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如何判断一套房究竟笋不笋?

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发表于 2019-10-12 11:47 | 显示全部楼层 |阅读模式
  这其实是一个价值千金的好问题。
  里面内含更重要的关键点是:怎么判断这小区某套房是否笋价?是否适合入手?要说清楚这个问题,我们必须从根缘开始捋清楚。
  一、你知道什么是价格?什么是价值吗?
  价格就是房子的出让价,价值就是房子真实价。
  低于这个价值的的价格,我们称为笋价;高于这个价值的价格,那就是溢价。
  我们很久之前就学懂了这样一条基本原理:一切的商品都是价格围绕价值上下波动。
  我们懂得苛责价格是由生产成本决定的这条谬论,自然也明白出现地王两年后房价就要地王价*2这样的论调是如此的苍白无力了。
  我们清楚价格取决于供需关系。供给、需求一方面体现的就是这商品的价值,但另一方面“供需”这价值却又受价格的影响。
  价格体系的运作,究竟是怎么和价值互相影响的?
  如果以全社会所有行业商品来看待,以经济学的严谨性,这结论是必须这样写的:
  价格体系是任何一个行业和其他所有行业的联系,各行各业所作的决定,都在互相影响,某行业预期的的升降,决定了此行业商品未来的供给和需求。
  换成房子的人话就是:
  决定这小区房价的恰恰是周边各小区的联动,以及远近各板块小区变动,彼此互相影响,而某板块预期的升降,决定了这片区房子未来抢手还是不抢手。
  再简洁一点就是:
  房子到底该卖多少钱,到底值多少钱,是一整片区域和其中区域预期联动的。
  能不能再精炼一点?
  区域和预期决定了房价未来的梯度。
  我们要判断这小区某房子究竟卖多少钱,值多少钱,心里必须有一把区域预期的梯尺。
  二、一手房子定价梯尺区别
  二手房价这尺子其实是很多元化复杂的,我们要想更简单认识这把尺子,可以拿开发商开刀,一手开发商会给我们简单直白很多的价格梯度。
  我们就来看学习学习吧,请看下方楼盘平面图(上北下南)


  南部大门是主干道+会所,北部是山林小道,东面马路临近小学和小产权房、支道,西面不远处是医院、次干道。
  你们认为,究竟哪一栋是所谓楼王呢?
  那当然是6栋了。
  6栋东南朝向,高层全视野,而低层绿化园林,又不像5栋饱受球场噪音影响,至于1-4栋外围一带分别医疗、马路噪音、学校噪音。
  旁边已经有新房发售,而这盘自称品质比之更硬,那自然就是要贵点了,开发商如何定价呢?
  我们忽视开盘先后顺序,假设这就是一盘清空,全部栋全部楼层全部户型晒冷。
  必然是6栋>5栋>4栋>3栋≈2栋>1栋了。
  我们这里还是需要仔细研究各栋楼层跟小学、小产权房、医院之间的距离,还有主干道、次干道、支道、小道之间的噪音粉尘影响,附加上整个楼层能够看到的景观视野,在整体小区栋数分出个abc等级排列之后,再细分到每一栋不同楼层之间的价格差异。
  对于一般用心的楼盘来说,既然敢称得上是品质盘了,那么朝向和户型都是相差无几的。如果你发现一个楼盘,竟然东南西北中都有分布,那这个楼盘必然恶劣,除了花心思用尽每一分容积率,挤出更多一点建筑面积之外,别无其他所图了。除非地段特好,否则这样的楼盘后续也是挺堪忧的。
  为了各位更容易直观一点,我们拿刀横截面一切,把所有户型都以同一水平面看待。以一手开发商的营销定价角度来说,撇开朝向和户型,剩下考虑的就是景观、噪音。
  因为是品质盘,朝向户型相差无几,那么权重大概如下:
  朝向:户型:景观:噪音=1:1:3:5,为什么噪音权重大,因为眼可以选择不看,但是耳不能选择不听。
  关于景观,简单来说就是主卧、次卧、客厅、餐厅的窗外景观。
  关于噪音,自然也是要看主卧、次卧、客厅、餐厅的现场模拟。
  至于朝向,考虑日照通风的时长、包括主卧、次卧、客厅、餐厅。
  最后户型,也同样是实用率之外的主卧、次卧、客厅、餐厅尺寸。
  全部都是现楼的一手开发商销售时候能够展示出来的优劣点,期楼的话就仅凭幻想了。
  这是横切面的情况,那么竖切面我们也是必须要关注的,那就是从1楼到顶楼的价格梯度了。
  这里我们只需要记住一个大概的参数:0.5%-0.7%。
  每层之间的价差大概就是这个参数之间。对于大概18楼小高层来说,中间楼层是均价,价格竖向居间从1楼到顶楼是一个逐渐升高的过程,除非是顶复,否则一般而言次顶楼最贵,一楼最便宜。而对于高层超过40楼而言,这就是一个先高后低的过程,中高层会最贵,然后往上慢慢降价,一楼始终还是最便宜的。
  一般低层如2-5楼参数应用0.5%,中高层应用0.7%,高层又重归0.5%。如果是四楼、十四楼这些忌讳楼层,那就适当在加大一点参数,再便宜点。
  为了简单易懂,小高层(红线)和高层(蓝线)价格梯度请看下图:


