物业公司到底是政府机构还是服务企业？

空山听雨

你物业公司烦不烦啊！三天几个个电话不消停，我自己的房子不让出租，比政府机构还管的紧；动不动要我去一趟，是不是要我请了假旷了工去跟你物业公司交涉；房子的用途是出租办公司还是出租住人，只要不影响邻里，我想我还是有这个权力处置自己的房子吧！抑或今后我的租客真的影响到邻里的生活起居，那也可直接和我沟通，我会关注租客的表现，给其改正期，若无改进，我会毫不犹豫收回房子；现在讨论住宅改商用有意义吗？假如我自己办公司呢？都不可吗？怕有事情要你物业公司干什么，你物业公司最好小区里一户都不出租，什么事也别干，晒晒太阳、敬敬礼、收收钱就好了！江阴也不是你一个小区，你一家物业，人家小区里也有开公司、也有出租住人，也没见天塌了一样急躁，三天两头来电话；


另外现在的物业收费是一头雾水，有以下疑问，请物业公司解答：

1、根据《无锡市物业服务收费管理办法》，最高7级小区1.3元/平方米/月，创智天地属几级小区？

2、装潢垃圾清运费已经交过，为何还要收装潢管理费，难道物业费中没有包含吗？有依据吗？

3、地下车位没有产权且作为人防设施出售合法吗？根据江阴房产网关于小区物业费、车位管理费收费标准相关条文，地下的管理费用于日常保洁，照明、排水费用、须按实收取、张榜公布，50元/月的收费有何依据？
现将《无锡市物业服务收费管理办法》和江阴房产网关于小区物业费、车位管理费收费标准相关条文转发给大家共享：

