关于地下车位的产权问题

君山

我在百度转来的，请大家看看。



关键问题1:无产权证车位不受保护
华工法学教授关永宏举例，当发展商把广大业主共有的车位私下卖掉，由于这些产业并非属于发展商的，业主最后拿到手的只是一纸合同，而不是产权证。
这些没有产权的共有车位买卖不受物权法保护，小区业主有权向法院申请撤消发展商对这些共有车位的买卖合同。合同撤消后，购买这些私卖车位的业主只能向发展商追讨购车位款项。一旦房地产商“走佬”，业主的钱就存在追不回的风险。
关键问题2:车位被开发商多次出售
“没办理产权的车位有可能被开发商二次销售！”华工法学教授关永宏表示，“广州今年3月国土房产局专门颁布了《广州市房地产开发项目车位和车库租售管理规定》，其中第五条规定:‘房地产开发企业或者其他房地产开发单位出售或者出租房地产开发项目规划用于停放汽车的车位、车库前，需经初始登记确认权属。’”
然而，有的开发商迟迟没办理这个“确权”手续，使得买了车位的小业主始终拿不到产权证。如果开发商等车位涨价时再办确权手续，把车位以高价第二次卖出并帮第二买家办理完过户，那么第一次的买家反而成了被赶走的那个。“法律就只承认已过户的车位”。
专家在此提醒，无论交易一手车位还是二手车位，最核心的问题在于关注车位原始产权到底归谁所有。买家交易前首先要明确，车位是否具有受法律保护的产权，明晰以后才能够确定交易的合法性和购买的风险，以及购买人签的合同的保障力到底有多大。
关键问题3:人防工程车位有特殊性
“人防工程的车位不同于普通车位，在战争时会被防空部门统一管理，有可能当时不作私人停车位用途。”华工法学教授关永宏表示，人防工程车位的特殊性在于车位拥有者在战争发生的时候，就要无条件地把这个车位交出来给有关的防空管理部门统一支配。因而，购买车位时市民要留意合同里的细则看是否明确列有人防工程的使用规则。
关键问题4:租赁期限超20年后无效
有的开发商很“明智”，在签车位合同的时候会申明车位不能买卖。他们不会与业主签买卖合同，只签租赁合同。可是，他们在合同中并不向消费者声明“租赁期限超过20年后将不受法律保护”。
广东天胜律师事务所的周律师提醒，根据《合同法》第214条规定:“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的那部分无效。”也就是说，消费者租赁车位(库)(就是所谓的销售使用权)最长期限也只有20年，20年后是不受法律保护的。
专家提示，凡是销售使用权超过20年并且不向消费者声明20年后不受法律保护的，都是欺诈行为，消费者可请求双倍赔偿。

浮云游子

分享了,顶[s:397]

君山

目前对于地下车位是不是地上附着物存在争议，但主流观点认为，地下车位产权归谁所有，则权益归谁所有。地下车位有产权证的，权益归产权人所有；无产权证的车位应归全体业主所有。

目前，还是有些小区的地下车库是享有产权的。在开发商交纳了土地出让金并取得了销售许可证后，可以将地下车位卖给业主，并为其办理产权证。享有产权证的车位其权属自然归其产权人所有。

但还有一些地下车位是无法办理产权证的，如由地下人防工程改造的车位。这一部分人防工程的产权归国家所有。在有战争时，人防工程由国家使用。在和平时期，则谁投资谁受益。最初人防工程由于是开发商投资的，其产生的收益自然应归开发商所有。但随着房屋的销售，人防工程的权益也逐步转让给小业主。因此，人防工程改造的地下车位应归全体业主所有，扣除日常的维护费用外其收益也归全体业主所有。

因此,你所购买的地下车位是什么性质的,为什么不能办证,你可以进一步了解一下.

至于你问到的关于地下车位权属问题的规定,很遗憾,目前还没有相应明确规定.

但物权法草案的审议稿中已初步提出,车库归属由约定决定———

对于车库归属这一长期存在争议的问题，正在征求意见的物权法草案做出了这样的规定：会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。

所以,关于车位相关的法律问题,还有待于进一步完善.