  有时候有些特别的情况,比如某些楼层是厅出阳台,某些楼层是房出阳台,那开发商也是会酌量在每层不同的户型有大概3%-5%的定价差异。
  我们只要掌握了开发商的套路,那你自然就可以比较科学地找出开发商定价空隙,因为你知道它便宜的原因,而当你幸运碰到开发商有误判定价的时候,你便可以择机而入,这就是低于价值的新房笋盘价。
  什么时候容易出现这样的价格呢?
  新房售罄时候留下的一些尾货,开发商已经完全回款,对尾货漠不关心,销售对此只求放手,不求啥价,此时你或者能淘到定价奇笋的货。比如我们王总,就在去年年底,在一片成交均价二万的区域中,逮到了某盘顶楼尾货。
  销售问他,你打算出多少钱?王总试探着提出,八千,如何?
  我六千五给你!
  吓得王总无法反驳,立马下定。可想而知,砍价也是看对手的。
  三、二手房子价格梯度识别
  终于轮到二手房子了,这不容易么,我们也了解了一手房的定价套路了,照着套用不就行了?
  绝对不行。
  二手房价格梯度是最最体现本文开头的价格价值内在联系的。
  一手梯度价格在二手市场里是最容易分崩离析的,二手要看货(户型),而货会时过境迁,区域及预期就是最大的变量。
  我们当然也可以就二手房子制定一系列的参考数据,比如与同地段的新房价格对比、比如楼龄朝向、比如楼层参数价差、比如学位、比如小区环境、比如物业、比如房子装潢,都可以列出权重,但这些在区域、预期中统统是排在后面的。
  判断这个二手楼盘是否笋,价格是否低于价值?
  唯一的评估标杆就是:区域发展是否会超预期发展,梯度打乱重来。
  另外就是,认识整个大区域的价格梯度,再进而细分到某区域的小梯度。
  我们以熟悉的广州为例。
  2009年,天河:越秀:荔湾:海珠:白云:黄埔(不含萝岗):番禺均价梯度约为1.6:1.5:1.1:1.0:0.8:0.7:0.6。
  2019年,天河:越秀:荔湾:海珠:白云:黄埔(不含萝岗):番禺均价梯度变为4.8:4.5:3.3:3.9:3.0:3.3:2.8。
  天河:越秀:荔湾:海珠:白云:黄埔(不含萝岗):番禺涨幅倍数分别是:
  3.0:3.0:3.0:3.9:3.7:4.4:4.6
  发现什么了吗?
  天河越秀十年的时间依然是第一梯队;第二梯队由荔湾、海珠则变成了海珠、荔湾;第三梯队从白云、黄埔、番禺变成了黄埔、白云、番禺。
  明显向东、向南的涨幅倍数大于西部、北部。
  在老城中海珠的力度不及天河越秀,但是跟原本势均力敌的荔湾已经拉开了差距了。而白云,也明显弱于黄埔、番禺。
  城市的发展方向,是赤裸裸刻在房价的脉络上。你要问南沙在哪里?sorry十年前南沙还不是那么有名。
  这是广州各区域梯度的变化过程,归纳来说,就是老城依旧有老城的余威,天河越秀始终还是市中心,但梯度已经往东往南倾斜了。
  如果我们加上天河越秀的高价房价,大概可以自西向南向东,得到下列的价格梯度图:


  所以,若你想知道二手价格的梯度,脑海中必须要保留这张广州区域梯度图。
  以上是宏观层面去理解二手房价。
  然而问题还没解决,我们还没知道,细化到微观角度,区别到某小区某个具体户型,究竟怎样才算是值得买入的笋价?
  抱歉,我没有公式化的解答。
  我只能提供中观层面的参考,请各位记住本文答案:
  匹配该区域发展预期的价格,并符合价格梯度的,就是笋价。
  未来值15万的地方,你如今以7万买入,笋。
  未来值15万的地方,你如今以9万买入,不笋。
  未来值11万的地方,你如今以5万买入,笋。
  未来值8万的地方,你如今以5万买入,不笋。
  未来值7万的地方,你如今以3万买入,笋。
  未来值4万的地方,你如今以3万买入,不笋。
  天河珠城、越秀学位房,就是未来15万的地方,7万进入,可谓笋。
  天河公园,就是未来11万的地方,你以5万进入,必须笋。
  车陂东圃一带,即为未来8万之地,你以5万进入,不笋。
  黄埔番禺一带,即系未来7万之地,你以3万进入,是为笋。
  南沙增城一带,只是价值4万之地,你以3万进入,实为填坑。
  细分到各个区域,每个楼盘报价皆不相同。部分品质姣好的房子,或者内在学位、轨道有突变潜力的,便可以在此价格范围上添枝加叶。
  实在要给个参考指标的话,可以在预期笋价基础上加钱,大概优质学位+15%,次优学位+10%,东南朝向通透+5%,每层楼差+0.7%,楼龄物业环境优秀的+5到8%,梯户比低的+5%,放盘量占总户数比低于2%的+5%,离地铁多站合汇点近的+15%。所以如果全部都很优秀,比如笋价加价50%以上,也是大有可能的。
  但对于部分已经触碰到区域顶峰价格之楼盘,你唯一可以选择的就是回避。比如天河公园的天逸,比如增城新塘的凤凰城云顶,更比如南沙湾海景房超三万之选。
  四、总结
  我这就是真理吗?
  当然不是。
  你可能会说,我还是不知道我手上碰到的这个楼盘这个户型价格是否真笋。
  我只能说抱歉,星佬不能给出一个让各位行之有效去套用的公式标准。
  这涉及到一个个性化的问题。
  两个相邻楼盘之间,价格从6w到4w的梯级变化,同一楼层间相近户型因为朝向有4w到3w的异同。难道只有便宜的才笋吗,非也,这可能都是笋价。
  因为这是独立的个体,只要它们不偏离整体。

发表于 2019-10-15 11:01 | 显示全部楼层
这个有点料,赞个!
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发表于 2019-10-16 08:55 | 显示全部楼层
门外汉,看看
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发表于 2019-10-22 16:48 | 显示全部楼层
比较详细,不错
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发表于 2019-10-22 17:03 | 显示全部楼层
非常详细,学习了
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