在江阴此类房子绝不能碰，观察江阴楼市10年的结论

廉政风暴

        商务楼，写字楼，酒店式公寓（包括所谓产权证是住宅性质，但是其功能也是写字楼或酒店式公寓）以及大多数门面店铺不要轻易去接盘。
江阴的地理位置永远不可能成为一线城市，更不可能成为所谓的金融贸易中心城市，江阴的商业性质房产已经过剩，除了写字楼酒店式公寓过剩，商业综合体也是过剩（这和城市规划的决策者有关），而且分布很分散，顺便说一下江阴的城市规划，个人印象是，十五年以上基本没怎么变，大而散，格局低，商业区分散，居住区档次不高外立面设计丑陋不堪，工业园区不集中，严重缺少景观游乐休闲区，规划混乱无序，断头路多，道路街道街貌设计理念落后，缺乏整体感。
         近几年江阴外来人口增加的顶峰期已过，可以说目前外来人口是呈断崖式下降趋势，直接导致酒店式公寓、写字楼、商铺（包括部分空置住宅）的出租率、租金价格双下降，如果接盘此类房子回报率是谈不上了，而是亏多亏少的问题，且难以出手，不信你试试，五年甚至十年以后回头再来看看我的帖子。
        最后一点其实是最“致命”的，非住宅的交易成本非常高，如果你买了之后想进入二手房市场交易，通常会有25%左右的税费成本，这一点销售人员是绝对不会跟你讲真话的，提都不会提，销售人员只会跟附近的住宅房价格来比较，误导你商业用房应该比住宅价格高（你很容易认为对的 ），给你讲附近的地理位置，今后的政府规划配套，机场高铁火车站 ，可以讲到几十年以后，故弄玄虚暗示有多少多少升值潜力，天花乱坠，给你看装修豪华的样板房，目的是激起你购房的冲动，给你搞饥渴销售（永远是最后几套房，刚好搞活动给你便宜多少万）其中的水很深，套路很多，密布陷阱，防不胜防，目的是要掏出你口袋里的钱。
           最近出来的所谓可以迁户口的小面积酒店式公寓（住宅性质），还拿学区来忽悠人，个人认为，江阴的学区就只有两个，南菁中学初中部和江阴市中初中部，其他都是噱头炒作的需要，连二中初中部（一中二中合并称一中）都不算，什么立新中学，造都没造好，虽然可能它的硬件设施会是一流的，招聘了很多年轻教师，但是它涉及的区域太大，大而不精，好生源被南菁市中吸收去了，学习氛围就不好比了，又太年轻，名校是要有历史积淀的，所以还是称不上什么学区。
          听信宣传和炒作，容易失去理性，吃亏的是你口袋里的钱，此类房说得再好但实质是换汤不换药，一个是功能不可能变的，如果你想长期居住在这种房子，慢慢的你就会感觉是受罪，走廊式大通道，商住混居人员复杂24小时不安静，更无隐私可言，而且南北不通透，你说合适长期居住吗？其次关于迁户口，也是打擦边球，很不可靠的，对外地人迁入江阴还是有很多限制的，而且政策有其不确定性，说变就变，如果你作为本地户口的，为什么要买这种房呢，特别是有的刚离婚的女人，好像特别适合买这类房子过渡一下，错！买了你能随便脱手吗？更别指望其升值赚钱了，有这种想法还不如到乡镇买一套便宜点的住宅了。
好吧，今天就扯到这里，各位看官，留点口德，微点喷。

几时安泽

我开始来喷你了，第一看商业规划很显然你没有未来的眼光，当政府携全市之力去发展一个区域时，任何螳臂当车的行为都会付出代价，比如南门区域注定会被政府打造为新商业中心。
第二，商业性公寓，多用于出租回报，很少会有人买来买卖交易，而且学区很多江阴人已经有了自己原有的住宅合适的学区，选择购买公寓不用顾虑学区范围，还可以享受繁华的闹市生活，比如恒大中央广场的地段，不管是自住还是出租都是不错的选择。
第三，公寓不限购不限贷不限贷，还不用交房产税，这样持有成本比住宅低。
至于商业水电使用成本，基本上一年多出3000元足以，但是单价和住宅相比，四十年不过12万，但是住宅单价和总价高出多少，可以自行对比恒大中央广场和附近住宅。
第四，比如恒大中央广场，5米1层高，可以隔2层，单价对比要低多少？

爱家安家

四五线城市的通病，人口大量流失的结果。

若虚

1 认同观点，无锡市商业写字楼空置率 58%  无锡市商住楼租金回报率一样全国倒数  所以如果不是大家都懂的特殊需求，县城商住，确实鸡肋。写字楼有些公司可以作为资产配置。
2 商铺近5年的可能确实不景气，但是商铺本身门槛高，也是属于高级投资手段，作为投资商铺是一定要看一代人的，爷爷给孙子，这种，长时间看，不会有什么问题的。而且商铺这种东西，有点摸彩票的意思，我也见过几个摸到的。

江阴房子不景气，主要原因不是外地人吧 产业工人流失成为 第三产业的服务人员（快递 家政 装修 等等）是常态，在江阴这样的城市比较明显，与房子而言，关注点应该是关注新生儿和幼儿园的数量是否增加，这才是硬指标，主要还是本地大学生流失去大城市掏空部分购买力，本地富裕阶层因为投资收益率低对本地楼市关注不够，还有就是交通城建配套，没有轨道交通的原因，我个人还是乐观的，外地人其实无足轻重

ziyoufeng

几时安泽 发表于 2019-1-26 21:46
我开始来喷你了，第一看商业规划很显然你没有未来的眼光，当政府携全市之力去发展一个区域时，任何螳臂当车 ...

政府也不是万能的，商业能否成功还是多种因素配合决定的，比如政府曾经力推的希望广场成功了吗？还有鹦鹉之城，少年宫都搬迁到那里，但是最后还是失败的。
江阴目前是缺人、缺流动人、缺有购买力的人，租公寓的大多是来此地工作的。

snakedoctor

政府能主导商业江阴就不会有这么多开不出甚至烂尾的商业体了

恒大怎一个愁字了得 九方城就是活生生的笑话

说到底就是招商不利 为了招商而招商 招来的都是开不出的垃圾

LQ0000

当经济不景气时，一切都不好说

赛宁

正反观点都可圈可点，看来还是要用时间证明

2012

snakedoctor 发表于 2019-1-28 11:30
政府能主导商业江阴就不会有这么多开不出甚至烂尾的商业体了

恒大怎一个愁字了得 九方城就是活生生的笑 ...

不看好的澄星八佰伴倒反而已经营业了，看好的商业曼巴特和九方城看不见了？