【楼市调控再次升级】“新八条”落地，面临重大调整？

费俊龙

昨天是农历小年,正当大家忙着为欢欢喜喜过大年“预热”的时候，房地产市场调控也再次迎来“热辣”的政策。26日,温总理主持召开国务院常务会议,研究部署进一步做好房地产市场调控工作。
  
会议出台了被业内人士称为“新八条”的房地产调控政策,其中二套房首付标准提高到60%以上格外引人关注。
  
会议指出，自去年4月份《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》印发后，房地产市场出现积极变化，房价过快上涨势头得到初步遏制。为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，必须进一步做好房地产市场调控工作。会议确定了以下政策措施：
  
（一）进一步落实地方政府责任。地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。
  
（二）加大保障性安居工程建设力度。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。
  
（三）调整完善相关税收政策，加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。
  
（四）强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。
  
（五）严格住房用地供应管理。各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查，参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的，坚决纠正，严肃查处。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。依法查处非法转让土地使用权行为。
  
（六）合理引导住房需求。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。
  
（七）落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省（区、市）人民政府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。
  
（八）坚持和强化舆论引导。对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。
  

  
在“新八条”中，明确了“限购令”的范围及执行标准，即原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。

新八条落地，开发商大佬是否面临重大调整？2011年房价走势如何？
江阴的房价会不会有望下跌？欢迎大家踊跃发表自己的观点~~

网络通

跌不了的，可以换老娘或者名下没有房的人去购买的，上有政策，下有对策的，只会越调越高的

美羡花

房子下跌等到何年何月，静观其变！

费俊龙

相关政策同步出台：
【1】财政部 国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知
【2】国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知
【3】重庆市人民政府关于进行对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法和重庆市个人...
【4】上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法

费俊龙

“新国八条”剑指楼市泡沫


与前两轮的调控相比，“新国八条”除了在重申以往政策的同时，调控手段也更加多元化，且趋于细化。业内人士认为，尽管调控效果还有待进一步的观察，但门槛高、范围广、力度强是政策的最大特点，目的都是为了抑制过度消费和投资需求，力求通过数轮的调控，挤出房地产市场的泡沫    政府调控楼市再出重拳。

　　继去年的“新国十条”、“国五条”之后，1月26日晚，国务院再次出台“新国八条”，对下一阶段的楼市调控工作进行部署，内容包括地方政府职责、保障房建设、税收征管以及差别化信贷政策等，这也被认为是中央拉开了第三轮调控楼市的大幕。

　　回望去年的楼市，房价在经历了6月首次环比下跌，七八两月环比持平之后，自9月份开始呈上涨态势，至12月已经连续4个月保持环比上涨。记者发现，与前两轮的调控相比，“新国八条”除了在重申以往政策的同时，调控手段也更加多元化，且趋于细化。业内人士认为，尽管“新国八条”的调控效果还有待进一步的观察，但门槛高、范围广、力度强是政策的最大特点，目的都是为了抑制过度消费和投资需求，力求通过数轮的调控，挤出房地产市场的泡沫。

　　信贷调控加码

　　“对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。”“新国八条”再次强化了差别化住房信贷政策。

　　上海易居房地产研究院杨红旭认为，这一信贷调整力度并不算大，明确提出的只是二套房首付增加一成，关键要看接下来央行、银监会的细则，以及商业银行的执行力度。此前，去年4月份出台的“新国十条”规定二套房首付比例为五成。在“新国十条”之后，房价仍未见明显下跌，这使得“国五条”在国庆前夕出台，在严格执行二套房政策的同时，更是将首套房的首付比例提高至三成。

　　除了信贷调控加码外，其他原有政策也在争相“扩容”和日趋明细。

　　在严格住房用地供应管理，“新国八条”再次提出，各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。值得注意的是，此次还对土地出让制度和开发商资金明确了具体要求。“大力推广以‘限房价、竞地价’方式供应中低价位普通商品住房用地。加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查，参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。”

　　在保障房方面，“新国八条”中要求，各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。有条件的地区可以把建制镇纳入住房保障工作范围，努力增加公共租赁住房供应。“和以往政策相比，此次保障房政策更加注重长期性和持续性，对保障房的建设资金、管理等各个环节都有明确的指向。”有市场人士认为。

　　“近期楼市有反弹的迹象，上述要求表明了中央调控的决心，意在扭转市场转暖预期。”复旦大学住房政策研究中心主任陈杰认为，这些措施短期内对楼市有一定的降温作用。

　　房产税未予提及

　　“此次新政办法出台的时间点紧迫，超出预期，说明国家对于去年的房价调控效果不满意，行政干预力度进一步升级。”杨红旭表示。

　　事实上，除了继续加大已有政策力度外，新的调控手段也渐次浮出水面。

　　此前的调控政策，均要求地方政府切实履行稳定房价和住房保障职责，防止调控效果打折。“新国八条”在进一步落实地方政府责任方面，首次要求2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。“调控政策首次提及房价调控目标化，首次将责任落实到各地方政府，调控已经严格至政治任务。”中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰表示。

　　另一个值得注意的是，“新国八条”对税制调控的阐释也更加详尽。其中要求，调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。但记者也发现，对于现在热议的重庆、上海两地试点的房产税，“新国八条”却并未提及。

　　而对于目前全国已有30多个城市出台的楼市“限购令”，“新国八条”较此前政策也更为严厉和明确。要求各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有一套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购一套住房；对已拥有两套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有一套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。“住房消费应该控制在合理范围内，这个政策的矛头直接对准投资投机性需求。”

　　剑指楼市泡沫    “‘新国八条’的出台昭示着‘房地产第三轮调控已拉开大幕’。8条政策可以说是我国近几年来有房地产调控政策以来最严厉的政策组合，从政府监管、金融政策、交易税费、土地交易、房源供应等多方面，再次一次性出台系列政策。”陈云峰表示，政府监管部门对目前高房价带来的问题已经有充分的认识。

　　但华东师范大学房地产系主任华伟认为，此次调控政策更多的依然是限制购房需求，而房地产市场的供给关系没有得到根本解决，对房地产主体没有太大影响，因此虽然短期内对房价和成交量有影响，但得不到预期的效果。“成交量减少之后，开发商会适当选择延长生产周期。只要房地产市场的供求关系没有得到解决，无论房价是过快上涨还是得到抑制，住房成本的提高始终会有下家消化。”

　　此前，在“新国十条”、“国五条”的持续作用下，房价结束了2009年疯涨的局面，但去年末连续4个月房价的环比上涨，以及地价的屡创新高，让人对未来房价的高企也充满了担忧。

　　“市场是会瞬息万变的，流动性过剩有可能变为流动性过紧，房价暴涨有可能变成房价暴跌，市场供不应求有可能变成供过于求。尤其是在房价高企、政策不断升级、市场极为敏感的阶段和时期。”地产专家韩世同分析表示，在房地产业与宏观经济关联度仍较大的情况下，政府应该对楼市采取既打压又托抬的策略，即“胡萝卜加大棒”的政策，在严厉打击投资性需求的同时，放松刚性以及改善性需求，这样才能实现房价稳中逐步回落、挤出楼市的泡沫。