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江阴市人民政府办公室 关于进一步加强物业管理工作的意见 澄政办发〔2006〕79号 2006年12月12日 各镇人民政府，开发区管委会，临港新城管委会，开发区靖江园区管委会，市各办局，各有关单位： 为促进我市物业管理工作的健康发展，进一步落实职责，建立物业管理工作的长效机制，提高物业管理工作的整体水平，根据国务院《物业管理条例》和《江苏省物业管理条例》等有关规定，结合我市实际，现就进一步加强我市的物业管理工作提出如下意见。 一、明确职责，形成齐抓共管的良好局面 物业管理工作涉及的范围广、内容多、工作难度大，需要各级政府和有关部门的密切配合和齐抓共管。 市房管部门作为全市物业管理行政主管部门，负责对全市物业管理活动的监督管理工作，组织物业管理行业重大问题的调研及制定相关配套政策，核定物业管理服务的等级标准；负责查处物业管理区域内危及房屋使用安全的搭建、装修行为。 市规划部门负责住宅小区区域的划定和物业管理用房及配套设施的规划，并督促其落实到位；负责改变建筑外立面和搭建建（构）筑物的审批；查处擅自改变建设工程规划许可证内容的违法建设的行为。 市建设部门负责监督小区物业的建筑质量，负责需要办理施工许可证的装修装饰的监督管理，督促开发建设单位做好房屋保修期内的维修工作，及时处理关于房屋质量方面的投诉。 市公安部门负责指导、支持业主委员会和物业管理企业落实各项治安管理措施，督促物业管理企业做好治安协助工作；指导物业管理企业在物业管理区域内划分停车位及制定合理的行车路线；对物业管理区域内堆放易燃易爆物品、严重阻塞交通、阻碍消防通道、强行停放大型客车、货车和油罐车（化学品车）的行为依法采取强制措施；定期对物业管理区域内消防设施和消防工作进行检查和指导，依法查处物业管理区域内破坏消防设施的行为；依法查处未采取有效措施造成生活噪声污染的行为。 市城管部门负责查处擅自设置户外广告或者不按批准的要求设置户外广告，擅自搭建建筑物、构筑物或其他设施，擅自占用绿地、毁坏绿化等违法行为；负责新建小区垃圾收集房的及时安装和小区垃圾及时清运的管理。 市园林部门负责小区绿化管理的指导工作，负责制定小区绿化的具体量化标准，负责小区绿化的相关审批，及时处理关于绿化质量方面的投诉，具体负责由市政府承担绿化管护经费的小区绿化养护管理工作。 市环保部门负责对有可能引起环境污染（主要指冷却塔产生的噪声污染）的城市房屋装修工程进行环境影响评价审批，并负责做好环境监测工作，为解决环境纠纷提供法律依据。 市物价部门负责制定《江阴市物业服务收费管理办法》，核定物业管理和车辆停放的收费标准，并对其进行监督检查；协调业主委员会与物业管理公司在收费方面的矛盾。 各镇人民政府对物业管理工作实行属地管理，协调物业管理与社区建设之间的关系。各镇要充分发挥其社区综合协调的优势，将物业管理纳入辖区综合管理范围，把创建文明小区、安全小区与创建物业管理示范小区相结合，及时协调物业管理中出现的综合性问题，会同市房管部门及时处理业主委员会与业主、业主与业主之间的矛盾和投诉。社区居民委员会具体负责业主大会的筹建等工作。 市各有关部门和镇人民政府要按上述工作职能认真履行职责，积极受理相关业主和单位的投诉和举报，及时进行调查处理。 二、积极扶持，进一步健全物业管理发展的长效机制 为积极扶持物业管理行业的发展，推动拆迁安置小区和经整治改造后的小区物业管理工作的开展，让业主享受更多的、优质的公共性服务，实施以下优惠政策： （一）经整治改造后推行物业管理的住宅小区，整治改造前由市建设、园林等部门承担的工作职能和费用，整治改造后继续由相关部门承担，或按原标准有偿委托给物业管理企业实施。 （二）拆迁安置小区、经济适用房小区内的绿化养护费，路灯的电费和维护费、商品房小区的路灯电费纳入城市维护费，由财政支付。拆迁安置小区在现收费标准（0.25元/平方米）未作调整的情况下，由财政按每月每平方米0.1元的标准继续实施补贴。 （三）对动用房屋维修资金实施的房屋维修工程，可凭收款凭证办理报销结算手续。 （四）物业管理小区内经济困难并持有市民政部门发放的《江阴市最低生活保障金领取证》和总工会发放的《江阴市职工优惠证》的业主和使用人，由社区统一申报，经市房管局审核，可免交其物业管理费。免交的费用由财政补贴给物业管理企业。 （五）对未交纳房屋维修资金的老住宅小区，由政府出资建立专项维修资金，保障公共部位和设施的正常维修。 （六）在物业管理行业开展的达标创优活动中，被上级评为优秀物业管理的住宅小区、大厦、厂区等项目，对负责管理的物业公司实施奖励，经费由市财政支付。 供水、供电、供气、电信、有线电视等专业部门应当向物业管理区域内最终用户（指实际最终使用的个人或单位）收取费用，物业管理企业接受委托代收上述费用时，双方应签订有偿服务合同。 三、明确标准，确保物业管理用房落实到位 新建住宅物业的开发建设单位应当按照住宅物业区域物业总建筑面积的4‰无偿提供物业管理用房。设施设备房不得作物业管理用房抵扣，物业管理区域内有会所的，其会所性质的用房不得作物业管理用房抵扣。为确保物业管理用房按规定配置到位，在规划和设计方案中应明确物业管理用房的具体位置及面积。物业管理用房应相对独立，连体建筑应安排在一二层。 经整治改造后推行物业管理的住宅小区的物业管理用房，按照调整、新建的办法，因地制宜予以解决。位于小区内的原居委会用房，因居委会合并或重新安排社区用房的，已改变用途的房屋可交由小区全体业主使用，作为物业管理配套用房。有条件新建的，应在改造过程中建造必要的物业管理配套用房。 物业管理配套用房应当符合国家有关规定。物业管理配套用房产权属全体业主，主要用于物业管理企业的接待、办公、资料物资存放、学习培训、生活等。业主委员会可根据住宅小区规模大小，在物业管理用房中安排15～25平方米的办公接待用房。 新建住宅小区和经整治改造的住宅小区初次向物业管理企业移交物业时，交接双方应签订《住宅小区交接协议书》，明确双方的权利义务。协议可以约定由开发建设单位向物业管理企业支付一定金额的交接费，以便物业管理企业接管物业后的及时运作。《住宅小区交接协议书》应当使用市房管局提供的样本。 四、完善制度，建立房屋保修金和质价相符的收费服务体系 房屋保修期内的维修由开发建设单位负责实施。为保障保修期内房屋得到及时维修，建立房屋保修金制度。开发建设单位应在房屋销售前一次性缴纳保修金，存入保修金专用账户。开发建设单位在房屋保修期内歇业、被注销或未及时进行维修的，由物业管理公司聘请专业公司进行维修，所需费用从保修金专用账户中支付。市房管局应当加强对保修金使用的监督。房屋保修金不得列入房屋建设成本。 房屋保修金的交纳标准为多层住宅、别墅每平方米10元;高层住宅每平方米15元。 房屋保修金在房屋保修期满后的节余部分退还给开发建设单位;不足部分由开发建设单位补交。 为适应各类不同档次物业的管理要求，应从物业管理的主要工作内容着手，制定适合多层次需求的服务标准。市物价部门要根据物业的档次、管理服务的等级标准，测定普通住宅小区物业管理服务实际成本、法定税费及物业管理企业的合理利润，制定与物业管理服务等级相适应的等级基准价及浮动幅度，定期向社会公布，由业主大会根据多数人的意愿选择相应服务标准。要通过合同约束和规范服务，提高业主对物业服务的消费意识。对高档公寓、别墅和非住宅大楼要全面推行市场定价机制，凡已成立业主委员会的住宅小区，由业主委员会和物业管理企业参照政府指导价自行确定物业收费和服务标准。 五、加强监管，不断规范物业管理企业的服务行为 积极引入市场竞争机制，规范招投标行为，以公开、公平、公正的市场竞争来促进物业管理企业自觉提高管理服务水平。建立健全物业管理退出机制，加大对业主共有财产的监管力度，凡物业管理企业退出管理的，应提前一个月告知全体业主、社区居民委员会和市房管部门。市房管部门要督促业主委员会对其退出小区后的业主共有经费进行审计，监督物业管理企业将物业用房和剩余公共经费、管理资料移交给业主委员会，业主委员会未成立的移交给相关社区居民委员会。 鼓励支持企业之间的优化组合，培育规模优势企业；要建立健全物业投诉责任机制，及时纠正物业管理服务中的不规范行为，切实保障业主合法权益；要加强物业管理从业人员的业务培训，提高行业整体业务素质；要加强物业管理企业信用档案建设，并在资质评定、物业招投标中充分结合企业的诚信程度。 六、规范管理，充分发挥业主的自治作用 凡符合条件的小区，镇人民政府和市房管部门要督促并指导及时召开业主大会、选举产生业主委员会。业主委员会要根据业主大会、业主委员会运作规程，规范操作，制定并监督业主公约的实施，发挥业主自治作用。 