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由南通中南集团开发的中南樾府，占地268亩，位于敔山湾的长山大道东、敔山湖南、与恒大翡翠华庭相隔长山大道，精装修住房。 地块分A、B、C 3个小区，其中A小区占地75亩（16层高层和11层小高层）；B小区93亩（11层的小高层和4层的洋房）；C小区126亩（联排别墅）。 A小区由4幢11层、5幢16层住宅组成，共有136㎡、147㎡、148㎡、160㎡四种户型。 A小区已动工建设，估计在四月份开盘，3月10日售楼处公开，预计首批推出第4，5，7，8四栋11层花园洋房，户型分别是145㎡，159㎡，层高3米，楼间距约40米，一梯两户，4朝南房间，3阳台。物管公司是绿城物业服务集团有限公司。
为什么给这个楼盘打95分，理由如下： 一、有着稀缺的环境资源。 （1）、自然环境；雾埋的时代，山水更是宝贵。黄山、长江、和敔山湾等山水资源实在太少，也是最值得珍惜和收藏的，所以依托山水资源的楼盘是值得关注的。 （2）、交通配套环境；芙蓉大道和长山大道快速化的改造，使雨山湾进一步融入大城区，出行更是方便，或许快速化改造完成之时，就是雨山湾房价再上一台阶之日。 从各种消息面来讲，雨山湾区域内长山大道将下沉处理，即将长山大道东西区域融为一体。这对中南樾府、恒大翡翠亦是利好。 二、有着较好的增值空间。 房子用来住的，但却也是我们家庭财产的一个最重要组成部分，更应该注重增值保值性。10年前，江阴房价比无锡高，比苏州也差不了太多太多，但今天呢。所以，稀缺性资源里，区域的选择非常重要。 地段对房地产的重要性不言而语，但值得关注的是：如果不是受到2017年学区房大涨的影响，江阴市中心老小区住房（包括新世纪花园等）价格一直不温不火，市场单价也远低于城东丽都一带。受生育率稳定及民办教育发展影响，我认为学区房未来增值空间已非常有限。有品质的小区才有更多增值的发展动力。 紧跟学区房，雨山湾区域房价在2017年涨幅也是最历害的，平均涨幅超过25%，目前该区域高层住宅均价9500，洋房均价1.2万，别墅均价1.5万。 长山大道东的雨山湾区域规划定位非常明确：宜居高品质生活区。从字眼上就能想像的出，将来这儿新拍土地所建造的小区，相比江阴目前的房屋，品质一定是最好的，但也可预见，价格也一定是最高的，而这个区域也会是潜力较大。
三、有着被核价的销售环境。 长山大道东雨山湾区域，近年唯一开发的只有中南樾府，相应土地是利安达在9年前就向政府购买的，也就是存量土地。 江阴近年开发的楼盘，如海兰名花园东中梁一号公馆（基本卖光）、城南融创玉兰公馆（全部卖光）、中梁一号公馆（九方城正南，还没卖）、城南碧桂园暨阳府（800亩体量，热销中）、城西运河世家、雨山湾恒大翡翠华庭（马上卖光了）等，全部是存量土地。 为什么我经常要在朋友圈反复提，反复强调存量土地。 去年无锡被中央列入了房价涨幅过快城市，江阴只有严格摁住上市销售价，才能完成这个保持正常涨幅的政治任务。 怎么才能摁住房价来控制房地产涨幅：自2017年下半年开始，江阴城区范围内所有新上市住宅房的销售价格，直接由政府核定（别墅除外）。 那核定房价时，最主要成本是土地成本。不管中南溢价多少从利安达手里买了这个地，核价时土地成本只认利安达9年成的取得成本（9年前的雨山湾是不毛之地）。所以，存量上土地开发的房子价格不可能被核的很高。传说恒大在雨山湾开发的翡翠华庭，因为高层被核定为9800，洋房被核定为10800后，销售结算下来是亏本的。 所以，中南越府将来被核定的销售价格，不可能和将来正常拍卖土地上建造的房屋价格一样，相比之下，会因为九年前过低的土地成本，被核低。 四、有着很好的装修品质。 广告时间：感谢3次装修过程中，靠普的：欣庭国际、万事顺装修、小虎五金、菲林格尔地板、绿色风纱窗。 就算有着装修界的众多老友，但作为装修过三次的我，体念下来是装修的坑是一个接着一个，奇烦无比。如果有机会我再换房，一定会选择有着好品牌的精装修房。 因为一是品牌的装修，有着集体采购优势，比自已装修更节省成本；二是品牌的装修，有着专业施工流水线，比啥都不懂的自已，装修质量一定更高。 有人说精装房装修质量不好。中南越府装修房品质，据说只在黄掉的城南朗诗之上，不在之下。听从外地城市来江阴的房地产专业人士介绍，中南的精装房确实是不错。如果朋友生活城市中有中南开发的品质装修房，也可以侧面了解下。金杯银杯，不如口碑。 五、有着稀缺的产品线。 依稀好像 从2010年开始，不允许造别墅了。同时，为了集约用地，现在新拍的土地容积率多很高。高容积率也意味着层高很高，而别墅为什么值钱，一方面就是因为同样的土地住的人少。 中南越府的土地是９年前的存量土地，所以老土地老政策。中南越府的三个ＡＢＣ小区。Ａ小区75亩，造16层的高层和11层的小高层花园洋房。预计首推4，5，7，8四栋11层花园洋房，户型分别是145㎡，159㎡，层高3米，得房率85%，楼间距40米左右，一梯两户，4开间朝南，户型方正，南北通透，3阳台。物管公司是绿城物业服务集团有限公司。 注意了：145平米户型是四朝南，三阳台。只问一句，你见过这种户型吗？ 价格要政府相关部门核定的。从恒大翡翠华庭核价（这个地也是问利安达购买的）来看，加上听说的4000装修成本，预计开盘价可能约1.4万。 听说A小区原来的方案高层不止这么高的，开发商为了品质，再加上雨山湾区域限高原因，中南开发商损失了不小的容积率，上亿的销售额。 听说中南越府Ｂ小区是四层洋房（第一二层一户人家，送地下室和花园；第三四层一户人家，送大露台，精装房，户型在180左右），C小区是联排别墅，户型听说是220左右，地下三层，地下一层，全是精装。江阴的别墅不用核价的，所以这个价格预计不出来。B小区和C小区的方案未最终定，所以一切都有可能变化。 六、广告时间和声明： 一、欢迎报名团购，但不能保证参加团购后的购买价格一定有很大优惠。这取决于开盘时购买人数的多少。二、想参加团购的，有2种报名方式：一是电话510房超市400 828 0083；二是微信本人报名。三、以上信息，全是本人通过不正当渠道获知。所以仅供参考，不作凭证。再次提醒，房市有风险，购买要谨慎。
郭靖师弟 2018年3月16日
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雷达卡
发表于 2018-3-17 11:11
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