况下,要求大量地供应中低价位和经济适用房，必然会降低土地开发前强度和使用效率。大量供应中低价位和经济适用房是一种行政干预配置资源的行为，也会降低资源配置效率。此外，中低价位商品房和经济适用房供应过多等于放低了购房门槛，放大了社会购买力，土地和其他国家资源能否满足需求？供应量太少，又达不到政策目标,有可能破坏还比较脆弱的市场机制。从政策含义中看出，政府把房价过快上涨的原因之一归结为供应结构不合理。事实上，依靠改变供应结构是无法真正降低或稳定房价的。如果不考虑购买力的动态性，而以当前的购买力为基准放低消费市场的进入门槛，会进一步放大社会购买力，加剧资源约束与购买力的矛盾。除了投机行为外，房价上涨的其他推动因素并没有消除，只是暂时潜伏，强力的行政措施一旦解除或者放松，还会随时爆发。解决资源约束与社会需求，高房价与购买力等矛盾的有效措施之一是重新审视住房政策，加快住房制度的改革和住房保障制度的落实, 合理划分解决住房问题的市场责任和政府责任，让市场机制和行政行为在自己的边界内发挥作用。

CBR400 · 发表于 2005-10-12 20:10

支持楼上的说法！
老百姓说句话咋就那么难呢？

wsd444 · 发表于 2005-10-13 20:34

<DIV class=quote>以下是引用wjjxuey在2005-10-12 19:32:16的发言： 
为什么能抬不能降呢？价格是谁定的啊？行不通？不肯放弃从BX手中搜刮吧。。。无语！</DIV>
 鱼肉百姓！兴，BX苦，亡，BX苦。老BX始终是受害者！政府何时真正为BX谋利益呢？

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