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江阴2017年房价暴涨的成因分析

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发表于 2017-12-30 21:18 | 显示全部楼层 |阅读模式
江阴2017年房价暴涨的成因分析
   再过几天,我们就将敲响2018年的新年钟声。回顾江阴过去一年房地产市场的发展和走势,大家感受最深的,如果说用一个字形容,那就是“涨”,如果说用两个字形容,那就是“暴涨”。尤其是城南板块,敔山湾板块和南菁市中的学区房,在2017年表现出来的一个共性——涨得快,涨幅大,甚至还引发了其他片区的涨价潮。
    江阴的房地产市场从2013年下半年进入调整期,在供需双方僵持博弈了一年后,新房成交量急剧萎缩,全市平均房价开始下滑,“乐府兰亭”以4988元的价格打响了开发公司抛售楼盘的第一枪,此后,江阴新房市场全线失守,众多开发公司加入了降价大军,而且是一降再降。在新房市场举步维艰的时候,二手房市场同样面临乏人问津的尴尬局面,原来一枝独秀的学区房也成了末日黄花。在2014-2016年期间,我们对开发商破产倒闭,老板跑路,楼盘烂尾等一系列现象从一开始的震惊逐渐变得适应起来了,满大街的中介公司关门转行更是惊不起半点浪花。
   当周边大中城市的房价在2016年走出低谷,一路高涨的时候,我们江阴还在为750万平方米库存,36个月的去化周期而焦头烂额,苦苦挣扎。转眼到2017年底,我们的库存已经降到了560万平方,去化周期调整到了20个月。仅仅一年,变化如此之大,不得不引起我们的关注。
   2017年,江阴房价的走势既是正常的,也是不正常的,说它正常,是因为经历了几年的底谷和滞销,江阴房地产的市场价格一度偏离了房地产本身的价值,让价格回归价值,这是一个正常的价格涨跌周期所要体现市场规律;说它不正常,是因为价格的涨势和涨幅又脱离了供需实际,掺杂了很多人为的痕迹,形成了“暴涨”。
   在一个完全自由,充分竞争的市场环境中,房地产价格的涨跌是由供需关系决定的,这也是最简单最基本的市场规律。在我们国内现阶段,由于房地产被赋予了很多特定的含义,民生、经济、政绩都和房地产扯上了关系,所以,决定房价的涨跌因素就很多,但总结起来也就两点:政策调控和供需矛盾,两者此消彼长,共同作用,引领了整个房地产市场的走向。
   江阴从2013年底开始,房地产市场进入下行通道,在新房市场表现得比较直观,全市商品房库存不断推高,尽管各家开发企业使尽浑身解数,依旧难以创造良好的销售业绩;在二手房方面,学区房风光不再,成交量一落千丈,买卖双方谈价空间被一再放大。之所以形成江阴房价下跌,简单一点来说,可以归纳为一下几点:
   1、自2009年以来,江阴房价一直在高位运行,一二手市场的购房需求都得到了充分释放,增速减缓是很正常的市场表现。
   2、整体经济萧条,企业经营困难,加上公务员“阳光工资”实施,影响到江阴房地产消费的主力人群的支付能力。
   3、外来流动人口不断流失,网络虚拟经济的挤压,让传统制造业和服务型行业急剧萎缩,使得住宅和商业的租赁市场遇冷,严重挫伤大家的投资热情。
   4、国家在金融上的宏观调控和房地产市场上的微观调控,以及各个媒体的推波助澜,降低了大家对房价的后市预期,促进了观望情绪的产生。
   5、江阴本地商品房的库存量不断创出新高,在没有正确解读的情况下,被无限放大,随之而来的低价抛售,摧毁了大众的心理防线和购房信心。
   6、大家还记得2013年3-4月份,就因为上届政府一个要开征20%房产税的表态,让江阴的二手学区房在三个月内成交了1600多套,全年成交突破3000套,很多家长把购房计划提前了3年甚至6年,极大地透支了市场需求。
   在这种大环境和小环境的双重作用下,江阴房价进入下行通道,也就顺理成章了。反观,2016年,这些引起房价下跌的因素在慢慢消失或减弱。
   首先是政策层面的适度宽松,主要表现在:
   1、银行贷款利率降至了2008年以来的最低点。
   2、江阴未实施限购政策,对首套房、二套房的认定使得限贷政策形同虚设。
