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对江阴2018年房市的一些不成熟的看法

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发表于 2017-12-20 17:02 | 显示全部楼层 |阅读模式
2017年12月14日近期土地拍卖市场的试水石,更是江阴未来房价风向标,身处城区核心地段(南门首府东侧、原南外派出所身下)的73号地(容积率2.0,占地41亩),公开拍卖。有6家开发商报名,最终在本土开发商长江房产和国内大企碧桂园之间展开厮杀,最后碧桂园以楼面价7227元成交。


这个价是高还是低,有个数据很容易作为直接参考,就是此地东侧的南门首府。南门首付的土地是2011年竞拍成功、楼面价是6681元,即本次拍卖成交的楼面价比6年前高了546元人民币。


这个73号地对江阴即将后面的土地拍卖具有试水作用。


一是因为这个地的位置非常好,就在南门首付隔壁,配套好,此地周边的楼盘都是热销盘,说形象点,就是富二代。二是这个地总价不高,面积正好,41亩,容易引人关注。这个就像二手房市场一样,总价越高,关注的人愈少,总价愈低,关注的人愈多。




这个地,就像在一个有钱的富一代,在江阴有别墅、有洋房、有学区房,因为企业不影气,年底了开销大,所以想买掉几户房子弄点钱花花,但又不知道最近江阴行情怎么样,就拿了套青果路有电梯的学区房出来卖,看看买房人的反应,道理是一样的。


看的出,江阴相关部门拿这个地来为近期拍地系列打头阵,是深思熟略的。如果73号地价创出新高,那对后面的接下来城东的63号地、城西的41号地、城南的70地,就有了底气和信心。 如果拍低了,那可能会延缓拍地节奏,或者调整拍地顺序。


  
那即使此地有如此代表性意义。不管是昨晚朋友圈还是今上午朋友群聊天,我一直不认为此地会创新高,也预计成交楼面地价就在7000元左右。就像H君等人评价的一样,我对楼市判断一直属于感性,而没有理性数据作为支撑。



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 楼主| 发表于 2017-12-20 17:03 | 显示全部楼层
一、为什么之前就认为73号地拍不高,而且也认为接下来的江阴土地拍卖也很难有大突破?



拍卖前作此判断也一如既往的没有任何数据作为支撑,依据只有一个,就是目前的政策环境。就像目前的政治集权制度最适合中国一样,目前中国的房地产市场不具备完全市场放开的环境,行政手段干预是最适合目前的房地产市场一样。所以,看江阴近期的市场,首先要看目前的政策环境。

目前的环境是:限价、限签、限贷一条龙让房价想涨也涨不了,江阴不可能突破这些政策的束缚,这是约束开发商高价拿地最大的“法宝”。

(一)、限价有效压制了地王的产生。
宏观上中央对房地产市场定位已经非常明确,不允许大涨。江阴亦是,开发商即使高成本拿地,但售价即是被行政限定的。
打个比方讲,原来是投资100万买了一亩地,2年后利润赚20万。投资200万买了一亩地,2年后利润最多限定是40万,利润空间的被限定,这叫限价,但对开发商来讲,利润空间的被锁定,最大的影响了拿地积极性。




二、限签和限贷卡住了开发商的现金流
限价后马上是限签。原来以为只有江阴才限签,从前几天任大炮发表的文章才发现,原来包括帝都也是这样的行政手段,即为了保证新房成交统计数据能符合当下政令,只要价格超出预计统计价格平均水平的,成交的再多,每天也只能网签限定的套数,从而来保证新房统计数据的平稳。只有签订了购房合同,购房者才能贷款。限定合同签订套数,也即限定了开发商现金回流的速度。限签后面是限贷。即使开发商好不容易通过几个月,甚至更长时间,把合同全部签好,银行的放款是限放。

从上面的限价、限签、限贷,从头到尾一条龙服务,并且,明年政策宽松的可能性基本没有,且加息后带来的钱慌只能说明明年的政策更为紧张。
所以,从政策面来看,即使身为富二代的江阴73号地创不了新高,而后面的大体量住宅用地,也不可能创得了新高。


