先说明我的态度 我的计算带有主观倾向性， 不是什么太客观的描述 很主观的个人意见 江阴就是江阴， 泡沫这个只能是代入环境有指向性 举两个例子 我觉得贯庄 放江阴卖10000有泡沫， 但是放眼看无锡常州同样位置 我未必认为贯庄就是泡沫 我也认为比如江阴南菁学区房20000有泡沫， 但是放眼看周边类似城市类似区域 我也不认为就是泡沫 低估依然也存在， 江阴依然存在捡漏区。 江阴本身就发展不算太均衡， 泡沫和低估同在 仅供参考 我拿一个总价合适， 面积合适， 并且基本符合江阴实际的楼盘 假设你看的飞常准， 假设你刚好是投资 2016年-2018年 ， 我们拿城南某楼盘作为例子 2016年开盘8500起， 目前均价 12000元 一个楼盘，两年涨幅40% 符合一般人对泡沫的理解， 因为正常工薪阶层若非跳槽， 薪资涨幅大概率不可能40% 我们好计算 拿起计算器 就按照100平方米计算 第一种方式 按照全款方式付款 总价 850000元 现在价值 1250000元 账面盈利 350000元 这里面需要支付两年物业费成本 ， 房产本成本 90平方的维修基金 以及相关的成本 总计30000元 账面盈利 320000 机会成本损失 按照目前银行客户理财计划 850000 现金存款在 银行理财的利息是90000 扣除机会成本 后 全款买房的 净盈利是 240000元 计算结论就是不考虑交易税因素 这个幅度暴涨的结果是25-28%的 投资净收益率 收益率 堪称 完美 然后假设利用银行的钱，融资杠杆，扣除利息（等额本息） 那么这个幅度的涨幅收益率也会达到20%，很不错哦。 更加机灵的是，假设你其实有钱的 而没有用， 余钱又去参加合法的理财了 那么恭喜你，相同的资金量，这个幅度的涨幅 净收益差不多30% 那么好了 也就说无论拟采用哪种操作， 即便是江阴短期的少量楼盘这种暴涨行情 你的泡沫期资产净收益率是 20-30% 这个非常不错，非常不错 但也称不上是暴利，算不上可怕 按照这种收益率 假设2018你购置的是13000-15000左右的房产 2020年左右你购置的资产需要达到21000左右的均价 你衡量一下可能性？ 好了 ， 我们换个环境 去DU CHANG (股市) 我强烈不建议任何非专业人员碰股票 目前股市是公认的无泡沫股市低谷期 那么2016年-2018年 你买我们江阴的股票 比如 长电科技 2016年-2018年 18.5-33.5 只要你在25.9左右卖出 你的资产净收益率基本和买房收益相当 结论 对于江阴来说房价过快上涨带来最大的问题首先其实是公平 整个城市的高资产净值家庭 （重固定资产家庭配置） 和轻固定资产家庭的财富差距变大 江阴城市人群中 高住房公积金 和低（无）住房公积金群体的 实际财富差距在变大
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雷达卡
发表于 2018-5-30 10:39
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发表于 2018-6-1 14:56