购房后必读：KFS交房时，验房全过程剖析

兔先生

内部验房主要检测我们大家买的房子内部，公共面积和整体建筑不在此范围内。
一、首先需要选择正确的钥匙
要进门必定是先要打开入户防盗门，用的当然是我们手里的钥匙。
        1．选择钥匙主要涉及AB钥匙防盗门。一般情况下，我们的防盗门采用的是AB钥匙锁性质的防盗门。采用A、B钥匙的防盗门给新房装修户提供了方便，装修时工人们用来开门的是A钥匙，装修结束后，业主只要将B钥匙插入锁孔中，A钥匙就报废了。如何区别A、B钥匙呢？一般情况下B钥匙会被透明胶带缠得紧紧的,并注明是“大门B钥匙”，各位实在不清楚就问物业或KFS。但是部分AB钥匙其实是可以复制的，A钥匙稍做加工后就能开锁，所以最保险的办法还是装修后更换锁芯。
AB钥匙防盗门现在一般更新为ABC钥匙防盗门，其中C钥匙是一把一次性的塑料钥匙，当装修完了，A钥匙确定不再使用时，将C钥匙对防盗门进行开启之后，A钥匙就作废了，B钥匙就生效了，安全性可能有所提高了。
        2．部分高档小区配备的是智能门锁。一般不涉及选择钥匙的步骤。自动防盗装置的磁性钥匙质量差异较大，质量较好的磁性钥匙一般不能复制(除了凭密码在厂家配置)，装修工人使用完后主人不必再另行更换。另外，性能好的自动防盗门锁从关上的一刹那就开始自动防盗，钥匙是磁性的，所谓的万能钥匙难以对它起作用。劣质智能锁就难说了。这种智能门锁，该开始采用的是IC卡，现在基本采用的都是射频卡！
二、检查入户防盗门（也就是自己家的门）
然后开始检验入户防盗门。检验内容和方法如下：
        1．肉眼查看门是否横平竖直, 门与门框各边之间是否平行。
        2．将A钥匙插入锁具，看是否转动灵活且松紧合适。
        3．一般情况下，我们的防盗门为合页门，就是转向开启的门。将门打开，是否转动自如，开关灵活。正常的防盗门开启后，应该开到什么位置，就停在什么位置。若开启后，门自己关上了，说明门装得不正，有倾斜。同时查看门与地之间是否预留出地面装饰的缝隙，否则铺了砖或地毯后，开门可就费劲了。
        4．将门适当用力摇晃，看是否安装牢固。
        5．查看门的正反两面表面是否洁净、光滑，有无无划痕、碰伤、变形等瑕疵。
        6．用小镜子放到门顶部和门底部，检查这些平时看不到的地方是否刷过油漆、有瑕疵等。
        7．将门打开一条小缝，然后用一平整的小纸条夹在门缝中，再将门并闭严密，再将纸条抽出，若轻松抽出而没有阻挡的感觉，则门的密封性不是很好，此试验应该上下多点试验。同时门关好后倾听门外噪声情况，最好有一个人在门外说话，一个人在门内测试隔音效果。
        8．检查防盗门门铃（如果门上有的话），带2节5号电池测试门铃，是否不响或响了不停。
        9．检查猫眼（如果门上有的话）：看是否松动、不清晰、视野不全或因有异物无法看清楚等现象。
三、检查内部门窗
进门之后，最方便的就是先看内部的门窗，同时检查时还能顺便做到给室内进行通风换气。内部合页门、合页窗（转向开启的门窗，如果有的话，KFS一般情况下都没有装）检查方法基本和上面检查合页防盗门的方法一样，就不再重复了。这里主要讲讲内部滑轨型门窗的验收。滑轨型门窗，横向推拉开启，我们的习惯叫法为“移门”、“移窗”。接下来我们验的就是这个，其部分要点和检查合页门窗一样，我又要啰嗦一遍了，呵呵。
        1． 肉眼查看移门、移窗是否横平竖直，门与门框、窗与窗框的各边之间是否平行。
        2．检查移门、移窗的转锁是否灵活，转动是否灵活，检查转锁的螺丝钉是否有缺少。
        3．开启移门、移窗，看是否滑动自如，有无相互无碰撞，如有纱窗配备，则还要看纱窗是否完好、推拉有无阻碍，特别要注意防撞条是否安装，否则转锁很容易撞坏。
        4．用适当的力度摇动移门、移窗本体及窗框、门框，看其是否安装牢固。