无锡市物业服务收费管理办法

    第一条  为进一步提高我市物业服务水平，规范物业服务收费行为，维护业主、物业管理企业以及有关各方的合法权益，根据《国务院物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》和省物价局、省建设厅印发的《江苏省物业服务收费管理办法》等有关规定，制定本办法。
    第二条  本办法适用于市区范围内，符合国家物业管理资质要求的物业管理企业，对受委托物业提供社会化、专业化、市场化服务的收费行为。
    第三条  本办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。
    第四条  政府提倡并引导业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业；鼓励开展正当的价格竞争，制止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。
    第五条  物业服务收费实行统一领导，分级管理。市物价局会同市房产管理局负责全市物业服务收费的管理工作，指导和监督全市的物业服务收费行为，各市（县）、区物价局根据价格分级管理权限会同辖区房产管理主管部门做好物业服务收费的管理和监督检查工作。
    第六条  物业服务收费应当遵循公开、合理以及收费项目、标准与服务内容、质量相适应的原则。
    第七条  物业服务收费，包括公共服务费和代收代办费、特约服务费。其中公共服务收费根据物业和物业管理企业提供服务的性质、内容、特点等不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价管理。
    为满足部分业主、使用人的需要或接受委托开展的特约服务和代收代办的，其服务收费（小区内车辆停放服务收费除外）实行市场调节价管理。
    第八条  普通住宅公共服务收费，实行等级收费管理。（等级收费指导价标准见附件）。各等级服务标准按省技术监督局制定的《江苏省住宅物业管理服务标准》DB32/T538-2002执行，或可按市房产管理局制订的相应的物业服务等级标准执行。
    对原已实行物业管理但未实施等级服务收费的物业，要逐步实施等级服务收费。
    第九条  普通住宅物业公共服务收费标准由物业管理企业，在市物价局、市房产管理局公布的物业公共服务等级收费指导价标准及浮动幅度范围内，与业主委员会经业主大会同意后，在物业服务合同中约定。
    第十条  前期物业管理是指在业主大会选聘物业管理企业管理物业之前，由开发建设单位选聘或招标确定物业管理企业实施的物业管理。
    由开发建设单位选聘物业管理企业的，被选聘的物业管理企业应在房屋预销售二十个工作日之前，根据物业特点、服务要求、服务项目，拟定服务等级、收费标准，报送有管理权限的价格主管部门审批，同时提供物业管理资质证书、工商营业执照、委托管理合同、公建配套文件和公共服务费用测算等有关资料。
    由开发建设单位通过招投标方式选择物业管理企业的，开发建设单位应参照市场同类物业公共服务标准，在政府指导价的收费标准范围内进行招投标。中标的物业管理企业，应在房屋预销售十个工作日内之前，持物业管理合同等备案文本，将中标价格报价格主管部门备案。
    第十一条  鼓励开发建设单位通过规范的招投标方式选择物业管理企业。价格主管部门和物业管理行政主管部门应加强对公共物业服务招投标过程及之后价格行为的监督和管理。
    第十二条  在前期物业管理协议或房屋买卖合同中，与物业管理企业或物业买受人预先约定的公共服务收费标准，应在确定的协议价格或中标价格范围内。同时应约定物业管理服务内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。
    前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之月期间发生的物业服务费用，由建设单位承担。出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之月期间发生的物业服务费用，由物业买受人按照房屋销售合同约定的前期物业服务收费标准承担。房屋销售合同未约定的，由建设单位按前期物业服务收费标准承担。
    第十三条  实行市场调节价管理的物业服务收费，未产生业主委员会的，由开发建设单位或物业管理企业与物业买受人（使用人）在物业服务合同中约定；已产生业主委员会的，由物业管理企业与业主委员会经业主大会同意后在物业服务合同中约定。
    第十四条  物业服务收费可以采取包干制或酬金制等形式约定。
    包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈亏均由物业管理企业承担的物业服务计费方式。
    酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均有业主享有或者承担的物业服务计费方式。
    第十五条  公共服务费用构成因素为：
    （一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费用等；
    （二）物业共用部位、共用设施设备的日常维护及保养费用；
     (三)物业管理区域清洁卫生费用；
     (四)物业管理区域绿化养护费用；
     (五)物业管理区域秩序维护费用；
     (六)物业管理企业办公费用；   
    （七）物业管理企业固定资产折旧费用；
    （八）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
    （九）经业主大会同意的其他费用；　
    （十）合理利润；
    （十一）法定税费。
    其中，合理利润：实行政府指导价管理的物业最高不超过8%；实行市场调节价管理的物业，由当地价格、物业管理行政主管部门或行业协会不定期公布的市场平均价格水平。
    第十六条  物业的电梯、水泵、中央空调等设施运行电费及公共照明、公共用水等纳入代收代交费用的，由物业管理企业单独列帐，合理、公开分摊，具体分摊办法除政府另有规定外，由物业管理企业与业主委员会协商确定。
    第十七条  业主、使用人自房屋销售合同约定的交付日期的次月起，应按物业服务合同（协议）的约定交纳物业公共服务费。对未入住或未使用连续超过一个月份以上的物业、车位，业主应事前向物业管理企业书面申请，并经确认后按规定标准的70%交纳物业公共服务费、机动车辆停放服务费或车位水电、卫生等管理费。纳入物业管理服务范围的已竣工但未出售或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业公共服务费由开发建设单位交纳。
    物业出租或以其他方式交他人使用的，物业公共服务费由业主或使用人交纳，但业主负最终责任。
    物业公共服务费一般按月交纳，也可按合同经双方约定交纳。但前期物业公共服务费可以预收，预收期限最多为六个月。
    开发建设单位实施分期开发，分批交付使用，给先期入住业主造成噪音、粉尘污染的，环境、配套设施尚未完善的，经相关部门确认后，业主可按规定标准的80%交纳前期物业公共服务费，差额部分由开发建设单位补偿物业管理企业。
    第十八条  物业管理区域内应业主或业主委员会委托实施专人管理的车辆停放服务收费，按价格主管部门制定的收费标准执行。物业管理企业所收取的车辆停放服务费，属业主共有收益，应单独建帐，独立核算，主要用于涉及车辆停放服务中发生的费用，也可用于弥补物业管理服务费的不足或补充物业维修（基）资金。
    第十九条  物业管理区域内，供水、供电、供热、供气、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用时，双方应当签订有偿服务合同，并可向委托单位收取手续费。
    物业管理企业向委托人提供的其它特约服务，其服务收费由双方当事人遵循公平、自愿的原则事先以书面形式约定，不得强行服务，强行收费。
    物业管理企业将物业服务合同中的部分专业服务转包给其他企业的，不得降低服务质量，减少服务内容，提高收费标准。
    第二十条  物业服务收费应按规定实行明码标价。服务内容、收费项目、收费标准及收费办法等应在经营场所或服务地点醒目位置予以公布。　
    物业服务收费明码标价的内容包括：物业管理企业名称、收费对象、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、收费项目、收费标准、价格监督举报电话“12358”和物业服务受理电话等。
    第二十一条  物业管理企业每半年或一年应向业主、使用人公布物业服务费用的收支情况，接受业主委员会、业主、使用人和价格主管部门的监督。  　      
    实行物业公共服务包干制的，物业管理企业应对实施管理的具体物业区域实行单独建帐，定期公布财务状况，接受监督。
    实行物业公共服务费用酬金制的，物业管理企业应当向业主大会或全体业主公布物业服务资金的收支情况。物业管理企业或业主委员会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务费用的收支情况进行审计。     
    第二十二条 业主应当按照物业服务合同的约定按时交纳物业服务费用。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，可按双方所签服务合同中的约定依法追缴。
    物业发生权属转移时，业主或者物业使用人应当及时结清物业服务费用。
    物业管理企业不得擅自向业主、使用人收取一年以上的押金、保证金等费用。
    第二十三条  普通住宅前期物业服务收费备案程序；装饰装修期间的建筑垃圾清运、水电、电梯使用等收费标准；电控防盗门维护收费标准、停车服务收费标准等按有关规定执行。
    第二十四条  价格主管部门在制定或调整本行政区域内物业公共服务收费标准的总体水平时，应依法举行价格听证会，听取业主、使用人和物业管理企业等多方意见。      
    第二十五条  各级价格主管部门和物业管理行政主管部门应当加强对物业管理企业的服务内容、服务质量和收费项目、收费标准的监督。物业管理企业违反价格法律、法规和规定，由价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》等法律法规予以处罚。
    第二十六条 本办法自2007年1月1日起实行，以前各有关文件和本办法不一致的，以本办法为准。
    本办法实施前，业主与物业管理企业已签订住宅物业合同尚未到期的，物业服务及其收费标准等仍按原合同约定执行，合同到期后按本办法规定执行。
    第二十七条 江阴市、宜兴市可依据本办法并结合具体情况，制定本地区物业服务收费管理办法或者实施意见，报无锡市物价局备案。
    第二十八条 本办法由无锡市物价局、无锡市房产管理局在各自的职责范围内负责解释，并可制定具体实施意见。

