关于预付款的利息

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江苏省政府办公厅关于印发江苏省商品房价格管理规定的通知   第9条
无锡市商品房价格管理实施办法   第12条
江苏省政府办公厅关于印发江苏省商品房价格
管理规定的通知




　　【颁布单位】 江苏省人民政府

　　【颁布日期】 19980929

　　【实施日期】 19980929

　　【章名】 通知

　　各市、县人民政府，省各委、办、厅、局，省各直属单位：

　　省物价局、省建委制订的《江苏省商品房价格管理规定》，已经省政
府同意，现印发给你们。请结合实际，认真贯彻执行。

　　 江苏省商品房价格管理规定

　　 省物价局、省建委

　　【章名】 全文

　　第一条 为适应社会主义市场经济体制要求，进一步加强商品房价格
管理，维护房地产市场秩序，促进房地产业发展，根据《中华人民共和国
价格法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经
营管理条例》，结合本省实际，特制定本规定。

　　第二条 凡在本省行政辖区内从事商品房管理、开发经营的单位均应
遵守本规定。

　　第三条 本规定所称的商品房是指具有经营资质的房地产开发经营单
位建设的商品房。它包括：

　　一、享受政府优惠政策和为特定销售对象建设的经济适用房（包括安
居工程房、解危解困房、军转干部房、教师住房、合作建房等，下同）；

　　二、普通住宅商品房；

　　三、高档住宅商品房和非住宅商品房。

　　第四条 省对商品房价格实行统一领导，分级管理。省级价格主管部
门是全省商品房价格的主管部门。省级价格主管部门会同有关部门根据国
家法律、法规和政策，制定全省商品房价格的有关政策、定价原则和管理
规定，指导、协调和监督检查全省商品房价格管理工作，负责审核省直及
中央部属驻宁房地产开发单位建设的经济适用房和普通住宅商品房价格。

　　市、县价格部门是本行政区域内商品房价格的主管部门，会同有关部
门根据国家和省的政策制定本行政区域内商品房价格管理实施办法，审核
本行政区域内的市、县房地产开发经营单位建设的经济适用房和普通住宅
商品房价格，并报省备案。

　　第五条 商品房价格管理的原则是直接管理和间接管理相结合。为保
护正当竞争，禁止垄断价格，对不同类型的商品房价格实行相应的价格管
理形式。

　　列入国家经济适用房（安居工程）建设计划、享受优惠政策的经济适
用房，以及通过集资等方式开发建设的经济适用房，其价格实行政府指导
价或政府定价；普通住宅商品房实行政府指导价；高档住宅商品房和非住
宅商品房实行市场调节价。

　　制定经济适用房和普通住宅商品房价格时，应当严格按照《中华人民
共和国价格法》关于政府指导价和政府定价的规定办理。

　　第六条 经济适用房和普通住宅商品房，房地产开发经营单位按价格
部门核定的价格或在规定的基准价格３％浮动幅度内执行预、销售价格。

　　第七条 高档住宅商品房和非住宅商品房价格实行市场调节价，房地
产开发经营单位在商品房预、销售后报价格部门备案。

　　第八条 经济适用房和普通住宅商品房预、销售价格未经价格部门审
核，建设或房产部门不予核发《预（销）售许可证》。

　　第九条 房地产开发经营单位可按价格部门审核的经济适用房和普通
住宅商品房预售价格向购房者收取购房预付款，购房人所支付的预付款按
银行同期存款利息抵算购房款。

　　第十条 经济适用房和普通住宅商品房竣工并经验收合格交付使用时
，房地产开发经营单位与购房人应按实际面积和价格部门审核的销售价格
及时进行结算，多退少补。

　　第十一条 经济适用房和普通住宅商品房交付期超过预售时合同中约
定的期限时，购房人有权提出退房要求，房地产开发经营单位必须按预算
款加银行同等存款利息退还购房人。

　　第十二条 商品房价格必须实行明码标价制度。商品房标价表（签）
内容包括：（１）商品房使用面积单价和建筑面积单价；（２）整套建筑
面积（含比例分摊公用面积）和使用面积；（３）座落位置，房型简图；
（４）楼层、朝向价格增减系数；（５）商品房价格外代收代付的具体收
费项目和收费标准等，标价表（签）由价格部门统一监制。

