住宅小区规划地下车库 归属问题的探讨

西横河之北

(转)首先阐明我的观点，本人认为地下车库应该归全体业主所有。
    很多探讨地下车库所有权的文章都是主要从理论上和相关法律依据方面在讨论地下车库的归属问题，本人准备结合地下车库的实际使用情况来探讨为什么说地下车库应该归全体业主所有。本文所讨论与研究的地下车库仅局限于封闭式住宅小区的地下车库。
    请大家不要仅把目光放在钢筋混凝土和地下划的那几条线上，也不要把目光都往地下看，别被地下二字给迷惑了，我们来看看地下车库那些没被你注意和没被很多研究地下车库产权的人士所提及的几个方面：

一、停车场管理系统
住宅小区的地下车库至少有2个通道（进一出），而且通常都是无人值守的，在这两个口都设有道闸和控制机等设备，通过刷卡的方式控制车辆的进出，这个设备和小区出入口的道闸和控制机等设备一起构成了小区的停车场管理系统，在管理中心至少还有一台电脑和读卡器等中心管理设备进行发卡和信息管理，也就是说停车场系统本身是一个整体。如果是联网的系统，那么还要有线缆和管道连接到控制中心。

二、消防系统

   有地下车库的小区通常都建有高层和小高层，按照消防要求需要配套相应的消防系统，设置消防控制中心（需24小时值守，值班人员还得有消防部门培训和发放的相关证件才可），地下车库需要做消防分区、喷淋、探测器、消防水箱、排烟设备等，而且消防系统必须是联网的，不然根本无法验收，消防控制中心也只有一个，因此地下车库的消防系统不是独立的是和整个小区是共用的。

三、监控系统

    地下车库因为所处的环境特殊，因为安全等因素地下车库都要安装摄像机进行视频监控，而监控中心也是和小区用一个视频监控中心和UPS电源。因此地下车库的监控系统也不是独立的，也是和小区的监控系统共用的。

四、排水系统

地下车库因为地势的原因需要单独设置一套排水系统，而这些水还要和小区的排水系统最终汇合在一起。你开发商凭什么把你的雨污水都排到我的排水管道里啊，你向业主交配套费，增容费了吗？

五、通风、排风系统

地下车库的空气流通不好，设计规划的时候都有通、排风系统，这个系统是相对独立的，基本上是地下车库单独使用。但是开发商算成本的时候基本上都是算到消防系统里了吧！

六、照明系统

地下车库的照明系统和应急照明系统基本上也是独立的，通常和地下车库联体建筑的高层建筑的底层和地下车库是相通的，但是如果没有地下车库的话，也就不存在与地下车库相通的地上建筑了。这个照明系统基本上也是单独给地下车库使用的，但是应急灯一般也在算成本的时候算在了消防系统里。

七、电力系统

各个系统都要用电，一个小区用电需要上电业局申报，办手续，然后建立小区的配电室和配电系统，而地下车库的用电不是独立的是用的小区变电室的电，地下车库所有的电都不是独立的，不是地下车库自投、自建、自用的。

八、桩和基础

地下车库与地上建筑相连，共用桩基和地下基础，既支撑了地上的车库也支撑了地下车库，但是这些桩和相应的基础都是属于业主的，一些车位就划在这些桩之间，还有很多车位也是靠这些桩的支撑才行。

九、地下车库对小区的负面影响

地下车库上面的管网深度受影响，地下车库的存在影响管网的规划和走向增加了管网建设成本，地下车库的存在使得地下车库上面的景观设计受到影响不能向下挖，不能建设阶梯式的广场，不能种植过大和过多的树木，不能建水窖蓄水等等。

