了解房屋成本，合理购买住房

独钓寒江雪 · 发表于 2007-11-21 14:53

前面看了《房市将漫卷降价风 》一文，忽然感觉有必要写一遍关于江阴房价组成的文章，也算是抛砖引玉吧，欢迎大家一起讨论~~！
本人认为：学会算开发商基本的开发成本，就知道房价虚高不虚高了~~~简单的办法：每平方米的土地成本+每平方米的建安成本+开发商合理的税金举例：小区总占地面积200亩，每亩土地转让金150万，容积率2.0分析：容积率2.0对于小区建设来讲，只能建设小高层和高层，因此，房屋的建设成本相对多层会高出许多。这里的建安成本指所有的房屋开发所有的费用支出，土建成本、区内配套费、各类公摊费用。计算过程：总占地面积：200亩*667平方米/亩=133400平方米 总建筑面积： 133400*2.0= 266800平方米 每平方米的土地成本：1500000*200/266800=1124.43元/平方米 下面看看主要建安成本的构成： 土建成本：按目前一般小高层框架结构的造价1300元/平米计算（不要问我为什么，懂行的人都知道，深入下去东西太多了）。 区内配套费：包括社区内的管网、园林景观费等，为了保证基本生活功能，管网不得不安装吧。景观也别追求奢侈了，按一般大众型景观打造。那么区内配套费按250元/平米（好点的区内配套费可达400~500元/平米）。 各类公摊费用：我个人将以下内容纳入公摊费；为了建房你得向政府买通行证啊，所以报批报建费不得少；为保证能达到施工条件，开发前期准备没有无法建房；为了保证施工的顺畅、施工的质量以及money的支持所以开发间接费得跟上；公司要运转，员工要工资，要销售得做广告那么期间费用不可能少。等等……，按500元/平米计算。（不是特别准确，参照了别的城市的规费组成，但不会差别很大，呵呵） 建安成本合计：1300+250+500=2050元/平米<div> （呵呵，比较保守的估算） </div><div> 现在按0利润计算他的销售价格：</div><div> （1）车位：按本小区600个可售，还有人防车位是不能销售收入的。（其实车位开发商按目前市价6、7万元/个销售，是无利润可图的）那么车位单价按8万元/个计算，其车位销售收入4800万元。（从车位的实际销售来讲，小区入住率不高的话，相对于庞大的投入来说，车位销售几乎可以忽略不计，有兴趣的话对新建小区有空大家可以自己调查一下）</div><div> （2）住宅：虽然大家看到地上面积为26.68万平米，但是面积不完全是可销售的面积，要除去公建配套面积，例如物管用房、架空层、设备用房等等。按26万计算的话：3亿/26万=1154元/平方米</div><div> 
</div><div> 5.5%的销售税金及附加费用，销售税金的话，在加200元/平米</div><div> </div><div>计算开发商0利润的每平方米的成本价格=1154+2050+200=3404平方米（不能再省的成本了[em15]）</div><div> </div><div>当然，这是最基本的价格组成，有兴趣的朋友，可以继续深入研究.</div><div> </div><div>针对现在江阴的房价，我特别疑惑，像城东的住房，怎么能够卖出7000左右的房价？</div>[em01][em01]

花蝴蝶 · 发表于 2007-11-21 15:24

150万一亩的土地是不是便宜了，网上有文章说房价的50%是土地的价格，所以ZF希望房价越高越好。

独钓寒江雪 · 发表于 2007-11-21 15:32

其实土地成本这一块在土地拍卖的时候就已经确定了，而且，拍卖的价格在国土局是完全公开的，所以，土地成本的价格我们完全是可以掌握的~~[em01]

西风萱 · 发表于 2007-11-21 15:54

终于看到专业的介绍，学习了，谢过！　　现在的政府是民生政府，看看一系列调控政策就知道了。　　幸亏多看看形势，差点在这个节骨眼上做舂头。

江苏阳光 · 发表于 2007-11-21 19:21

非常有道理,顶

一箭醒 · 发表于 2007-11-21 19:38

kfs看了会生气的哦，呵呵！

junmo · 发表于 2007-11-21 20:32

开发商看了，真的很生气！

一箭醒 · 发表于 2007-11-21 23:03

而且会非常生气，呵呵！

独钓寒江雪 · 发表于 2007-11-23 12:15

<div class=\"quote\">以下是引用alasuhang在2007-11-23 11:09:57的发言： 楼主没有算财务成本、管理费用、这一块算算吓死人。</div> 恩，是没计算！一个楼盘一年也是卖，二年也是卖，四、五年卖不出去也是正常。而且，财务成本、管理费用这块费用是动态的数据，一个楼盘不到真真清盘结束时，是很难算清这里的费用支出。我们这里讨论的是房屋开始建造到能够交付时的大致费用，一个简单的费用清算。成本核算本来就是一个庞大的工程，也需要更专业的知识。

验证 · 发表于 2007-11-23 12:23

一般小高层框架结构的造价1300元/平米计算，那么25－30的高层造价大约多少？

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