        5．检查移门、移窗的玻璃是否有裂痕，有无质量问题、表面是否洁净、平整、光滑、色泽一致，有无划痕、碰伤、变形等。框有无锈蚀，玻璃和框的结合是否较好。部分住户如采用中空双层玻璃，特别要注意两层玻璃的内部中空层是否干净，此部分只能通过换玻璃才能实现清洁。
        6．移门、移窗最关键的地方是其防水密封性，应重点观察密封胶是否封得平不平，牢不牢固，密封胶表面是否光滑、顺直、无裂纹，墙和窗、门之间的缝堵得严不严，另外不要光看里侧，还要探出身去看外侧。最好能在大雨刚过后进行检查。
        7．移门、移窗外框上应有防堵帽，防止异物堵塞影响排水，导致下雨时窗户进水。设置的排水孔是否通畅，应用小杯子向框内倒水，看是否能顺利排出。
        8．检查移门、移窗关闭时的密封性是否良好，可再用一长纸条放在密封点上，关门压住纸条用力抽出，多点试验看密封条的压力是否均匀。同时侧耳倾听外部噪声，试试其隔音效果。
        9．检查移门、移窗时，还应看一下框内外的墙平面、地平面的水平差度。一般要求外部的低一点，且向外向下、或向地漏处倾斜一定角度，防止倒灌渗漏。
        10．面向楼道内的窗户应该安装防盗网。
        11．打开室内除入户防盗门外的所有门窗，让空气自由流通，感觉房子的通风效果，并在笔记本或纸上上做好记录，为以后的通风设计做好准备。通风后将门窗关到正常大小，让房间内基本感觉不到风，和平时在家的感觉一样。
四、检查屋内墙体
最好也都是在恶劣天气之后去看。
        1．先肉眼看一下室内所有墙面，墙体有无划痕、开裂、水渍，墙皮是否脱落、掉粉、爆点（生石灰在发成熟石灰时因搅拌不匀没发好，抹在墙上干后就会形成爆点）等现象。如有裂缝有游标卡尺或塞尺测量缝隙的大小。
        2．墙体上是否有预留空调管孔，管孔处是否有倒灌水渍，有的话表明管孔角度不达标。
        3．检测墙体保温层。冬天房间里的墙面是否结露现象(类似夏天冰镇的瓶啤，在室温下外瓶壁出现的水滴)，如有墙面的保温层肯定有问题。
        4．检测墙体是否空鼓。用10至50克重的小锤子（榔头）把所有墙面（尽量选点选得多一点，同时别遗漏墙面之间、墙面和地面、顶面的各连接部位）敲击一遍，听是否有“空空”的声音，如有则说明此处水泥砂浆未抹均匀或用量不够，内墙面抹灰层部分开裂、起砂，这些情况都说明房屋质量不合格，这种现象叫“空鼓”现象。如果听到沉闷的碰击声，则说明质量没有多大问题。应重点检查窗台两侧，或者墙壁中部，此处是空鼓多发地点。如你手边没有小锤子，也可用普通大锤代替，但事先要垫上几层纸，并轻轻敲击，以免在墙上留下印记。
空鼓面积在1.5cm×1.5cm以下，对业主装修影响不会太大。如发现空鼓的面积很多很大（硬性标准是大于5%时属于不合格），那么你应找开发商给你将原水泥表层及所刮防水腻子全部铲除重新做，修补时一般要铲除掉面积为空鼓区域2倍的墙面，否则用不了多长时间空鼓部分的水泥表层及防水腻子会大面积塌落。
        5．检测墙壁平整度，土建允许有1cm误差，不过一般都超差。一般有两种方法：
        A．局部观察法，是用1-2米靠尺、长尺（或者带有水平的专用直尺）靠墙壁检查其是否平整，如果接触面紧密无缝隙，则平整度合格。也可用长1.5-2米的直板或方木代替，注意至少测量水平、垂直两个方向，当然随机方向也可选取，同时要尽量多的选择不同墙面。
        B．整体观察法，用大功率灯泡（200瓦）贴着墙面照射，墙面看其是否有阴影，看其是否有凸出或者凹陷部分。也可用手电（光线越强越好）、应急灯等抵住墙壁底部，往上照去，出现阴影的部分就是有问题的地方。对于墙面有不平的地方，业主在装修时可以通过刮腻子来重新抹平。
        6．检测墙体倾斜度，用细绳拴上小球，贴墙放下至地面，检查墙体倾斜程度。