　　第十三条 商品房价格制定的原则是：以合理成本为基础，市场供求
为导向，兼顾国家、企业、消费者三者利益并考虑楼层、朝向、质量等因
素，实行差别作价。

　　第十四条 价格的构成

　　一、成本构成

　　（一）土地征用（出让）及拆迁补偿费；指法律、法规和规章规定征
用土地及拆迁的补偿、补助、安置等费用。拆迁旧建筑物回收的残值和安
置中的差价收益应冲减成本，受让土地按实际支出的土地出让费计入成本
。

　　（二）前期工程费：指开发项目实施前期工程发生的费用，包括规划
、设计、项目可行性研究、水文、地质的勘察、测绘、通电、通水、通路
、土地平整等费用。

　　（三）房屋建筑安装工程费：指列入建筑安装工程施工图预算项目的
主体房屋建筑安装费用，一般包括住宅土地（含桩基）工程费、水电安装
工程费及附属工程费。材料价格的处理办法由各市价格、建设部门按省物
价局、省建委联合发布的工程建设材料预算价格的有关规定执行。

　　（四）附属公共配套设施费：指列入建筑安装施工图预算项目，与主
体房屋相配套的非营业性的公共配套设施费用。

　　（五）公共基础设施费：指开发项目内直接为商品房配套建设的道路
、供水、供电、供气、排污、排洪、照明、绿化、环卫等公共基础设施费
用。

　　（六）管理费用：指开发经营单位为组织开发经营活动所必需发生的
费用，以本款前五项之和为基数的１－３％计算，具体标准由各市制定。

　　（七）销售费用：指开发经营单位为销售商品房而发生的费用，以本
款前五项之和为基数的１－２％计算，具体标准由各市制定。

　　（八）财务费用：指开发经营单位为开发项目筹措建设资金所发生的
银行贷款利息支出、汇兑损益及手续费。利息支出的计算基数不超过本款
前五项之和的３０％，计息时间为：多层住宅不超过２４个月，高层住宅
不超过３６个月。利率按国家规定执行。