   3、办理房产证的契税调整到1%-3%,二手房交易环节的营业税征收从5年内调整到2年内。
   4、鼓励企业购买商业地产,政府给予契税补贴和房产税减免。
   5、房地产税的立法和不动产的全国联网迟迟没有推进。
   其次是江阴的社会趋于稳定,经济转型取得一定成效。整个县域经济开始转暖,大家对外来人口流失、产业调整、收入变化等各种不利因素从一开始的担忧到逐步接受,最后坦然面对,在这个过程中,市场信心也在一步步恢复。
   最后一点是供需矛盾的变化。随着时间的推移,在政策和现状的作用下,供需双方的市场定位、市场诉求也在悄然改变。
   1、原先老板跑路、工程烂尾的楼盘经过政府的协调,未出现大面积群体事件,而且很快被知名企业接盘,重新包装上市,消除了不良影响。
   2、绝大部分开发商咬紧牙关,度过了最难捱的2014和2015年,通过各种渠道各种形式的的资产运作,缓解了自身的资金压力,到了2016年下半年,各大开发公司基本已经没有迫切的销售任务,守住了价格底线。
   3、同样,在二手房市场上,房东经过二三次的“跳台试水”后,除了急需变现的,大部分房东选择了保底策略,形成了价格对垒。
   4、经过四年时间,原来提前购房,透支了后期需求的客群被稀释,而新的购房需求却在观望中沉淀下来,形成了为数众多的潜在客户。然而,当大家认为江阴库存很高,肯定有大批待售房源的时候,才发现,所谓的高库存,60%以上是商业楼盘,库存的住宅房也主要集中在乡镇和城郊,城区可售的楼盘寥寥无几。购房需求第一次从主动扼制变成了被动扼制。
   5、2016年,江阴周边城市房价连创新高,持续上涨,江阴本地两大房企也在10月份取消了特价房优惠,重新调整售价。尽管江阴房价没有实质性的涨价,但价格上涨的压力很大,供需矛盾的天平这几年来第一次开始向开发商倾斜。
   说实话,在这样的环境和氛围里,江阴房地产价格的上行通道已经形成,只缺少一个打开通道的契机。在什么时间节点,用什么样的方式来引发新一轮的涨价风潮,我们无法预测,但我们知道,2017年,江阴房价的上涨已经是一个必然的趋势。
   在很多购房者还在踌躇的时候,二手房市场的学区房交易在2017年的3月份打响了房价上涨的第一枪。实验小学市中的学区房从均价8000-9000涨到了10000-11000,南菁初中的学区房从均价10000涨到了12000左右,尽管有10%-20%的涨幅,但购房者依然趋之若鹜,市场上的学区房供应总量远远不能满足需求,一房多人的看房场面不断上演,促使房东感觉“奇货可居”,接二连三跳价,甚至不惜赔付定金,毁约涨价。反之,购房者越挫越勇,饥不择食,抢购风由此而引发。学区房在春节后涨价,是顺理成章的事情,一是面临5月份的新生报名,家长不得不买;二是2013年的“学区房抢购后遗症”经过3年时间已经被消化得差不多了;三是市场正常需求积累到一定程度后的自然释放。
   自此,江阴学区房的价格一路高歌猛进,到8月份,部分学区房的单价已经突破了20000元大关。与此同时,江阴房地产一二手市场全面开花,价格出现“暴涨”态势。例如:花园片区的成交均价从7500涨到了9500;定波新村的成交均价从6500涨到了8000;虹桥七村的成交均价从7000涨到了9000,等等,不一而足。在新房市场上,则更为离谱。临港新城某些降价到3500都无人问津的楼盘一夜之间以7000-8000的价格火爆成交;敔山湾原本以5200甩卖的楼盘一举冲过了10000元;城南片区的新盘一直艰难维持在8、9千徘徊的,今年居然没有低于12000成交的,一些烂尾转手的项目都从7000多涨到了9000多。
   俗话说:事出反常必有妖。无论是新房市场还是二手房市场,供需矛盾被不断扩大,房价涨幅偏离正常,人为导致房价暴涨。这股“妖风”的幕后推手就是资本。资本的逐利性决定了资金的流向,因此,房地产市场供需矛盾的变化,在很大程度上决定着这些资金的流入和流出,而对房地产市场最敏感的无疑是最终端的房产销售人员,正所谓“春江水暖鸭先知”。在这场房价暴涨的饕鬄盛宴中,开发公司和中介公司自然而然就成了这些资金的载体,把资本的逐利性演绎得淋漓尽致,也赚得钵满盆满。