        7．测量墙角阴阳角的垂直度，墙面阴角指的是凹进去的墙角(又叫内角)。墙面阳角指的是凸出来的墙角(又叫外角)。如窗洞口与墙体的夹角。用三角直尺测阴角，用丁字尺测阳角。专业人士用激光标线仪检测阴阳角的垂直度。
        8．确认室内的承重墙、配重墙、非承重墙、轻体墙的位置。一是用手锤子敲击整面墙，如发出嗡嗡的回声，一般情况下，此墙非承重墙。另一种方法是向开发商确认。一般认为轻体结构墙，如轻钢龙骨、石膏板墙或水泥板墙这种充当隔断的轻体墙拆改是可以的，别的墙体包括配重墙都是不能拆改的，否则就要重做否则地震时大家后果自负。对于卫生间的半砖墙，如楼层结构中设计了支撑墙体的支撑梁，则可以拆除，否则就不能拆。但即便能拆，也要防止破坏防水层，故要重做防水。
        9．如墙面有上有墙砖，基本也需重复上面步骤，同时看砖贴得是否平整、有无空鼓，砖面是否有瑕疵，砖缝是否严密。
        10．室内如有栏杆，需检查栏杆是否牢固，是否锈蚀，表面是否光滑，会不会划伤手！
五、检查地面
        1．用肉眼观察地面是否有开裂现象，卫生间与客厅地面的高差度是否在2cm左右，现在部分房子的厨房也有高度差要求，有的KFS甚者阳台也采用高度差的这种方式，不过卫生间的高度差是必须的，部分地区的厨房也有高度差硬性规定，阳台似乎没有强制性的高度差规定和室内一样平也可以。再用鞋感觉地面是否有起沙感（用鞋摩擦地面，看是否有摩擦沙子的感觉，有则不合格。）
        2．再次使用小锤子检测地面是否有空鼓现象。
        3．检测地面平整度，方法可以采用测量墙壁平整度相同的局部直尺法和整体光照法（可使用带有水平的专用直尺）。
        4．检测地面水平误差，就是测量一下离门口最远的室内地面与门口内地面的水平误差，其可以从一个角度体现开发商的建筑质量。用一条长约15-20米的透明软水管，基本灌满水。然后让一人拿住一端管口至胸口处，站在门口处，另一人拿住另一端至胸口处，站在离门最远的各个地方。然后第三人分别测量两处地面到两个管口水面的高度，这两个高度的差就是地面水平误差。一般来说，高质量的房子误差在0.5cm内，如果差异在2cm左右还算正常，3cm是最大的可以接受的范围，超出这个范围房子质量就太差了。（此步骤推荐在水路验收时候再做，以免搞得房子里都是水）
        5．检查地面和墙壁间夹角处的细缝，用小扫帚或未使用过的油漆刷清扫地面与墙壁夹角处的建筑尘土，清扫完毕后看是否有裂缝、坑洼，钢筋外露等情况。同时检查地面与墙面阴角是否垂直，方法同墙面阴角检测。
        6．检测有地漏的区域的地面坡度，一般有地漏的地方需要地面有一定的坡度，才能让地面上的水顺利流入后排出，坡度过大或没坡度都不行。地漏一般在卫生间和阳台上，少数房子厨房也有，我们以卫生间为例，测试方法是将乒乓球放在卫生间门口及墙体底部，轻推一下，查看乒乓球是否滚向地漏。如坡度出现问题，应要求施工方及时整改，铲掉现有抹灰层，重新做防水层后进行抹灰，坡度应朝向地漏，最高出不能超过客厅地面。
        7．检测有防水层的地面是否漏水，一般有地漏的区域都有防水层，当然也可以问开发行。用塑料袋装满沙子放在地漏上，然后在卫生间蓄上约2cm的一层水，24小时后，到对应的下层住户的卫生间看其顶部是否有渗漏。这个检测最好与上层住户同时进行，这样既可检测自家卫生间的地面是否渗漏，也可检测自家卫生间的顶部是否渗漏。有些房子水管入户与卫生间较远，且卫生间毛胚房时期卫生间无水龙头，此时刚才的水管又派上用场了。另外就是洗衣机位的地面必须做防水。
        8．检测有防水层的地面是否会存水，做完上面的漏水检测，就可以把水放掉，此时可以观察地面上是否有积水现象，合格的地面不应有积水存在，因为安装地漏处是卫生间最低处。但是毛坯房要求可以放低点，因为地漏周围留出了一定的后期铺装地面的高度，且正是装修时地面还要进行处理。（第7、8两步可在检查水路之后再做。）