　　（九）公共设施专项维修资金；公共设施专项维修资金使用管理办法
另行制定。

　　本款１－９项所列费用，必须严格按照经批准的规定设计方案实际发
生的项目执行。未经省价格部门批准，任何单位和个人不得擅自增加或变
更。

　　二、利润

　　指商品房开发经营单位按规定计提的利润。利润的提取基数为本条第
一款成本构成中的１－５项之和。

　　（一）经济适用房的利润率最高不得超过３％；

　　（二）普通标准商品住宅的平均利润率最高不得超过８％；

　　（三）高档住宅商品房和非住宅商品房的利润率由开发商根据市场供
求自主确定。

　　三、税金

　　按国家税法规定执行。

　　四、住宅差价

　　（一）楼层、朝向差价；由市、县价格主管部门根据各地具体情况确
定，但增减差价总额的代数和应当等于零。

　　（二）质量差价：由市、县价格主管部门根据县以上建筑工程质量监
督部门确认的优良工程在最高不超过商品房建筑安装工程造价的１－１．
５％的幅度内确定。

　　五、不得计入住宅商品房价格的费用

　　（一）开发小区（片）内的营业性用房和设施的建设费用，均执行“
谁投资，谁所有，谁受益”的原则，不得变相通过收费形式无偿占用或平
调投资者的资金。

　　（二）按规定不能计入成本的其他费用。列入住宅商品房价格的收费
项目，由省级人民政府另行公布。

　　第十五条 商品房价格的计算

　　商品房价格＝成本＋利润＋税金±层次差价±朝向差价±质量差价

　　本条所称成本＝土地征用（出让）及拆迁费＋前期工程费＋建筑安装
工程费＋附属公共设施费＋公共基础设施费＋管理费用＋财务费用＋销售
费用＋公共设施专项维修资金

　　第十六条 本规定制定的有关费率需要变动时，统一由省价格部门调
整。

　　第十七条 商品房价格管理中的违法行为，按《中华人民共和国价格
法》和有关法律、法规、规章的规定处罚。

　　第十八条 涉外商品房价格除国家法律、法规别有规定外，均按本规
定执行。

　　第十九条 各地可根据本规定制定实施细则，报省备案。

　　第二十条 本规定由省价格部门负责解释。

　　第二十一条 本规定自发布之日起执行。本规定发布之前各地已颁布
的有关规定，凡与本规定相抵触的，一律以本规定为准。



无锡市商品房价格管理实施办法
2007-10-20 00:00:00.0


　　第一条 为适应社会主义市场经济要求，进一步加强商品房价格管理，维护房地产市场秩序，促进房地产业发展，根据《江苏省商品房价格管理规定》及有关法律、法规，结合本市实际，特制定本办法。
第二条 凡在本市行政辖区内从事商品房开发、经营、中介服务的单位均应遵守本办法。
第三条 本办法所称的商品房是指具有经营资质的房地产开发经营单位建设的商品房。包括：
（一）政府规定为特定销售对象（包括安居工程房、解危解困房、军转干部房、教师住房、合作建房等，下同）和中低收入者建设的经济适用房；
（二）享受优惠政策并减免有关规费开发建设的各类政策性住宅商品房（以下称普通住宅商品房）；
（三）按市场价或公开招标取得土地使用权、按规定完全履行政府规费缴纳义务，依法经营开发建设的高档住宅商品房和非住宅商品房。
第四条 市物价局主管全市商品房价格管理工作，根据国家法律、法规和有关政策，会同市建委、房管等部门，制定全市商品房价格政策、定价原则和管理规定，指导、协调和监督检查全市商品房价格管理工作，统一负责审核市区（含崇安区、南长区、北塘区、郊区、马山区、新区）内所有开发经营的商品房的价格。
市（县）价格部门是本行政区域内商品房价格的主管部门，负责审核本行政区域内的房地产开发经营单位建设的商品房的价格，并报无锡市物价局备案。
第五条 商品房价格管理实行对不同类型的商品房采取相应的价格管理形式。
依据本办法第三条规定，经济适用房实行政府定价；普通住宅商品房实行政府指导价；高档住宅商品房和非住宅商品房实行市场调节价。
第六条 房地产开发经营单位预（销）售享有政府扶持优惠政策的经济适用房，按市价格部门规定的价格进行预（销）售。
房地产开发经营单位预（销）售享有政府规定有关优惠政策的普通住宅商品房，按市价格部门核定的基准价格3%浮动幅度内执行预（销）售价格。
第七条 申报商品房预售价格必须符合以下条件：
（一）开发经营企业资质证书；
（二）开发项目立项批文；
（三）建设工程规划许可证；
（四）开发项目公建配套立项批文；
（五）土地使用权证书（或建设用地批准通知书）；
（六）工程规划总平面图；
（七）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付使用日期的报告；