二、接下来的土拍价格不可能再有高潮,那江阴未来房价已可预见。

(一)、地价决定不了房价,但地价却是房价最大的推手。江阴地价难创新高,所以江阴未来房价空间已可预见。



苏锡常范围内的县级市,江阴的经济总量与昆山是称兄道地,或者说仅次于昆山,而胜常熟和张家港。昆山离上海近,房价所以高,我们认了。说常熟离苏州近,所以房价高,我们也认了。但张家港和江阴是同个区域位置的,常熟和张家港的经济体量和人口是不如江阴的,那为什么类似玉兰公馆地段的高层住宅,常熟房价是2万,张家港是1.8万,江阴只有1.2万。

有一个重要原因就是:常熟和张家港在2016年开始拍地,那时国家政策宽松,别说限贷了,那时是银行为了完成放款任务,整天是求着给开发商放款。这二个城市在今年上半年,地价频创新高,这个数据很容易得到,一是打电话问问这二个城市认识的朋友,二是土拍网上可以看到这二个城市近期的土地拍卖价格。

江阴呢,江阴是今年6月推第一块地(城南虹桥公园里东侧),为提高江阴房地产品质,当时设定了较高的入拍门槛,结果仅应拍一次,即被朗诗以楼面价3096元的价格拍得。而当时常熟和张家港的楼面价,高的已突破1万元。也就是说,在今年6月,江阴的房价已和常熟张家港相差了7000元。




那江阴房价要大涨,除非江阴有特别的理由(比如变成省府),否则只有地价创新高,从今年拍卖结果来看,长相漂亮,出身富门的73号也没有混出名堂,那后面城东的63号地、城西的41号地、城南的70地也难出彩。地价又创不了新高,所以江阴的房价在未来不会有新的突破,也就是说,江阴和常熟和张家港的房价,从此相差1万元。而且这个差距,除非上面说到的特别理由,否则不可能被填平。


即使面对富二代的73号地,这次参与竞拍的6家地产商里,最后是本土长江房产和企碧桂园之间展开厮杀,这说明什么,说明国内的其它大地产商对江阴房地产市场的态度。这个信号应该引起关注。


(二)、江阴的房价到底还有多少空间,是买房还是卖房。

中国的房地产市场是极具中国特色的,不像市场,又不像计划经济,是二者完美的结合体。所以这个话题有多操蛋就有多操蛋,或者说纯粹扯蛋,这就像是先有鸡还是先有蛋一样,没有人说的清,认为说的清的,就是自作聪明的混蛋。






即使操蛋,还是想说说自已很不成熟的看法。

1、江阴房价,到明年的10月份,估计就是到顶了,3000元左右的空间。

73号地属江阴城区核心位置,按碧桂园的风格,明年6月基本就要精装上市预售,那这个地的上市价格会是多少?

有几个数据参考:一是周边的房价是多少?南门首府目前市场价在1.5万左右、澄保的市场价在1.2万左右、尚海荟的二手房市场价在1.3万左右、恒大精装房在1.25万左右、玉兰公馆高层1.25万左右。碧桂园楼面价比南门首府高了500元,结合目前的原材料涨价等各种因素,个人认为,明年碧桂园上市价,毛胚不会超过1.6万,精装不会超过1.8万,明年调控包括银行贷款,更紧张,想超过都不现实,给核定这么多,也就只能卖这么多。
碧桂园的这个价格,就是南门区域的屋顶了。

而南门区域是江阴上市楼盘最多,也是对江阴房价产生影响最大的区域,可以预见,江阴其它区域的房价,明年和去年相比,撑S了,也就3000元的空间。



2、买房卖房,当下如何?

