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首先：我们不把看空一个地方的房地产，上升到热不热爱家乡的程度 其次：我认同结论，江阴房产基本没有什么投资价值，小城市的未来就是大都市群的一个功能区。 假若，我喜中了一千万彩票，又能力投资房地产的话 让我排名 我的名次是上海，苏州，成都，深圳，北京，常州，杭州，南京，江阴，无锡。 但是实质上，这里面即使你有钱，目前能够购买的城市 只有三个，其余均需房票（买房资格） 最后我说 我的结论：江阴自住买房，澄江街道买房，完全不要看任何专家的任何建议，什么扯上外来人口论，利息论，房产税，土地供应论啊，什么专家，什么日本房产泡沫，美国的，都是胡扯 。没那么复杂只要有需要，立刻，马上，闭着眼睛买，无需任何经济学知识，只需看清自己口袋里有多少钱。澄江街道的商品房目前基本无灾区。即便是投资买房，15年自然是最佳时间，但是现在，远不至于说是完全不可以，那相对来说，灾区就比较多了，起点就比较高了而已。 1 江阴外来人口增量论 原住民增速，不用看数据，去看幼稚园的班级数和老师的招聘数量，相信还是会让你振奋的。 人少？ 第一个是工厂的自动化水平的增加会大大降低人员的使用量，第二个是外来人口密集的多数是代工制造业（服装，电子）这样的工厂产业工人，部分工厂本来就会被淘汰，比如苏南的服装业和越南的服装业就是劳资成本的天沟，。 由于各种原因都会流向流动性很高的服务业，比如餐饮，快递，保洁，滴滴等等，产业工人短缺是必然的。 江阴不是产业空心化的城市，相反是人员流动相对健康的县级市， 你要说高端人才流失我认为可以，你要说现在的人口结构会对房价有什么影响，杞人忧天。 城铁和高铁对人口的影响确实很大，人口流动是双向的。对江阴地价利好的影响应该更大。 2 金融政策 翻看一下近15年的基准利率，即便是现在利率上浮，上浮了又如何，依然是近10年来相对较低的。看涨幅也要看基数。 目前的金融政策确实是压制购房者的态度，但是历史上的哪一次金融政策是服务于所谓的真刚需的呢？ 这样的金融政策会让谁得益呢？依然不会是最需要钱的那些所谓的刚需， 依然是银行的优质客户。至于什么优质客户，不用我说，你打电话问问银行，是谁？ 3 土地供应 其实本质上江阴没有缺住宅用地可能性的。一直如此的，不太会有本质变化 土地供应多了，房子就便宜？ 假如开发商调研下来发现，开发低层低密度住宅更赚钱，更加符合小城市居民需要，咋办？你可以让他给你造高密度筒子楼？ 4 存量房和空置房 这种观点和晚上看小区的亮灯率一样没有什么意义。 因为客观上，人和人收入水准差距太大，很多人为一套房殚精竭虑， 他是无法想象，很多人买房就是纯粹为了下一代珍藏。 这个就像我当初看到某些同学在某些单位上班的住房公积金一样，我震惊了，为何人家一个月的公积金 是我半年的金额 ？ 请问，我去哪里说理去呢？ 5 房产税 这个基本和江阴普通百姓无关的税种，且别说6-8年以后的事情（目前还没立法），即便是执行，按照现在上海，重庆等地的试点政策， 看单价，看人均面积，政策基本只需要不到1%人群征收，和普通一般市民有什么关系？ 6 政府态度 若果，哪一天 房产税能够弥补土地出让金，那真的可以去争取诺贝尔经济学奖了。 要在一个物业费都收不齐的国度里面，设计一种低成本的，区别各种情况征收房产税的制度，难度之大，难以想象。 一个负责人的政府的态度是珍惜祖辈留下的土地，以合理的价格卖出，造福于最广大的江阴百姓。而不是目前的，土地价格居然比常熟张家港低三四成，城区土地价格是隔壁常州镇上的水准，哪里去说道理？ 7 看流动性，房产是一个流动性很差的资产 在江阴，流动性特别差的要么是接盘能力要求高（总价极高的商铺，别墅）要么是确实无人问津 偏远镇上的安置小区，且不说，房产在一段时间内是相对轻松的可以抵押贷的，即便是无学区的一般的商品住房，只要是江阴澄江街道范围内的，买卖双方价格合理变现能力还是可以的，更加无须讨论带学区属性的，江阴还是收入房价比相对合理的区域，不信的话你可以把你家的房子挂中介试试 。 有房和有好房是两个概念，人们对美好事物的追求是无极限的。 历史经验证明，基本上，所有忽悠你不买房子去炒股的，骗子的概率是99.9%
最后，投资房产，还是门槛很高的，需要极高的财务水准和一定的眼界！如果现在投资江阴房产，澄江街道的风险，远不足说是很高，投资收益跑过银行理财还是铁定了的，即便是明显的泡沫区，某湾，某港新城，也不足以是灾难性，都是可以接受的。只要财务状况允许，可以持有。 所有不等到轨道交通到来了再出货的投资客，大概率是要后悔的。 最后补充一句，给社会贡献大量税收，就业机会的 所谓换房族，炒房客，投资客，开发商，承建商，是对社会的健康有序运行做出了极大贡献的，他们的经济行为贡献了大量的政府税收和就业岗位。 并且大大促进了实体经济的发展。 相较于那些有大量现金放在自己户头或者痴迷于各种非正规理财民间借贷的人群，他们并没有任何见不得人的原罪。 他们成功了，有了闲钱，其它行业也能够活的更加滋润一些。 96-97年 江阴均价1000 00-01年 江阴均价不到2000 06-07年 江阴均价大概4000 17-18年江阴均价大概9000 如果你是江阴土著，你有过去，你置换，那么即便是什么泡沫，需要怕什么呢，你有过去，怕什么未来？ 图片来自 江阴山风。
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雷达卡
发表于 2018-4-8 10:41
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发表于 2018-4-8 16:24