（八）政府代收费用缴纳凭据；
（九）商品房预售价格测算报告。
申报商品房销售价格除应当符合本条第1-8项的条件之外，还应当提供市造价核算单位提供的工程竣工决算报告和市房产管理局产权监理处对该项目建筑面积的实测报告。
第八条 依据《城市房地产管理法》，高档住宅商品房和非住宅商品房实行成交价格申报制度，任何单位不得瞒报或者作不实的申报。
第九条 经济适用房和普通住宅商品房在预（销）售前应及时申报定价或核价，房地产开发经营单位凭市价格部门审核批文到市有关部门办理预（销）售手续，领取《预（销）售许可证》。未经市价格部门审核的，市有关部门不予办理预（销）售手续、发放《预（销）售许可证》。
高档住宅商品房和非住宅商品房在预（销）售前应向市价格部门申报。房地产开发经营单位凭市价格部门核准的申报单到市有关部门办理预（销）售手续。不履行预（销）售申报制度的，市建委、房管局不得办理预（销）售许可证。
第十条 商品房竣工后，应及时申报销售价格。逾期不申报的，市价格部门可以根据原定预售的基准价格、或成本价格、确定其销售价格。
第十一条 预（销）售商品房应按国家工商局、建设部监制的《商品房购销合同》文本办理，购销双方当事人应明确各自的权利和义务。
第十二条 房地产开发经营单位可按商品房预售价格向购房人收取购房预付款，购房人所支付的预付款按银行同期存款利息抵算购房款。  
第十三条 商品房竣工并经验收合格交付使用时，房地产开发经营单位与购房人应按实际测量面积和市价格部门审核的销售价格进行结算，多退少补。
预售商品房，经当事人双方协商同意，一次性买断的，应按《商品房购销合同》第二十五条规定，签定补充协议，补充协议应载明购房面积、价格、房价总额及双方其他承诺责任。一次性买断的售价不得超过市价格部门核定的预售价格标准。
第十四条 购房人超过购房合同约定期限付款时，房地产开发经营单位有权要求购房人追加应付款银行同期存款利息。时效为合同规定的应付款限期之第二天起至实际付款之日止。购房人违约终止合同时，购房人应向房地产开发经营单位支付累计付款的银行同期存款利息。  
第十五条 商品房价格必须实行明码标价制度。商品房标价表（签）内容包括：
（一）整套建筑面积（含套内面积和按比例分摊公用面积）；
（二）商品房建筑面积单价；
（三）座落位置，房型简图；
（四）楼层、朝向（区位）价格增减系数；
（五）商品房价格外代收代付的具体收费项目和收费标准；
（六）直销或转销。
标价表（签）由市价格部门统一监制。
第十六条 商品房价格制定的原则是：以合理成本为基础，以市场供求为导向，兼顾国家、企业、消费者三者利益并考虑楼层、朝向（区位）、质量等因素，实行差别作价。
第十七条 价格构成
一、成本构成
（一）土地征用（出让）及拆迁补偿费：指按法律、法规和规章规定征用土地及拆迁的补偿、补助、安置等费用。拆迁旧建筑物回收的残值和安置中的差价收益应冲减成本，具体按实际情况审核。安置回迁、外迁用房按预售价计算的，待销售价确定后进行结算，多退少补。受让土地价格按房地产开发经营单位直接从土地管理部门获得的实际土地出让费计入成本。
（二）前期工程费：指开发项目实施前期工程发生的费用，包括规划、设计、项目可行性研究、水文、地质的勘察、测绘、通电、通水、通路、土地平整、土地复垦开发等费用。
（三）房屋建筑安装工程费：指列入建筑安装工程施工图预算项目的主体房屋建筑安装费用，一般包括住宅土建（含桩基）工程费、水电安装工程费及附属工程费。材料价格的处理办法按省物价局、省建委联合发布的工程建设材料预算价格的有关规定执行。
（四）附属公共配套设施费：指建设部门同意立项并列入建筑安装施工图预算项目，与主体房屋配套的非营业性的公共配套设施费用。公共配套设施用房属小区业主所有，不得出售，市房产管理局产权监理处不予办理转移手续。
（五）公共基础设施费：指开发项目内直接为商品房配套建设的道路、供水、供电、供气、供热、排污、排洪、照明、绿化、环卫、公交等公共基础设施费用。
（六）管理费用：指房地产开发经营单位为组织开发经营活动所必须发生的费用，每平方米管理费按全市商品房加权综合平均价1.5%计算。
（七）销售费用：指房地产开发经营单位为销售商品房而发生的费用。每平方米销售费按全市商品房加权综合平均价的1%计算。房地产开发经营单位将商品房转给中介组织销售的，不计此项费用。
（八）财务费用：指房地产开发单位为开发项目筹措建设资金所发生的银行贷款利息支出、汇兑损益及手续费。利息支出的计算基数不超过本款前五项之和的30%，计息时间根据实际建造 时间确定。多层住宅不超过24个月，高层住宅不超过36个月。利率按国家规定执行。