一是做不了富二代,就必须去做创一代,江阴房价从此沦落,江阴人要含着眼泪和房价超2万的苏锡常说再见,但还是认为,江阴目前的房地产市场是值得关注的。在这个时候,一是占据稀缺资源的房子,一定还是最好的增值保值品。比如带院子、比如有好学区、比如位于潜力区域、比如别墅和洋房。
二是资产的置换很重要。没有电梯的楼中楼,除非电梯改造,否则没有任何潜力空间。还不如卖了去明年排队买朗诗。老小区等房屋,保值能做到,增值是不现实了,能换新小区就换新小区。

三是江阴的房地产市场未来空间已可预见。明年十月或者后年的上半年,就是顶了。

四是明年的现金很重要,有钱的,明年可以好好选选了。江阴的土地早晚要拍的,虽然错过了最好的时机,但还是要出手的。


五是土地不高,财政收入减少,导致城市建设力度放慢,从而城市经营实力降低。房价不高,民众资产相比常熟和张家港变少,那可期的消费力就会降低,这些都是对江阴未来发展不是好事。或许低房价,对吸引人才会是个利好吧。







向房价超二万的常熟和张家港人民,说再见。


最后,人才和产业才是王道,江阴轨道交通落后3-5年,城市地铁不延伸过来,或者会更被边缘化,也留不住人和吸引不了大产业。房价只能补涨2年。南京江北新区,轨道交通、重大产业集聚,加上南京高校人才集聚。江阴应该着力抓教育,引高校,才能集发内生动力。

祝我们生活的这座城市,更加的美好。

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发表于 2017-12-20 17:13 | 显示全部楼层
郭靖师弟 发表于 2017-12-20 17:03
一、为什么之前就认为73号地拍不高,而且也认为接下来的江阴土地拍卖也很难有大突破?

很认同你的观点
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发表于 2017-12-20 18:02 | 显示全部楼层
那边的地实在看不出好在哪,前面一大片私房,不拆迁的话,以后就是典型的城中村,丑到爆
我看万达北面的地都比它强,被称为地王,底气不足吧
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发表于 2017-12-20 18:13 | 显示全部楼层
还是需求问题,一个是住房刚需,江阴没有大学,大的研究机构,很难留得住人才,那些留下的外来人口,其实不具备买房的条件。
第二投资,江阴有钱人可以选择投资北上广,相比江阴更具有投资价值。
剩下刚需的人,能有多少。
希望江阴发展大学,发展科技,争取轨道交通。
加油江阴。
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发表于 2017-12-20 18:45 | 显示全部楼层
轨道交通或者说地铁对江阴房价的提升不明显 地铁需要成网才能发挥效益 可江阴既没有钱也没有实力搞

只有无锡对江阴的并区才能靠地铁的延伸把房价带动起来 虽然很多人不爱听 但这是实话

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发表于 2017-12-20 18:48 | 显示全部楼层
说白了开发商觉得你的地不值那个价 虽然你的销量和购买力还可以 但基础设施差生活配套落后 行政地位尴尬 说白了没有升值预期

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发表于 2017-12-20 18:52 | 显示全部楼层
观点制胜 发表于 2017-12-20 18:02
那边的地实在看不出好在哪,前面一大片私房,不拆迁的话,以后就是典型的城中村,丑到爆
我看万达北面的地 ...

深圳厦门的城中村多了 根本不影响土地价值 73之所以好只是因为靠近市中心
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发表于 2017-12-20 19:24 | 显示全部楼层
影响房价的直接因素是开发量(拍地面积)、库存量、销量之间的关系。。。
特一线城市之所以11年后持续房价高涨,拉开与其它城市的差距,主要原因在于开发量的急剧缩减。。
然后15年宏观经济不景气,政府降利率并提供各项优惠政策于房市。而资本自然会寻找最有有可能形成趋势性上涨的物品,资本没有救世情怀,只有逐利动机而矣。。。。
用索罗斯的投资偏见理念可以很好的解释为何是特一线的房子最早涨,涨幅最大。降利率房市提供优惠政策初始时的混沌状态,过不了多久就会清晰化,哪里的供应最短缺,最可能有上涨机遇,然后就是一致上涨预期,奔向泡沫化。。。
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发表于 2017-12-20 19:55 | 显示全部楼层
没办法,江阴连条像样的高架都没有,更别说地铁了
张家港规划了沪通铁路,通苏嘉铁路,沿江高铁交汇,未来是个很重要的城市
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