附件：

无锡市普通住宅物业公共服务等级收费指导价标准

（每月每平方米建筑面积）
一级  0.10元       二级  0.30元     三级 0.50元
四级  0.70元       五级  0.90元     六级 1.10元
七级  1.30元



关于小区物业费、车位管理费的收费标准
江阴房产网     
随着房产形势日益水涨船高，更多的市民关心起了房子，不管出于投资还是保值，购买住房已经成为了江阴市民的一个新热点，随之而来的小区物业费、车位管理费的问题也随之出现，为什么有的小区的物业费要1.7元/平方？别的小区都只要1.3元/平方、1.4元/平方？1.7元/平方具体是收在哪里。为什么买了车位却还要收管理费？对于首次置业或者第一次进行商品房置业的网民，一个个新的问题被相继提出。
    关于小区物业费、车位管理费的标准，jy510联系物价局后答复：新商品房小区前期物业备案，是由开发公司与物业公司签订的，若有质疑，可以待成立业主委员会后，再正式核定物业收费标准。小区车位地上的不存在管理费，地下的管理费用于日常保洁，照明、排水费用、须按实收取、张榜公布。



物业公司收费不合理，所有业主可以联合起诉吗？还是有其他什么办法纠正物业不合理的行为？

起诉什么都可以，不过要看法院受不受理，就这个问题我认为受理的可能性不大，物业收费是要物价部门批准的，即使乱收费也是违规行为，可以向主管部门投诉，如果确实不合理你们可以向物价主管部门提出异议，要求听证，撤销原来的审批价格，重新定价，如果有其他乱收费现象可以向房管局投诉。由主管部门来处理。 我是做物业的，不知道你是哪个城市的？预收一年的物业费，这个很正常，你是业主，请物业管理当然要先给钱，至于水电费、能耗费就不该预收了，水电费是代国家相关部门收的，没使用不可能就收费，装修押金很多城市都不收了，这是有相关文件规定的，还有出租买卖物业是没权力干涉的，不用经他们手，这个物业公司前期是和开发商合作的，你们没得选择，等业主委员会成立后是可以解聘他们的。你是业主，应该让他们好好为你服务

映日荷花

很有道理！[s:365]

空山听雨

引用第31楼涛声依旧于2010-02-04 16:02发表的 :
其实他们小区里办公的话，也不会开茶馆，酒吧的，应该不会对其他人造成什么影响的。
我认识很多人他们都是买了住宅小区办公的。我是不赞成这样，但是确实不少，我去他们公司都觉得别扭。
现在说他们，我觉得早了些，如果他们改成商用，到时候比较闹，给大家引起不便，到时候提意见也可以，也没什么好客气的，实事求是，12345

我个人觉得上面的意见才是客观中肯的意见！

物业公司的管理者们，请你们务实一点，多为业主解决实际一点的问题，这是一个创智天地业主给你们的一个弱弱的忠告！

创领

楼主别急，我们只是请您来沟通和协商。
我把在调查贴里的意见再转过来下：
商用要看怎么用，简单办公，没有扰民，应该问题不大，物业会加强管理。
搬运货物，办理公共业务，出现聚会，人员进出频繁，物业肯定会采取一定措施，直至采用上报行政管理部门来处理等一切合法手段。

泓佳网服

住宅商用，这种情况在江阴的其他小区也有。商用，要建立在不扰民的前提下，物业公司作为小区的服务、管理者，有义务为广大业主提出的问题和LZ进行沟通与协调。租客的表现，扰不扰民，这些情况需要LZ您和物业公司一起来监督。

糖小糖

租客表现怎么样，我想大部分业主都看不见的吧，白天都上班的呀，晚上回去的时候，租客也下班了吧应该。。
[s:356]

沉舟

引用第5楼糖小糖于2010-02-06 11:04发表的 :
租客表现怎么样，我想大部分业主都看不见的吧，白天都上班的呀，晚上回去的时候，租客也下班了吧应该。。
[s:356]

那就是不产生影响了呀！

沉舟

这个帖子
很典型
很具有代表性

木棉

但对会产生更多的物业费用:如电梯使用费.卫生清理费.公用设施也更易损耗.

白天上班,孩子老人单独在家,你开公司,人来人往的,纷繁吵杂,安全更是问题.

更别说还有上三班倒的业主还要白天休息呢

这就是影响啊.

老土0803

说没有影响那是不合实际的,最起码商务往来人员比较复杂,就象木棉所说的情况肯定会有的.