本条第1-8项所列费用，必须严格按照经批准的规划设计方案实际发生的项目执行。
二、利润指房地产开发经营单位按规定计提的利润。利润的提取基数为本条第一款构成中的1-5项之和。
（一）、政府规定为特定销售对象建设的经济适用房利润率为零；
（二）、享受政府经济适用房优惠政策的的利润率最高不得超过3%；
（三）、普通住宅商品房的平均利润率最高不得超过8%；
（四）、高档住宅商品房和非住宅商品房的利润率由房地产开发经营单位根据市场供求自主确定。
三、税金
按国家税法规定执行。
四、住宅差价
住宅区位、朝向、楼层差价：出售的商品房可根据环境、朝向状况和市场情况确定其一定的差价，在每个小区内，所有单幢住房差价率之和应保持为零或小于零。
质量差价：由市（县）价格部门根据县以上建筑工程质量监督部门确认的优良工程考虑加价，获省级优良的，按商品房建筑安装工程造价的1.5%加价；获市级优良的，按商品房建筑安装工程造价的1%加价。
五、不得计入商品房价格的费用
（一）开发小区（片）内的营业性用房和设施的建设费用，均执行“谁投资，谁所有，谁受益”的原则，不得变相通过收费形式无偿占用或平调投资者的资金。
（二）按规定不能计入成本的其他费用。
六、凡列入商品房价格的收费项目和标准，由市政府根据国家和省有关规定另行公布。
第十八条 商品房应缴规费是指由省级以上人民政府及其物价、财政部门批准，由房地产开发经营单位按建设项目和标准向有关部门所缴纳的行政事业性规费。商品房应缴规费作为价外费用列收。
房地产开发经营单位开发建设各类商品房，均应按规定及时足额缴纳政府规费。办理预售手续时，应报告缴纳政府规费计划。
应收的规费在报建时按计划面积收取，竣工后按实际核定面积进行调整按实收取。享受政府扶持和规定优惠政策的经济适用房、普通商品房及其他商品房项目规费，应按实际竣工面积进行计算，超过优惠减免额度的规费仍由执收单位收缴。
第十九条 建立住宅房屋共用部位公用设施设备维修基金归集管理制度。市价格、财政、房管等部门负责对房屋维修基金的收集、管理、使用的监督和检查。购房人在购房时，必须在房价外按住房建筑面积每平方米房价的一定比例向售房单位缴纳维修基金。售房单位应将收集的维修基金在规定期限内全部解交到市基金管理中心，统一保管和使用。
维修基金的收取标准按全市商品房每平方米建筑面积加权综合平均价的比例确定。1999年度收取标准为35元。以后，全市每平方米建筑面积加权综合平均价及维修基金收取标准由市价格部门在一定时期测算和确定后公布。
第二十条 本办法制定的有关费率需要变动时，统一由市价格部门调整。
第二十一条 经营商品房的中介组织销售商品房时，应向有关部门领取《房地产中介资质证书》、《商品房预（销）售许可证》、《商品房价格认可证》，并持有房地产开发经营单位委托书。
经营商品房的中介组织在预（销）售商品房时，应遵守法律、法规的有关规定，严格执行市价格部门核定的经济适用房价格标准、普通住宅商品房基准价格浮动幅度内的价格标准、高档住宅商品房和非住宅商品房基准价格的市场价格标准。
第二十二条 预（销）售商品房，有下列行为之一的，按有关法律、法规规定予以查处：
（一）超越职权制定商品房价格的；
（二）商品房价格未经市价格部门审核擅自预（销）售的；
（三）预（销）售商品房超过政府定价、政府指导价标准的；
（四）非经营性附属公共配套用房擅自出售的；
（五）擅自将住宅用房转作营业用房或将营业用房转作住宅用房的；
（六 ）预（销）售商品房未按规定实行明码标价的；
（七）预（销）售商品房时，楼层、区位、朝向、质量系数超过幅度的；
（八）预（销）售商品房乱收费用的；
（九）虚置商品房价格成本的；
（十）超面积销售的；
（十一）全部或部分截留房屋维修基金的；
（十二）其他价格违法行为。
第二十三条 拒绝提供按规定申报高档住宅商品房和非住宅商品房成交价格资料的，按《价格法》第四十四条等有关规定予以处罚；瞒报或作不实申报的，由价格部门会同税务部门进行处罚。
第二十四条 预（销）售商品房未按规定缴纳政府代收费用的，由市价格部门会同有关部门予以追缴。
第二十五条 涉外商品房价格除国家法律、法规另有规定外均按本办法执行。
第二十六条 本办法由无锡市物价局负责解释。
第二十七条 各市（县）可参照本办法执行。
第二十八条 本办法自发布之日起执行。凡过去有关规定与本规定相抵触的，一律以本规定为准

cathycat

开发商会执行吗？
老百姓总被剥削