名雅居三期咨询夏律师

自由之旅 · 发表于 2005-12-3 10:32

夏律师,我们名3的1号2号楼业主上次与利昌交涉后,利昌答应将北侧围墙补上,具体贴子见网上邻居名雅居俱乐部"讨论名3北侧的围墙",现在利昌公司在围墙上每隔一单元开一个门,在东西方向靠马路约30多米的长度上共开了约10来个,就此现状请教大律师:
一小区围墙上开门是否合法?国家对封闭式小区的围墙是如何规定的?
二 1号2号楼位于最北,现底层南侧为汽车库,北侧也为汽车库,但绝大多数业主需要自行车库,业主该如何与开发商或物业理论?
三利昌将北侧底以汽车库的名义出售,以后汽车库业主当店面房使用,楼里其他业主是否可以阻止?
同请山高水长4026等班主及广大网友门指点!

山高水长 · 发表于 2005-12-3 11:38

星期一上班了，我也去帮了解一下．

40265906 · 发表于 2005-12-3 13:44

一小区围墙上开门是否合法?国家对封闭式小区的围墙是如何规定的?
二 1号2号楼位于最北,现底层南侧为汽车库,北侧也为汽车库,但绝大多数业主需要自行车库,业主该如何与开发商或物业理论?
三利昌将北侧底以汽车库的名义出售,以后汽车库业主当店面房使用,楼里其他业主是否可以阻止?
1.对封闭小区，国家没有太多的规定。至于围墙上开门的问题，一是看合同，二是看预定时候KFS的小区总平面图及一些相关宣传资料（包括广告），这都可以作为KFS的承诺，如果开发商擅自更改，影响到业主的利益，就可以责令开发商恢复原样或按图施工，同时小区开发的总平面图是作为重要资料之一送规划局审批备案的，如果和原图纸不一致，也可以认定开发商擅自变更了规划设计。
2.关于汽车库和自行车库的问题，我记得江阴有一个文件曾对新建住宅小区的自行车库和汽车库（位）的比例作过规定，一时找不到。但江阴市物价局在2002年和2004年两次发文规定汽车库的销售价格时提到了自行车库的问题。
澄价发<2002>37号规定：汽车库销售价格放开后，开发商应安排足够数量的自行车库，以满足其他购房者的生活需要，原则上应保证每户一只，每只自行车库的使用面积不少于7平方（或建筑面积在10平方）以上，自行车库销售价格仍按建筑面积400元/平方执行。
澄价发<2004>28号规定：封闭式自行车库层高在2.2米（含）以下的按500元/平方销售，层高在2.2米以上的按700元/平方销售，上述销售收入应抵减商品房建设成本。汽车库（位）建设成本在商品房价格中已做扣除的，其销售价格可由开发商按市场价格进行销售。
因此，KFS给业主配备自行车库是有明文规定的。
3.关于汽车库在以后的实际使用过程中发生改变用途的事件，我们只能这样说，如果不影响小区业主的日常生活，没有噪音、污水、光线、卫生、出行等方面的干扰，也就算了，如果给其他业主带来了不便，一般由物业出面协调，实在不行，可以举报到环境、卫生、城管等职能部门；如果你非要较真，车库改成营业房，属于房屋性质和用途的变更，是不符合当初的城建规划的，你可以要求规划局和行政执法局履行职能予以纠正或由规划局对房屋用途进行变更（这估计行不通，因为即使规划局可以变，开发公司还要征得业主的书面同意呢）。

自由之旅 · 发表于 2005-12-3 14:03

如此超强贴,顶顶顶,谢谢谢谢!

寒江飞雪 · 发表于 2005-12-3 14:13

<DIV class=quote>以下是引用40265906在2005-12-3 13:44:52的发言： 
小区开发的总平面图是作为重要资料之一送规划局审批备案的，如果和原图纸不一致，也可以认定开发商擅自变更了规划设计。</DIV>那么业主可以从何渠道知道他们有没有更改规划设计？从哪里能够看到他们备案的设计图纸呢？？？

40265906 · 发表于 2005-12-3 15:12

《商品房销售管理办法》第二十四条明文规定，建设过程中更改规划设计，必须15天之内书面通知购房人，购房人应在10天内选择是继续签订补充协议还是退房，逾期视作购房人同意变更，KFS不通知的，视为违约。

自由之旅 · 发表于 2005-12-3 15:17

小区总平面图已网上咨询规划局,今天星期六是否无人回复?

寒江飞雪 · 发表于 2005-12-3 15:26

<DIV class=quote>以下是引用自由之旅在2005-12-3 15:17:42的发言： 小区总平面图已网上咨询规划局,今天星期六是否无人回复?</DIV>
 我咨询规划局的问题从未回复过！不知为什么？？？

40265906 · 发表于 2005-12-3 15:33

其实这些资料在规划局、建设局、设计院、测绘公司、房管局、城建档案馆都有。

自由之旅 · 发表于 2005-12-3 15:35

荤倒,刚才看到有人2005年9月19日在\"网上咨询与投诉\"栏的提问今天才答复!

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