   纵观2017年江阴新房市场,开发商腾挪跳跃,各显其能。在乡镇和近郊楼盘上,开发商引进上海、苏州等地的分销团队,抓住江阴没有“限购”和“限外”的空子,以每套收取10万-20万的团购费的形式,通过大批量的外地炒房人和投资客,把一个个“死盘”卖成了“超高价盘”;在城区楼盘上,以两家“不差钱”的外地房企大鳄高价开盘为发轫,把芙蓉大道南北两边的新房价格都拉到了万元以上。
   再来看二手房市场,从3月份学区房价格上涨以后,一部分嗅觉灵敏的中介公司开始勾结炒房人,买断并囤积市场上的低价房源,通过第三方委托公证的交易模式,规避二次交易的税费,赚取巨额差价,一套70平方的学区房最高价差可高达20多万。在高额利润的诱惑下,大量的中介公司直接参与到了炒房大军的队伍里,有的独家吃房,有的合伙炒房,不一而足。发展到最后,连定波小区、花园小区、虹桥七村、钢绳小区这样的单学区房也被中介公司追炒上去了。毫不夸张地说,7、8月份的时候,江阴城区100平方以下的二手房全部被中介公司细细筛选过一遍,只要算算有5万差价,炒房客就毫不犹豫地拿下。现在,市场挂牌的学区房,百分之六十在中介公司或炒房人手上,几乎已经垄断了江阴学区房的定价权。
   对市场上出现的不正常的状况,政府和主管部门并不是没有警觉,早在3月份,江阴市住建局就对开发商网签备案的异动开始关注和监测,随后深入到各个开发公司,或走访,或约谈。4月份,《江阴市商品房预售资金监管办法》正式实施,7月份,江阴市物价局和住建局联合颁布《江阴市新建商品住房销售价格的备案通知》,江阴市公证处紧急停止了委托非直系亲属的第三方进行不动产交易的委托公证,12月份,江阴市物价局和住建局再一次颁布《关于进一步规范新建商品住房销售价格备案管理的通知》。
   


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 楼主| 发表于 2017-12-30 21:19 | 显示全部楼层
尽管如此,却丝毫不能阻挡江阴房价节节攀高的势头。进入12月份,当大家都觉得江阴房地产市场在高位运行开始产生压力的时候,土拍市场上传来的两则消息再度给市场打上了一剂强心剂,催生了更大的价格预期。12月14日,碧桂园以39769万拍下73号地块(原红柳地块),根据容积率测算,楼面地价高达7227元/平方米,超过了2011年南门首府的楼板价近600元/平方米。12月29日,无锡洪业以65708万元拍得位于新城东街道的24号地块(高新区创业园地块),以1415.21万元/亩的价格创造了江阴地王的新高度,新城东街道首次惊现楼面地价高达7074.73元/平方米的新楼盘。一时间,热议纷纷,看空阵营大跌眼镜,看多阵营奔走相告。似乎江阴的房价在2018年还有巨大的增长空间。
    我们以为,2017年江阴房价非正常的“暴涨”,已经严重透支了江阴房地产市场的价格增长空间和购房需求,在今后的一到两年内,供应量充裕的情况下,成交量会明显不足,必将形成一个有价无市的态势,除了资金实力雄厚的房产大鳄外,对现金流有较高要求的开发公司在未来的1-2年内依旧会祭出降价促销的大旗,这也是大部分江阴本土开发公司渐渐淡出土拍市场的根本原因之一。
   千万不要拿“面粉和面包”的理论来忽悠我们。面包是日用消费品,它的商品属性既有普通性,也有普遍性,更有替代性,而房地产在中国现阶段的特殊性是不可能用“面包”来做比较的,如果非要找一样商品来佐证中国房价涨跌的合理性,大家不妨多想想“三桶油”的价格机制。当原油卖100美金一桶的时候,我们国内成品油价格是7块多,当原油跌破50美元一桶的时候,我们国内的成品油价格还在7元多,怎么不见专家大咖出来说说面粉理论了。
   所以说,在一些特殊领域的特殊商品,价格是由国家意志决定的。当然,房地产还是和“三桶油”有所区别的,它的价格走向是国家意志和企业意识的双重博弈的结果而决定的。房地产是必需品,是大宗必需品,是大宗耐用必需品,我们一直认为,导致产生房地产消费务必满足三个条件,一是消费需求,二是消费意愿,三是支付能力。一切的供需矛盾的本质都是市场供应和这三个消费条件的矛盾。不知道大家对2009年的“江阴地王”是否还有印象,2009年也是江阴房价暴涨的一年,澄江西路三印机地块被某开发公司以1022万/亩的价格拍下,造就了江阴土拍史上的第一个神话,当年以17000元的销售价轰轰烈烈开盘,最终却以成交一套,剩余97套全部抵债的惨淡结果收场。