蓝天明月

产权问题是大事情，我想不通没有产权的东西为什么还有这么多人追捧！

心的呼唤

本来在考虑中  这样就不想买了  用钱来装修房子

蓝天明月

对，还不如家里装修得好一点!

周末快乐

专家提示，凡是销售使用权超过20年并且不向消费者声明20年后不受法律保护的，都是欺诈行为，消费者可请求双倍赔偿。
[s:390]

君山

　　 花了钱买下的车位却没有任何权属证明，这种存在了多年的尴尬局面将得到改变。记者从无锡市房管局产权监理处获悉，从现在起，购买住宅小区集中式地下车库停车位的业主将可以在房产证上明确注明车位的权属。

　　一直以来，地下车位的权属问题处在一个模棱两可的尴尬状态。按照物价部门的规定，只要车位没有计入房价成本，就属于开发商，开发商可以出租，也可以出售。然而，锡城大多数开发商都采取了车位只售不租的做法，业主与开发商、物业公司之间矛盾重重，甚至在多个小区还发生了业主车堵小区大门等过激行为。

　　与此同时，由于权属登记部门对车位的权属问题非常慎重，无锡至今没有一个业主的地下车位领到“权属身份证”，所以购买了停车位的业主虽然花了一大笔钱，却没有得到任何权属证明，签订的是长期租赁协议，应有的权利得不到很好的保护。

今年开始实施的《物权法》规定，不动产物权实行严格的登记制度，登记了才有物权，不登记则没有物权，而且登记在谁名下，就是谁的物权。业主购买了车位自然应该享有车位的物权，根据《物权法》的规定和上级要求，房管部门开始尝试对地下车位的权属加以明确。

　　无锡市新颁布的房屋登记技术规范规定，住宅区集中式地下、半地下室车库是指住宅小区内为业主配套服务的停车库，用于集中停放、共用出入口、相邻车位以固定界址点划分。

　　房地产开发企业申请住宅区房屋所有权初始登记时，应当一并申报汽车库。业主购买、受赠汽车位的，应当凭批准出售、受赠汽车位的证明以及房地产开发企业与业主的汽车位的约定合同等材料申请登记，承办机构将车位的车位号在登记簿和业主所购房屋的房屋权属书、登记证明附记栏内进行注记。

　　房屋所有人需转让、抵押房屋的，原则上应当连同已购的车位一并转让抵押。若需单独转让车位，受让方应当提交属于本住宅区业主的有关证明。

　　市产监处相关负责人表示，车位权属在房产证上注记以后，车位的身份就明晰了，业主购买车位也就更放心了。但具体操作还有一定难度，最关键的问题就是如何界定车库的归属。

　　根据规定，如果预售许可证上没有记载车库为开发商所有，开发商就不得销售，而无锡此前还从未发过地下大型集中式车库的预售许可证。该负责人还表示，要真正解决住宅小区地下车库的问题还需要各方面的共同努力，开发商应该增加小区车位配比，适当降低车位售价，缩小车位租用和购买之间的价差，这样不仅可以缓和目前存在的矛盾，也可以减轻物业公司的压力，保障社区的稳定和谐。(江南晚报　　戴琳　苏如莲　)

蓝天碧云

关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》（建住房[2002]74号）有关规定,层高2.2米以下的房屋和地下室不计入建筑面积。因此,地下车库的建筑面积不能取得相应的土地使用权面积份额,其房地产权依附于计算容积率的住宅房屋单元。开发商在转移房地产时,地下车库不能从计算容积率的住宅房屋单元中分离或分割,其产权应随同转移给全体业主。但开发商如果将地下车库作为地下建筑面积报批,则地下车库可以计入容积率,享有对应的土地使用权份额。此时,地下车库的法律地位类似于其他住宅单元,开发商能够取得对应的产权证书。在此情形下,开发商能够拥有对车库的所有权,有权分别出售车位。
弱弱的问一下蓝天LFS，你们的地下车库有产权证吗？

我爱妻儿

关键zf不为老百姓考虑！[s:388]