        9．有地砖的地面检测方法大致相同，同时看地砖是否平整、有无空鼓，砖面是否有瑕疵，砖缝是否严密。
        10．用卷尺进行各墙体长度的大致测量，并记录在自己画的草图上，用来计算房屋的实际使用面积。一般套内面积减少、公摊面积增加的情况很多。收房时，确认售楼合同附图与现实是否一致，结构是否和原设计图相同，房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异。(先查看售房合同，看之间的误差为多少，一般为3%。3%之内不考虑，超出部分进行处理，建议定合同为2%误差，但是不超过5%比较好)以双方签定合同为准。
六、检查天花板（房内顶面、有些地方叫天棚）
天花板的验收和地面、墙体差不多。
        1．先还是肉眼看是否有麻点、渗漏痕迹、裂痕、掉粉或长霉菌等情况。
        2．选取多点，上梯子后用小锤子检测天花板的空鼓现象。
        3．检测天花板平整度，方法可以采用测量墙壁、地面平整度相同的局部直尺法和整体光照法（可使用带有水平的专用直尺）。
        4．检测层高和天花板水平度（涉及有地漏的房间除外）。用卷尺每个房间抽测5点，一般选取四个墙角（两堵墙的阴角）再加一个房屋中央测量，应该测量的房间最好都选点测量一遍。层高2.65米以上是可接受的范围，高度差应在2cm范围内。专业人士可以采用激光测距仪进行检测。
        5．检查天花板与墙面阴角是否垂直，方法同墙面阴角检测。
七、检查烟道、排气道
        1．肉眼察看烟道口是否又止回阀，然后上梯子，用手电或应急灯查看烟道、排气道中是否存有建筑垃圾。
        2．检测上述管道的通风性，上梯子，用打火机点燃纸片到冒烟，放在烟道口、排气道口下方十公分左右，看烟是否上升到烟道口立即拐弯吸走。如果能那么就证明排气通道没有问题。如发现有问题，应及时要求施工方进行维修。怕火的弟兄或者美女可以采用点燃一根香烟来代替。
八、检查暖气
小弟是南方的，这个不懂，只好人云亦云了，拿来主义了，望大家多提意见。
        1．一般大家一进房间的时候都会看到在地面贴着墙不远的地方（一般不超过20工分）会画一圈线，那下面就是暖气管道，先看看管子有没有露在外面的，上面的表面水泥有没有开裂啥的。
        2．检查暖气管道有无无漏、滴、外观锈蚀的现象。供暖管道是否有套管，供暖管道穿墙及穿过楼板应设套管（在管道与墙面或楼板交接处，给管道再套上一小截管子），地面的套管应高出地面２－３厘米，地面为初装修的，应高出地面５厘米。其作用是防止供暖管道热胀冷缩后拱裂墙面和楼板。
        3．检查暖气供、回水管。暖气供、回水支管不是水平安放的，供水管连接进水管的那端要高于连接散热器的那端，回水支管的两端高度正好相反，这个坡度与两根支管的长度成正比，一般每米相差1％，并看其供、回水管阀门是否能转动。
        4．检查暖气片。用手恰当地晃动暖气片和相关水管，看其是否安装牢固，没有滴、漏现象，外观无锈蚀。查看暖气片上方是否有排气孔，并做拧动测试，将气体排掉，如果拧不动就需要修理解决，否则气排不出来，暖气片不热。
        5．如暖气已可使用，需要用温度计检测其是否供暖效果达标，一般冬季室内温度应高于16℃，不得低于14℃。查看其使用时是否有露水现象。
九、煤气（天然气相同）
        1．检查煤气管道的安装位置、开关设计是否合理，管道是否有裂痕、安装是否牢固，鼻子凑近闻一下是否有味道。
        2．检查煤气表的位置，安装是否牢固，有无破损，读数是否为零，并记录读数。
        3．如有报警装置，胆子大的可以测试报警器是否灵敏，用冒烟的纸卷放到报警装置附近，报警是否会声光提示，同时关闭进气电磁阀。如果不能则要及时修复。
十、检查强弱电路
考虑到安全性问题和干净的问题，应先做强弱电检查，最后再做水路及相关测试。