   综上所述,江阴2017年房价高企的原因虽然错综复杂,但只要认认真真抽丝剥茧,还是有迹可循。2018年,国家层面对房价的调控依旧不会放松,而供需矛盾又将再一次激化,后市行情不容乐观。
   附注:对我们江阴的商品房库存去化,希望大家不要看到住建局的统计就乐观起来,江阴有很大一部分隐性库存在市场上寻找出路,一是2015-2016年开发商抵掉的工抵房,2016年全市商品房销售创新高,达到233万平方米,其中真实销售的有多少,工抵房有多少,业内人士大都心中有数;二是江阴近几年来的拆迁安置房,一般来说都会有三分之一进入二级市场流通,根据我们手头的资料,江阴2014-2015年城区和近郊的拆迁安置房建设总体量为188万平方米,呵呵,大家自己去算算吧。
韦小宝之江南一枪
2017年12月30日于君山

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小小草青 + 3 写的很好,不是秘书,就是领导
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发表于 2017-12-30 21:40 | 显示全部楼层
  
  小心驶得万年船  希望各位炒友  好自为之
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发表于 2017-12-30 21:51 | 显示全部楼层
持续观望!
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发表于 2017-12-31 07:16 | 显示全部楼层
楼主从事哪一行的?旁征博引一手好文采
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发表于 2017-12-31 07:43 | 显示全部楼层
江阴很多开发商在撑着,价格拉的很高,对外宣称清盘,,实则很多房子都在,建筑承包商,外来投资者手里,,这帮人能挺住还行,挺不住,大家明年等着好好挑房子吧。
就我所知道的南边所谓的核心地段,城市中心就是这个情况,有价无市,全部清盘。事实是,,,呵呵。
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发表于 2017-12-31 08:10 | 显示全部楼层
楼主是向砸中介饭碗啊
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发表于 2017-12-31 08:42 | 显示全部楼层
以点看面,我们天鹤这边一点都没涨,文定也没啥动静?为什么? 乡镇上,所谓炒房团云集的临港某乡镇的房价 实际上和10年前没有差异,没有差异,现在去依然5-6000 为什么?暴涨在南门 和 学区房 叫暴涨?环西路,环南路 算是江阴的吗 暴涨了吗?  即便是 拍卖地附近的城东大桥 华泰 暴涨了吗?
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发表于 2017-12-31 08:55 | 显示全部楼层
算暴涨的,云亭的绿城水岸百分之60都是工抵房,5000的价格卖不出去,现在看中介的价格8000。而且不断有中介问,手机有没有价格略低的工抵房。花园感触也迫深,价格也长了不少。南门最奇葩,有价无市。行业内的人都知道,房子多的很,捂着而已。
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发表于 2017-12-31 08:57 | 显示全部楼层
觉得楼主说的比较客观,是江阴行业内人说的话。
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