期房预付款利息该归谁？法官律师说法各异

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南京不少业主称已找到政策依据要向开发商讨利息
　　"房屋交付前给付的款项，都应该算作预付款，由此产生的利息，应该计入总房价。"近日，家住南京河西某中央花园小区的张先生向记者反映，因为发现了一个很多人不太了解的文件，他们小区的很多业主在和开发商交涉，要求开发商退还购买期房预付款所产生的利息。记者进一步采访了解到，这样的要求不止发生在张先生的小区，南京不少小区都有这样的现象。对此，法律界人士发表了不同的观点。张先生告诉记者，如果开发商不愿意退利息，他们不排除通过诉讼途径解决问题，而一旦走上法庭，将是南京首例讨要期房预付款利息案件。
　　A、【业主】文件中规定预付款要算利息
　　今年7月，张先生在小区业主自建的论坛上看到了一个帖子，帖子发表了一个惊人的观点：我省1998年9月29日颁布并生效的《江苏省商品房价格管理规定》第九条(以下简称"第九条")中规定：房地产开发经营单位可按价格部门审核的经济适用房和普通住宅商品房预售价格向购房者收取购房预付款，购房人所支付的预付款按银行同期存款利息抵算购房款。按此规定，业主们买的是期房，在收房前付的房款，都属于预付款，开发商应该将业主付款之日起到收房前这段时间产生的利息，抵算到购房款中去。
　　帖子一出，立刻在小区业主中间掀起轩然大波，很多业主表示，他们以前从来不知道有这样一条规定，现在有一种恍然大悟的感觉。而几天后，小区业主论坛上又转来了一条帖子，该帖是从城东某小区业主论坛里转来的，内容与上文所说帖子中的内容如出一辙。发帖人在帖子中称，他们买的房子要到2010年交付，按照"第九条"的规定，直到房子交付之时，他们提前支付的房款应该算利息，折抵购房款。发帖人打了个形象的比方，"假设我们现在去买一个苹果，价值1元，按照市场原则，应该当场进行交易，1元钱买1个苹果，等价交换，非常合理。如果卖苹果的说你先把1元钱给我，我1年以后再给你苹果，那么这还是一桩等价交易吗？"
　　发帖人称，省内扬州、苏州、泰州、昆山等地都已纷纷出台了这样的规定，南京也应该照此执行。据小区一位人士推算，假如每户家庭预付款30万元，一个小区有1000户人家来算，总款项为3亿元，假设期房是一年以后交付，按照现在银行一年定期存款利率4.14%来计算，光利息就有1242万，也就是说开发商就这样堂而皇之地拿走了本不属于他们的1千万。此后，小区里要求开发商退还利息的业主也越来越多。
　　B、【开发商】文件是选择性条款没有强制性
　　对于小区业主的呼声，张先生所在小区开发商进行了回应。对方认为，首先，"第九条"是选择性条款，不具有强制性。利息归属问题应由当事人约定，如无约定则不能折算购房款。其次，国家相关法律、法规对此并无明文规定，江苏省上述地方性行政规定不具有强制效力。故无必须遵守之必要。再次，"第九条"是一项原则性规定，无可操作性，如"利息"如何计算、按何种利率计算等，都未作出可操作性的细则，故"利息"失去了计算依据。第四，按房地产市场的交易惯例，预付款都未计算并折算房款。最后，业主的来函已明示"利息归属问题未作约定"，故利息折算房款违背合同约定。
　　C、【专家】该不该退？法官律师说法各异
　　记者了解到，到目前为止，南京已经有不少小区的居民逐渐了解到了"第九条"，并纷纷互相联系，准备找开发商讨要预付款利息。那么，"第九条"的内容是否真的像居民们所理解的那样，记者采访了法律界有关人士。
　　南京普德律师事务所主任律师王伟告诉记者，预付款对于买房人和开发商来说，都是个规避风险的措施。对开发商而言，尽快回笼资金，避免了资金链断裂的风险。对于买房人而言，保证了以当时商定的价格买到了房子，房子交付时，当初买房的价格仍不会变。他还认为，严格来说，所谓预付款，应该是在开发商没有取得政府部门商品房预售许可证的情况下，向买房人预先收取的款项，如所谓"内部认购"，而开发商一旦取得了预售许可，在卖房的法律程序上就已齐备，此时买房人所付款项，应该叫购房款，不应产生"第九条"所说的利息。"第九条"所说的利息，适用于"内部认购"的房子，或是那些因种种原因办不到房产证，而又向买房人提前收取了房款，最后遭到买房人退钱要求的房子。
　　南京一位不愿透露姓名的法官认为，"第九条"是根据合同法公平合理的原则制定的。买房人购买的是期房，没拿到房子前支付的款项，都属于预付款，这笔款项帮助开发商提前实现了房屋的价值，开发商在房子盖好交到买房人手上之前，就已经因此而受益。而因为房屋价值通常较大，卖方提前占有买房人的钱款而因此获得的收益，原本正是属于买房人的。正因为如此，卖方才应该把利息返还给买房人，否则显失公平。在当前绝大部分买房人买房需贷款的情况下，开发商更应该将期房预付款的利息支付给买房人，因为买房人为满足开发商提前实现房屋价值的愿望而去贷款，并因此而承担利息，开发商不返还利息不公平。至于所谓买房人通过提前付款规避了房屋价值上涨带来的风险的说法，其实是不对的，不管将来房子涨了还是跌了，对开发商而言都是稳赚不赔的，而买房人则是赚和赔的可能性都有，所以，预付款只是帮助开发商规避风险，并没有帮买房人规避风险。(记者 罗双江)