惊！抢切房地产蛋糕：各种利益集团在行动

柠檬树

近一个月以来，决策层对楼市连续五次发布调整措施，自2009年12月14日中央经济工作会议提出的“增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求”起到2009年12月9日国务院常务会议决定“个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年”，再到2009年12月14日国务院常务会议就促进房地产市场健康发展提出增加供给、抑制投资投机、加强监管、推进保障房建设的“国四条”、2009年12月17日国家五部委通知“对开发商拿地首付至少50%的限制”，昨天，即2010年1月10日，国务院又发布了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，提出调控楼市的五大方面共11条具体措施，首次提出省级政府“问责制”，再次强调二套房贷首付必须超过40%等，其重点落在支持刚性购房者，打击投资和投机性需求。
这一系列的调控措施，显示出中央对高房价问题的重视。但政策的实施能否达到预期效果，却完全是另一回事。早在调控楼市的“国四条”出台以后，部分经济学家和开发商就声称这些调控不会对楼市产生实质性影响，房价也不会因此应声回落。时到今日，除了看到因搭政策末班车而出现交易井喷现象的一线城市的在成交量上有所回落之外，我们没有看到房价在任何细微程度上的松动。或许，真如有人所言，在宽松货币政策不改的前提下，房价是不会出现大幅度下跌的。
笔者以为，要想真正读懂在政策与房价现象背后起决定性作用的逻辑关系，必须要弄清房价涨跌对各个利益团体的影响，以此来解读政策与房价波动现象的背后诱因，以求使我们的认识来得更为准确、客观一些。故此，今天我们就来探究一下，中国房地产这块蛋糕上都分布着哪些利益群体，房价的涨跌是如何影响其利益分配的？
第一利益主体，政府。
2008年末，经济危机的爆发迫使中央政府在2009年初祭出以投资拉动经济的阶段性应对措施，期间，天量的货币投放席卷整个中国投资市场，在投资渠道不畅、实体经济持续萎靡的经济背景下，房地产在09年度吸纳了占固定资产投资总额40%的高额资本。这最终使得中国经济在完成保八任务的同时，房价也出现了空前幅度的暴涨。但是，基于投资的延续性要求，2010年的信贷投资又不可能骤然刹车，所以，从信贷投放的角度上来讲，房价在短期内是不可能出现大幅回落的。然而，房价与收入之比已经并将继续地不断扩大，加深了民生的困难程度，政府信誉受到严重挑战。投资拉动的不可持续性，也给中国经济的未来天气带来诸多莫测风云。
第二利益主体，开发商。
伴随着经济危机的侵袭，中国楼市也在08年末、09年初迎来寒冬，彼时，开发商可谓是四处奔波着为自己的利益呐喊。没承想，没过多久，楼市复苏以至涨价之速度深深震撼了市场泥潭中摸爬滚打的开发商，甚至有表示“做梦都在笑”者。当然，经09年这一年的急剧变迁，开发商也成了最不受欢迎的人群之一，在潦倒民生之中的暴利攫取成为开发商广受诟病的根源所在。背靠中国城市化进程的开发商们，本来该有一个辉煌的未来，不幸的是，就如现在的经济发展透支了未来的经济潜能一样，部分开发商也有点透支未来的利润，与现今的经济生态呈现出不相协调的逆势趋向。
第三利益主体，国有企业。
09年的中国房地产，“国进民退”是一大亮景，对此，有人甚至称之“是政府将国有企业赶到房地产行业的”，因为不论是最初的战危机的四万亿大投资，还是宽松货币政策下的天量信贷，其主要受益主体首先是国有企业，他们携着充足的资金在土地拍卖市场上左冲右突，拿下一个又一个的“地王”。与此同时，地王的产生，又带来周边二手房价格的新一轮上涨，由此，最终烘托出一个房价不断飙升09行情。或许，这一策略的确为经济保八贡献了不少的力量。但对国有企业的房地产开发经验的质疑，也成为人们的忧虑的焦点所在，仅凭资金实力能否使得中国房地产业的持续、健康、稳定发展？我们持怀疑态度。
第四利益主体，投资/投机客。
09年的楼市的确是乐坏了投资楼市的投资客——投机客们，利用宽松的货币信贷政策搞“一（几）变五（N）”的把戏：卖出手中仅有的一套房，以此房款在银行用20%的首付款重新购置五套房子，这即所谓的由“一”变“五”的故事，并且，不仅仅是由“一”变成了“五”，其中“五”中的任何一套的总体价值都超过其最初拥有的那一套。这，怎么能让人不高兴呢？我们必须得承认，购房人当中除了小部分真正的刚性需求的释放之外，抬高价格的真正推手实际上是这部分投资客和投机客。显然，09年的中国楼市，其疯狂程度是远远超过股市的，赌博的成分也占很大部分。如果实体经济复苏来临，政府下决心整治楼市，其中的风险就不言而喻了。
第五利益主体，危机中入房地产行业的企业主。
经济危机背景下的出口下滑，企业经营环境迅速恶化，国内投资渠道的短缺与不畅，逼迫大批企业主从实体经济领域转向投资房地产行业，这一股势力也在很大程度上加大了房价上涨的速度与幅度。但同样是投资拉动的不可持续性与房地产投资本身的不可再生性，这种投资必然会在伤害企业主自身创新能力的前提下，同时伤害中国经济的整个创新机制的形成与巩固。
如要细数房地产中的利益主体，还可以说出很多，但就总的趋势而言，在矛盾急剧积累的过程中，上述的各大利益主体几乎都程度不同地处在了一个骑虎难下的境地，如何找出一条能够协调各方利益且避免房价乃至中国经济硬着陆的系统政策措施，的确是一个难度较大的系统工程。正如王石所言，这需要智慧，这智慧在中南海。我们共同关注并期待！

月明天晴

开发商在笑呀

西城浪子

是啊！百姓做房奴啦

乐爱我家

主要是房地产这行业太赚钱啦！