业主委员会应当积极配合和支持社区居民委员会的工作，并接受其指导，业主委员会作出的决定，应当告知相关的社区居民委员会，并听取社区居民委员会的建议，与社区居民委员会相互协作，配合公安机关共同做好社会治安等相关工作。 业主委员会应当根据《物业管理委托合同》监督和协助物业管理企业履行自身义务，加强对物业管理企业利用物业管理区域内共用部位和公共房屋经营行为、租金收入的监管力度。 业主委员会成立前或集体换届（辞职）期间，由镇人民政府、社区居民委员会监督、指导物业管理企业的服务行为。 业主要自觉遵守业主公约，执行业主大会作出的决议，按时缴纳物业服务费用。对拒交物业管理费的业主，业主委员会要协助物业管理企业进行催收。物业所有权转移时，业主或物业使用人应当结清按规定应缴纳的物业服务费用。 未实行或没有条件推行物业管理的住宅小区，可以实行在社区指导帮助下，以居民自我管理、自我服务为主要形式的业主自治管理。实行业主自治管理的住宅区，应当通过成立业主大会、业主委员会进行自治管理。具体实施按无锡市《关于在公房出售后未实行物业管理的住宅区推行业主自治管理的工作意见》（锡政办发〔2006〕191号）执行。 各级政府和市房管部门，要以住宅小区物业管理为重点，加强对物业管理行业的领导，进一步规范物业服务行为，保障广大业主和物业管理企业的合法权益，充分发挥物业管理在构建和谐社会、建设平安江阴中的作用，进一步改善和提高市民的居住环境和居住质量。
无锡市政府办公室转发市房管局关于在公房出售后未实行物业管理的住宅区推行业主自治管理的工作意见的通知
（锡政办发〔2006〕191号）
各市（县）和各区人民政府，市各委、办、局，市各直属单位：
市房管局制订的《关于在公房出售后未实行物业管理的住宅区推行业主自治管理的工作意见》已经市政府同意，现转发给你们，请结合实际，认真贯彻执行。
二○○六年十一月十三日
关于在公房出售后未实行物业管理的住宅区推行业主自治管理的工作意见
（市房管局）
为加强公房出售后住宅区管理，提高居民自治管理意识，规范居民自治管理行为，建立公房出售后未实行物业管理的住宅区业主自治管理新机制，切实维护和改善人民群众居住环境，促进社区建设发展，提升城市管理水平，根据《无锡市物业管理办法》（市政府令81号）和《关于进一步加强社区平台建设的意见》（锡委发〔2005〕57号）等有关规定，现就住宅区业主自治管理工作制订如下工作意见。
一、指导思想
以邓-小-平理论和“三个代表”重要思想为指导，以促进无锡城市建设与经济社会协调发展，提高人民生活质量为宗旨，以建设“和谐社区”为主线，以业主提议、社区组织、政府扶持和日常管理与服务费用业主共同承担为原则，使住宅区达到安全有序、整洁的基本目标，促进社区建设和发展。
二、管理工作原则
（一）自治管理适用范围。公有住宅出售后，目前未实行或无条件推行物业管理的居民住宅区，可以实行在社区指导帮助下的，以居民自我管理、自我服务为主要形式的业主自治管理。
（二）实行业主自治管理的住宅区，应当通过成立业主大会、业主委员会进行自治管理。如果住宅区业主数量较少，经全体业主同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
（三）自治管理工作内容。实行业主自治管理的住宅区，应当针对小区实际情况，开展“四保”（保安、保洁、保绿、保修）工作，不断改善和提高业主的居住环境和质量。
1．保安工作：控制外来车辆和闲杂人员进出小区，设置门卫保安，协助治安防范等。有条件的，可设置安全护卫人员巡逻，维护小区治安和车辆秩序。
2．保洁工作：对住宅公共部位和小区道路及场地的清扫及垃圾清运等。
3．保绿工作：对绿地、树木、花草等进行修剪、养护等。
4．保修工作：对公共部位和共用设施、设备进行日常维修和养护。督促房屋管理单位加强对房屋的维修养护工作。
三、管理工作职责
（一）街道办事处、社区居民委员会应当加强对业主自治活动的指导、监督和协调，其主要职责是：
1．街道办事处负责指导、协调、监督业主委员会的成立、改选和换届工作，指导业主大会议事规则、业主公约的制定，并对业主委员会、业主大会议事规则、业主公约的备案提出意见。
2．街道办事处负责督促社居委对业主自治活动进行具体指导。
3．街道办事处负责协调房屋维修时维修基金支取工作。
4．社居委负责指导并派代表参加成立业主大会筹备组。协助筹备组召开首次业主大会，指导业主委员会依法选举。
