学者吁将住房公积金管理中心改为国有住房银行

海洋之心

　　面对224亿元的住房公积金“沉睡”,甘肃的职工感叹贷款难,公积金管理机构却称“受商业房贷挤压,有款却贷不出去……”有学者建议,应重新思考住房公积金管理中心的定位

　　面对今年以来再次持续上涨的市区房价,兰州市企业职工刘明效痛下决心,在相中一处房产后交下了1万元的订金,但是一个多月过去了,他还是没能正式买入这处房产,原因就在于他在公积金贷款上遇到了麻烦。

　　他所不知道的另一个事实是:按照甘肃省建设厅提供的数据,截至今年9月底,全省公积金缴存总额累计达327.92亿元,缴存余额则达到224.04亿元,职工贷款率仅为28.68%。

　　一方面是超过七成的公积金“沉睡”,一方面却是贷款难,像刘明效这样的职工希望住房公积金能够尽快变身。

　　贷款难加重了职工负担

　　“最终选择商业银行的贷款,实属无奈。”刘明效算了一笔账,因为住房公积金贷款可以享受比商业贷款低2%左右的利率优惠,假如申请了15年25万元的商业贷款,自己要多付近7万元的利息,这对他来讲等于背上了不小的负担。

　　据了解,许多职工感叹贷款难,主要是卡在了抵押登记的环节。没有贷款,就不能足额交清房款,没有交清房款,自然没有产权证明,没有产权证明,就没有抵押登记的实物,公积金管理机构自然就不能放款。

　　这是一个典型的悖论,不仅限制了职工购买新房,也限制了二手房的交易,导致很多房主都不愿意将房屋卖给公积金贷款的客户。因为,商业贷款在买房人证件齐全的情况下20个工作日就可以完成批贷,接下来就可以过户,而公积金贷款发放规定,管理机构初审通过后,卖方须先将房子过户给买方才能给买方发放贷款,绝大多数二手房卖主都不愿承担这个风险。凡贷款必有抵押,在任何时候都无可非议,否则放贷就会有风险。经过了一个多月的奔波,刘明效终于明白了其中的奥妙,在办商业房贷时,银行和开发商共同承担了抵押登记期间的风险和繁琐手续,而办住房公积金贷款时,开发商和公积金管理中心却不愿承担这个风险。

　　“我从公积金中心贷款,我付利息给他们,我就等于是他们的客户,但为什么就不能像在商业银行里那样享受到同等的服务?”刘明效对此颇为不解。

　　房贷难源于商业房贷的“挤压”

　　针对一些职工提出的贷款难的问题,兰州市公积金管理中心相关负责人却表示了不同观点:“我认为,职工贷款难问题根本不存在。和商业贷款一样,老百姓在使用公积金贷款时,所提供的一切申请材料,在进行商业贷款时,也要向银行提供。我不明白究竟难在什么地方?”

　　他表示,目前,中心向住房公积金缴纳者提供了多种贷款业务,包括商品房贷款、经济适用房贷款、单位集资建房贷款、“二手房”贷款等,可以说大大方便了市民贷款买房。对职工而言,贷款只需到住房公积金管理中心来两次,第一次提供贷款所需申请材料,第二次办理提款手续。

　　据了解,为确保公积金贷款在最短时间内办结,该管理中心对住房公积金提取和贷款两个环节进行改革,简化手续,降低门槛,在确保贷款安全和降低风险的前提下,为职工提供方便。但是,仍然由于抵押担保环节的制约,兰州市累计归集住房公积金71亿元,贷款总额21亿元,公积金使用率平均为30%左右,50亿元公积金处于“沉睡状态”。

　　对于许多职工的公积金贷款被卡在抵押登记环节的问题,这位负责人也坦承,虽然也曾出面协调过,但没有效果,“抵押登记中的延误,是其它部门的事情,我们也是爱莫能助。”

　　兰州公积金管理中心的马新霞提出了一个贷款难的新解:“住房公积金目前的困境,源于房地产开发商和商业银行的联合打压。几乎所有的开发商,都不愿给客户提供公积金贷款服务。”

　　据了解,许多开发商把楼盘抵押给银行获得前期贷款,接着开始盖楼,后期再用预售给房屋业主的按揭房贷进行置换,贷款最终被转嫁给购房者。

　　从事金融研究的兰州商学院教授雷兴长认为,对商业银行来讲,住房贷款收益回报很高,因此他们在积极推销住房贷款,从事的是一种经营行为;但对公积金管理机构而言,是代表政府管理职工个人的住房资金账户。“通俗点讲,在商业银行的眼中,贷款人是客户;而在公积金管理中心的眼中,贷款人只是一个被管理者。”“我把自己的钱存在公积金中心,我贷款后还要给他们付利息,但是我却没有享受到储蓄者的服务。”面对商业房贷和公积金贷款背后这种复杂深奥的关系,刘明效感到非常费解。

　　是否需要有一个“住房银行”

　　在雷兴长教授看来,目前国内在公积金管理上一方面存在贷款难,另一方面在一些地区由于放贷过量而出现了高风险的趋势,“现在应该重新思考公积金管理中心的定位,究竟是带有行政色彩的事业机构,还是办成政策性的住房金融组织。”

　　雷教授找出许多资料对记者解释说:现在有许多学者认为今后应该逐步把各地分散的住房公积金管理中心,集中改造为政策性的国有住房银行,纳入国家统一的金融监管体系,扶持中低收入者,增强他们的购房支付能力。

　　他说:“如果能按照政策性、保障性、规范性的要求进行金融运作,公积金就可以惠及更广的人群。”

　　据了解,早在2007年12月,兰州市住房公积金管理中心就出台了扩大住房公积金制度的覆盖面的办法,将个体工商户在内的所有自由职业者纳入公积金覆盖范围,但是截至目前,在该中心设立公积金个人账户的社会各类自由职业者只有78个。

　　雷兴长说:“正是由于支取难、贷款难等多方面的原因,限制了公积金在社会更大范围的发展。可见,按照现代金融机构的模式去运作,应该是公积金发展的方向。”(记者康 劲)

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