        1．检查配电箱，外观无锈蚀，无破损现象，是否有盖。各分路空气开关是否有明显的标示，是否安装牢固，每个都要用力左右晃动检查，开关是否灵敏。各空气开关容量是否满足要求，并对动漏电保护器进行测试。检查各分路空气开关是否能控制室内的灯具及室内各插座，方法是拉闸后户内是否完全断电；户内有分闸的，也应同样分别检查各个分闸是否完全控制各分支线路，可与下面两个步骤配合完成。
        2．检查插座：插座面板是否有划痕。为防止幼童把手指头伸进插座孔中，距离地面３０厘米高的插座是否带保险装置。厨房、卫生间的插座是否是防潮插座并有防溅措施，洗手盆的上方不应有插座。
用电笔或者有指示灯的三相插排检查插座是否通电，可用电笔或者插排放入预留电源插座里。电笔或插排灯亮，表示有电，此时拉下总配电箱内的插座开关，电笔或插排灯灭。测试插座时，如果开关拉下电笔灯仍亮或仍在闪烁，说明开关质量有问题或接线有误，应立即修复。此试验也可用插座型剃须刀、吹风机、小电扇（夏天验房还可以吹吹凉，很实用哦！）等小电器代替，但插头类型务必能满足两相、三相的两种插座的测试。
用万用表测量电路插座的项位是否正常、对地绝缘情况是否良好、是否有良好的接地装置。零地电压应小于1V；如果等于0，那么可能是将零地接在一起了。专业人士可以使用专门的验电器检测插座是否正常。
有螺丝刀转开插座，检查电线与插座的接头是否牢固、合规。
        3．检查电灯和开关是否通电，各开关是否灵敏、接线是否正确。卫生间的照明灯座必须是磁口安全灯座。
        4．验电线，主要是看是不是电线是否符合国标质量，电线的截面面积是否符合要求，一般来说，家里的电线不应低于2.5平方，空调线更应达到4平方，否则使用空调时，容易过热变软。电线管道墙内安装应该套管，应平整、牢固、顺直，套管连接必须紧密，导线连接不允许用绞接或绑接。
        5．检查电表：是否安装牢固、外观有无破损，电表字数是否归零，有读数的话，应在验房完毕出门时记录读数。
        6．检查弱电入户情况：检查有线电视、电话线、网络线、卫星电视的入户位置，是否入户箱安装牢固，检查可视对讲、紧急呼叫按钮是否工作正常。各种有限电视电缆、电话线插座位置（如果有）等也应做细致了解，并用外用表进行测试。
十一、检查水路
        1．打开检测入户阀门是否开启顺利，能否紧密关闭，是否有阀门脱丝。
        2．打开水龙头测试是否有水，并肉眼观察水的颜色、气味、简单判断水质。然后尽可能让水流大一点、急一点，看看水压如何。
        3．用卫生纸或餐巾纸检查厨房、卫生间、阳台上上下下各处给、排水管是否有渗漏（高处可使用伸缩杆），连接件是否滴水，排污管是否有蓄水防臭弯头。
        4．用灯照下水管道，看里面有无建筑垃圾，用脸盆装满水测试各下水管道排水情况，看是否有堵、漏、渗的现象。
        5．可以开始做上面的第五步检查地面里的第7、8两小步。
        6．最后看水表是否安装合理、牢固、有无损坏，然后关闭所有阀门，记录水表读数，以用来过几天来复查，检测是否有水表空走现象。

陆陆

[s:393] 打印下来，验房时一项项勾 [s:397]

兔先生

大家花点耐心看完，对大家真的好用的哦！[s:367]

阿哲

狗屁用，验房根本就是走过场。

陆陆

引用第3楼阿哲于2010-10-15 14:10发表的  :
狗屁用，验房根本就是走过场。

这些事情是要你自己去做的，你自己懒不去验，那自然没有用！

阿哲

引用第4楼陆陆于2010-10-15 21:38发表的  :

这些事情是要你自己去做的，你自己懒不去验，那自然没有用！

不要激动，我并不是说LZ发的东西没用，我是说真正业主维权很难、房子不是简单的商品，并不像买一件东西一样，不好就不买，或者退还那么简单，也许等你到时验房你就知道了吧

眼镜哥哥

灰常有用，打下来[s:397]