5．社居委负责指导业主委员会自治管理工作，配合街道办事处协调辖区内的业主自治管理活动中相关的矛盾和纠纷。指导、监督新老业主委员会的工作交接。对业主委员会的工作提出意见和建议。
（二）业主委员会是业主大会的执行机构，代表业主利益开展自治管理服务工作或外聘专业服务单位，并对外聘专业服务单位所提供的服务工作进行评议、监督，按照业主大会制定的工作规程履行职责。
1．执行业主大会的决定和业主大会授权其作出的决定，贯彻执行社居委关于社区公共利益的决定。
2．成立由业主委员会委员组成的自治管理服务执行组、财务组和监督组，开展自治管理工作。
3．及时了解业主、房屋使用人的意见和建议，监督业主委员会聘请的专业服务人员和单位履行服务合同。
4．负责每季向全体业主公布自治管理工作情况和费用收支情况。
5．接受区政府、房管局、街道办事处、社居委等对业主自治管理活动的指导监督。
（三）房管局作为房产行政主管部门应对业主自治管理活动中有关房屋管理工作进行监督和管理，依法履行职责。
1．市房产管理局负责研究制定业主自治管理活动有关房屋管理方面的规则和办法，并监督实施。
2．市房产管理局负责查处自治管理活动中违反房屋管理相关法律法规的行为，实施行政处罚。
3．区房产管理局负责做好业主大会、业主委员会、议事规则、业主公约的备案工作。
4．区房产管理局负责对业主大会、业主委员会作出的决定进行审核，对违反法律法规的，责令改正或撤销，并通告全体业主。
5．区房产管理局负责对房屋及设施设备维修方面的业务进行指导。
四、管理工作要求
（一）依法管理，规范操作
1．业主大会会议、业主委员会产生形式、业主大会议事规则、业主公约以及业主委员会成员的产生应当符合法律、法规的要求。
2．业主数量较多的自治管理小区，可采用先由业主大会授权给业主代表大会，再由业主代表大会授权给业主委员会的方式，由业主委员会行使部分业主大会的决策权。
3．充分利用政府对下岗再就业人员的优惠政策以及街道社居委的政策支持，自治管理工作中的“四保”工作，可以以业主委员会与街道服务中心签订合约的方式，委托街道服务中心派遣人员从事各项劳务工作。小区内电梯等特种设备和设施需要专业人员维护的，业主委员会应当委托有资质的专业服务企业提供服务。
4．利用小区公共部位经营的收益应全部用于自治管理服务工作。自治管理服务经费不足部分，经业主大会同意，由业主按户分摊，业主委员会负责收缴，社居委协助收缴并代为保管和支付。要逐步清理小区公建配套用房，还配套于民，保障业主自治管理的正常进行。
5．业主委员会成员可以享有一定数额的从事自治管理工作的劳务津贴，津贴数额由业主大会确定。
（二）加强领导，整体推进
1．市房产管理局要制定自治管理考核办法，建立实行自治管理启动扶持和长效管理的奖励基金，并对长效管理进行考核。
2．各区政府要加强社区建设和业主自治管理的领导工作，并将此项工作纳入对街道办事处、社区居委会的工作考核。加大整治投入，整合社区的保安、保洁等资源，支持业主自治管理工作。
3．区社会治安综合治理委员会（区综治委）应大力支持住宅小区开展自治管理工作。尤其在小区实行自治管理前期准备阶段和小区自治管理初期，区综治委应主动牵头对小区治安设施设备进行综合治理，并对小区安全防护工作给予支持。
4．区房管局应加强业主自治管理活动的业务指导，采取培训、现场协调帮助等多种形式开展业务指导工作。
5．街道和社居委在居民组织开展小区自治活动中，要积极参与并把握方向，维护居民共同利益。尤其在推选业主委员候选人的过程中，要正确引导，真正把热心公益事业、懂法守法、能力强、素质高、并能切实代表和维护业主共同利益的人推选出来。
6．公安派出所要积极维护住宅区自治管理活动秩序，保障小区民主自治管理活动正常开展。
推行业主自治管理工作是完善老新村管理机制的重要内容，是创建平安无锡、构建和谐社会的重要手段，各级政府应从维护社会稳定的高度出发，充分认识自治管理工作的现实意义，营造舆论氛围，大力宣传业主自治管理的重要性和必要性，引导公房出售后未实行物业管理的住宅区业主积极参与和做好自治管理工作。
发布部门：无锡市政府 发布日期：2006年11月13日 实施日期：2006年11月13日 (地方法规) | 
雷达卡
发表于 2009-10-26 14:50
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发表于 2009-10-26 20:07