十、地上部分

    地下车库不单单只有地下部分，出入口，排气口，行人通道，采光口等都占用了地面和地上空间，地下车库并不仅仅是地下，并不仅仅是车位，不要被地下二字蒙蔽了双眼。
    以上所描述的十个问题涉及到的系统或者设施、设备的所有权是全体业主的或者是和专营公司共有的，一个在众多方面都必须依附别人的系统和产权才能使用的建筑物难道会理所当然的归开发商所有吗？我们反过来看，如果说地下车库的所有权是开发商的，那么这些配套系统也应该都是开发商的才对，可是开发商怎么把自己需要的各个系统的控制中心和电源、水源都设在了别人的家里那？按照我们上面分析的情况已经说明这些配套系统并不是开发商的，开发商要的就是你需要给他钱买70年产权的停车位，其他的东西都是你们业主的。这种情况显然是不公平，不正常的，况且很多开发商还在成本核算里已经把这些系统的建筑成本都算在了你所购买的房产里。

    其实上述这些系统的成本构成与开发商的土建费用相比所占的比重不是很大，我们因为某些系统是全小区共用的就说地下车库应该归全体业主所有好像理由还不太充分。再看一下我们的土地吧，因为业主买了小区的房子，所以全体业主成了小区的主人，用地红线内的所有土地的70年使用权也归业主所有。开发商说他拥有地下车库但是他把土地的使用权都出售给了业主，他怎么能单独获得地下车库的产权那？难道说开发商得到产权不需要土地的使用权，这个不合法吧，也不受法律保护吧。就算你说土地使用权和地下空间使用权是分割的，那么你总得办理地下空间使用权的手续吧，土地使用权的土地出让金你当初是交过了，但是交的是小区整体的土地使用权，已经包括了地下车库的土地使用权。

    在此还提醒大家，地下车库并不是单纯的地下空间，地下车库的车辆出入口，行人出入口，排气通风，排烟口，采光口等等都占据着业主的“平面的”土地使用权，难道这都是理所当然的，这都应该是免费的？你开发商怎么不把绿化，道路，围墙等这些需要后期维护和投入的土地都自己留着那，怎么把可以赚钱的地下车库留给自己拿？地下管网也都在地下，你开发商怎么不说他们的产权也是你的那？

    如果把开发商建设的地下车库直接划归为全体业主所有对开发商来说似乎有点不公平，但是开发商一口咬定地下车库是开发商的却又拿不出产权证来，是不是更不公平那。不要一找相关部门咨询或者上法院的时候就依据“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”来推理说明地下车库是属于开发商的，如此做法太草率了，有失公平。你得先证明是你的才能出售、附赠或者出租，而且当事人应当是双方面的，既包括开发商又包括购房者，因此直接把当事人理解为开发商而认为车库是开发商的是不对的。

    既然是直接归为谁所有都不合适，那么你开发商就就公布一下地下车库的成本，然后找第三方审计一下，把地下车库的成本全部分摊到业主的房子上，最终地下车库归全体业主所有，这不失是一个好办法，公平合理。当然如果你既想占有地下车库，但是又把地下车库的成本部分或者全部分摊给了业主，那么你只能把地下车库归全体业主所有了，谁让你违反了相关法律那？谁让你当初想占别人的便宜那？活该。另外提醒大家，地下车库不是独立的，他是和它上面的住宅连成一体的，失去了地上的住宅，会有人单独在这里建这个地下车库吗？失去了地上的住宅地下车库没有任何存在的意义。
当你所购买到的仅仅是70年的车位使用权(说白了就是租用70年)的时候，这就意味着你们家世世代代都要给开发商交租子当奴隶，因为产权是人家开发商的，当你70年的合同到期后，你就没有权利继续使用了，你还得交钱续租70年。但是这个土地的70年使用权到期后是全体业主向国家出钱续租土地，（《物权法》规定土地到期后自动续租，但是没有说收不收钱，怎么收钱）在你拥有了续租的土地权后，你还需要额外向占用着你的土地使用权的曾经的开发商上交比你续租土地还多得多的钱来续租比你房子面积小很多只有十几个平方的停车位，到那个时候如果依然保持现在的情况的话，如果我能活到那个时候我一定会闹革命的。
与其到那时都老的动弹不了，还不如现在就把问题解决了，给子孙后代留个清清白白，干干净净的地下车位。（提醒大家这段是最值得深思的，小区土地使用权到期后怎么续租，地下车库还需要续租吗？如何续租，有人清楚吗？）
内容太长，看起来太累了，先写到这吧。

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