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物业管理类投诉连年大幅度上升，占房屋总投诉量的20％以上，成为投诉热点！业主和管家的矛盾如何解决，涉及千家万户的物业管理费究竟应该怎么收？经过一年时间的酝酿、修改、讨论、完善，《江苏省物业服务收费管理办法》昨日正式出台，对我省物业服务收费政策作了六大改革。
改革一：有车位的业主可少交停车费
拥有私家车的市民越来越多，有关小区停车收费问题逐渐暴露出来。一些业主认为，我既然已经购买了小区的停车位，为什么物管公司还要收取我的停车费呢？部分小区因为没有地下停车场或地下停车场已经售空，就在小区的公共场所划线停车，没有私家车的业主对此举颇有意见并认为，物管公司利用小区的公共场所划线停车收费，给小区的业主生活带来很大的不便，而作为小区公共场所的真正拥有者业主，却没有从中获得任何利益或者赔偿。
[解析]新《办法》指出，将区别情况，对不同类型的小区停车服务收费作出规定，将较大幅度降低已拥有车位所有权或使用权的业主停车所付费用。新《办法》规定，拥有车位所有权或使用权的，停车服务收费标准只能按补偿物业企业管理费用原则制定；业主（使用人）不拥有车位所有权或使用权，占用小区公共设施、场地的，按低于社会停车收费标准、补偿物业企业管理费用并考虑占用公共设施应予以补偿的原则制定。
改革二：业主与物管公司约定物业费
过去公共服务收费标准，都是由价格主管部门制定指导价，再由物业管理公司在规定的浮动范围内收取。
[解析]新《办法》规定，已成立业主委员会的普通住宅公共服务收费具体收费标准，由业主委员会经业主大会同意后，在当地价格主管部门公布的政府指导价范围内约定。同时以招标方式确定的物业服务收费报当地价格主管部门备案后，可以作为前期物业服务收费标准。
改革三：空置物业缴费比例不低于70％
在征求意见稿中，空置物业收费将50％的缴费比例调整为100％，引起了很大的争论。一些市民认为，没有入住新房之前，既没有享受物管的服务，也没有消耗小区的设施，凭什么收费？
[解析]新《办法》第十五条规定，业主办理入住手续后未入住或未使用的物业，物业服务费用由业主按不低于规定标准的70％交纳，具体比例由当地价格、物业管理行政主管部门制定。
改革四：先期入住物业费适当降低
不少业主反映由开发商分期开发，分批交付住房，以至于楼盘施工影响业主生活质量，如渣土车让小区尘土飞扬、建筑垃圾阻碍小区交通等，业主按规定交了物业费却得不到高质量的物管环境，这对业主不公平。
[解析]物价部门指出，对一些可能侵害业主利益的行为，采取价格上的限制措施。新《办法》规定，实行政府指导价的物业小区，因开发建设单位原因分期开发、分批交付使用，给先期入住业主造成噪音、粉尘等环境污染的，物业管理公共服务费应低于规定标准，差额部分由开发建设单位承担。
改革五：小区经营性设施营业收益必须公布
“现在的物管费真是难收，有些业主借口服务不好就不交费，去年的物管费我们只收到了70％左右，根本赚不到钱。”南京一家物管企业副总向记者抱怨。据南京市物价局的一项调查，物管企业费用收缴率最高96％，最低60％。
一方面物管企业抱怨业主拖欠物业管理费，另一方面业主也在抱怨物业公司服务质量不高、收费不透明、缴费负担重。其次，业主对自己所缴纳管理费用的支出有知情权，但业主们普遍对财务账目不知情。
[解析]新《办法》规定，业主应当按照物业服务合同的约定按时交纳物业服务费用。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
另外，物业管理企业不得擅自向业主、使用人收取一年以上押金、保证金等费用。物业管理公共服务收费实行明码标价，服务内容、收费项目、标准及收费办法应在经营场所或服务地点醒目位置公布，每半年（或一年）向业主、使用人公布物业小区经营性设施营业收益和公共维修基金的支出情况，接受业主委员会、业主、使用人和价格主管部门的监督。
改革六：物业费将分项目收取
记者在采访中了解到，业主普遍对物管公司的服务较为满意，但是在小区清洁、保安方面，装潢垃圾清运、楼道保洁等服务项目上，住户对杂物堆积、电子防盗门不及时维修等现象特别不满。针对这一现象，物价部门指出，将通过改革物业管理公共服务费的计费方式，建立服务内容、服务质量与收费标准紧密挂钩的制度，以促进物业服务质量提升。
[解析]新《办法》规定，实行政府指导价的普通住宅公共服务收费，由省辖市价格主管部门会同物业管理行政主管部门，根据物业的硬件设施、环境和物业管理服务内容、服务质量等因素，制定相应的物业服务分项目收费基准价，逐步向分项目收费基准价过渡。 | 
雷达卡
发表于 2010-5-18 07:57
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楼主
发表于 2010-5-18 08:33