2010年，江阴房市短期调整是必然趋势

肥龙

还有2个月，2009年即将结束
在2010年，江阴的楼市表现会是如何？
相信您如果是个留心市场变化、关注价格走势的人就会知道，在经过了金九银十，江阴楼市可能正处在一个比较微妙的转折点时期。
自从今年四月开始，上半年房价疯涨至高点后，至上周，江阴房地产网的发布的最新数据显示，江阴10月份的成交总量达到了1989套，是自四月以来的一个新高。
除了数据表现之外，江阴土地拍卖市场和各楼盘的开盘价很多都出人意料，澄江西路西城拍下的地王楼面价超过了7000，城东的水暗新都高层开盘价突破了8000+
但同时，自10月开始，江阴地方公积金政策发生重大调整，而从宏观层面来看，国家对于信贷投放的谨慎表态、动态微调的整体布局、银监会对于二套房贷的从严要求、国土部、住建部对楼市采取的各项降温措施、以及年底楼市优惠政策的到期等等因素，都使得短期内房价有向下调整的动力和预期。
从本地市场来看，江阴的二手房业主报价有所松动，有了议价的空间
凡此种种，都表示2010年的江阴楼市，会有一些新的变化

如果我们回想一下改革开放30年来，我们的生活水平发生了多大的变化，工资水平有多高的增长，房价从无到有，从低到高，增长了多少倍
我们就不得不承认国民财富的整体增长会长期带动社会物质文明的进步，放在楼市是就是房价长期趋势的看涨。
我们也可以畅想未来，假设有一天中国的GDP整体水平超过美国，在那样整体财富效应背景下，江阴的楼市会什么样？
那时候的房价用人民币计算会什么样？换句话说，只要我们不否认中国国民经济长期发展的动力和美好前景，我们就有理由认可房价长期增长的趋势。
但问题是在目前我国的生产力和国民经济总体水平条件下，我们目前的房价水平是不是合适？市场的繁荣是不是理性的？楼市在发展中的阶段性调整会有多深？

其实对这个问题，没有类似于牛顿三定律那样的物理公式来进行严格的推算，当下的各种专家从各种不同的角度能得出N种说法，不同的人心目中都有不同的账本，如果你套用国际上常用的房价收入比来衡量我们的房价是否合理，还会有某些话语强权者出来强调“中国的现实情况”，总之对于房价水平的解读版本颇多。无论你认为房价是否偏高，市场总是要变化的、发展的，发生的事情就是现实，存在的就有其合理性，至于是否买房，那就是您自己的事情了。

一般来说，人们购买房屋的决策条件中有以下几条比较重要，包括是否刚性需求、当期支付能力、未来预期收入、以及人们对房价长期和短期走势的预期等等
而这其中房价的短期走势预期在很大程度上左右着购房者是否立即出手购房，因为没有人愿意看到自己的房子买到之后立刻贬值，即便他明知道这房子20年后价值几倍，更多的人愿意看到自己的房子立刻升值，即便不套现，也至少得个心理安慰奖。

而购房者是否愿意出手购房，主要取决于购房者对未来房地产的预期和对房价的接受程度，但从目前江阴房价来看，江阴城区的整体均价已突破6000元，这种高房价，对普通市民来讲，和收入并不能平衡，而对其它部分人群，主要取决于他们对江阴未来房市的预期，这也决定了市场的阶段性综合表现如何，形成了楼市发展的不同周期和起伏现象。

09年初，由于国际金融危机对我国经济发展的影响，我国推行宽松的货币政策和积极的财政政策，四万亿救市计划给经济发展注入了强有力的兴奋剂，针对房地产业的各种税收优惠政策相继出台，甚至有人说“只有房地产才能救中国”。
很多人都认为，江阴未受金融危机影响，对此，我想说的是，不可否认的是，江阴四月开始的房市高歌，却也受到了市民对于未来经济通涨的担忧而选择投资购房的比例绝不在少数。
在经过了8月至09年4月的低迷后，中央出台的各类经济发展的后续保障的信号、通货膨胀的预期以及房价的相对触底等各种因素促使房价在人们心目具有了短期内上涨的预期，被压抑的刚性需求出手购房、投资客再次入市、甚至一些实业家放弃实体经济经营，转为以各种方式投资房地产，这在江阴表现尤烈，江阴的28家上市公司，排名前十位的，多数在不同程度上均已进入房地产开发市场，以阳光集团为代表，阳光到目前为止，在开发的土地面积已超过1000亩。

当很多江阴人都在以为09年10月，才是房地产最低迷时期时，09年上半段的江阴房地产市场却出乎大家意料，销售数据节节高升、蓝天地王更是横空出世，企业投资热情空前高涨，楼市从小阳春迅速奔跑至异常火热状态。

万物发展都有它的周期性，不管是房地产，或是不是全国排名第一的江阴，就象我们要承认中国经济的长期发展动力一样，我们也要相信市场是周期性、阶段性、起伏状发展的，有火热就会有寒冬，蜜月过后就应该是日子。

随着房价的高速攀升，价格调节机制开始显效，过高的房价透支了消费者的实际支付能力，而因此我们在2010年将可能看到的就是交易量在大幅下降，部分投资客开始入场出货、企业开始有促销、打折等等上述市场现象,而这些现象就是市场波动的必然产物。

自从07年王石先生说出拐点论，并不幸言中后，拐点一词就成为了楼市中既得利益者们最忌讳的词汇，2010年楼市即将发生的微妙变化，有媒体抛出是否为二次拐点的到来，立刻遭到反对派的据理力争。

无论2010年江阴的交易量是否会下滑，也无论楼市的这种变化能不能称得上是拐点，这些都需要向后看，只有发生后我们才能够确认

郭靖师弟

2010年，共同期待

肥龙

引用第1楼郭靖师弟于2009-11-20 22:54发表的 :
2010年，共同期待

写了这么多，没有功劳，码字也很辛苦
居然师弟就回了十个字[s:360]

老马

分析得很透彻，我同意肥龙的观点，还有一个原因，江阴房产中的主力军行政事业人员和公务员将迎来阳光工资，收入水平将明显下降，房价的高涨如果跟人民的收入提高成正比的话是可以支持的，反之就没有动力了。

云随风飘

分析的很精辟

silver

中国的很多事情都不能用常理来分析

何处尘埃

中国房子的刚性需求还是很旺盛，我发现我身边的江阴85后结婚个个都要买房子的说

涟漪

2010年，期待中

佳雯

相信不久的将来，我们大家都可以买房子呀

心月

2010本市的价格还不会很大浮动.观往的情绪会增加,学区房的价格不会松动.新房也会开始大搞促销