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【小流谈楼市】2018年江阴房价还会涨吗?

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发表于 2017-12-20 16:23 | 显示全部楼层 |阅读模式
大家好,我是小流,好久不见。大概有2年没写过正儿八经的原创帖了。
这几年一直比较忙,没时间在论坛写东西。今天心血来潮,谈谈我对江阴楼市未来趋势的看法。
免责申明:本文内容都是我个人的预测,你们最好别参考,毕竟房价涨跌向来没人预测得准,我可不想误导任何人。
废话不多说,开始我的表演。

首先,到底是什么决定房价的涨跌。最近很火的年薪1500W经济学大牛曾说过“
长期看人口、中期看土地、短期看金融”,我深以为然。这三点我们逐一解读下:

长期看人口,作为县级市江阴,目前人口已是净流出城市,且流出的普遍是本地高端人口,而流入的外地人口略低端些,也就是说城市总的消费力购买力是下降的,尤其体现在房子这种百万以上的消费品,受影响更大。所以说长期看,我并不看好江阴楼市有多大的升值空间。

中期看土地,江阴市区目前的净地并不多,拆迁力度又不算大,土地供应量严重受限,众所周知越是稀缺的价值越高,这也是2014年底至今江阴楼市逐渐升温的原因所在,现房越来越少,库存量不断下跌,新房供应量不足,价格自然会上涨。但是土拍同样很重要,决定房价的最大因素就是地价,这点一会详聊。

再说说短期看金融,其实这句话应该改成“短期看政策”,比如限购限贷利率调整首付比例等。纵观从九十年代至今,你们知道宏观调控对房价影响最大的是哪一点么?金融政策。只要银行断贷抽资下狠手,中国房价分分钟硬着陆,房价半年暴跌70%不是梦,不过代价是整个中国经济一同完蛋,所以政府绝不允许房地产行业崩盘,目前政府所有的调控,都是控制房价上涨过快以免引发不可控的崩盘,仅此而已。
历年来数次调控的周期普遍是2年左右,2018毫无疑问会延续2017的政策,不会放松,甚至会有进一步收紧的可能性。

继续说土地。南门首府东北角地块对江阴楼市的影响深远。注意了,楼面价7K多,打破了江阴最高记录,但是南门首府6年前的拍地价是6K多,6年时间楼面价涨了几百块,你们觉得是涨了还是跌了?我原本以为这块地至少8K以上,可以冲刺下10K,这样起码能确保江阴房价继续稳中求升。7K多真的太低了,近期江阴的其他地块也很难拍高。

许多人不懂为何常熟张家港房价比江阴贵这么多?常熟张家港是否虚高?江阴是否被低估?江阴会补涨到跟它们一样高吗?
我的回答是,常熟张家港本来就应该比江阴贵。三个原因:
(1)它们离上海更近。别说近的不多,近十公里也是近,更别说远不止10公里
(2)它们是苏州,江阴是无锡。看看苏州房价现在比无锡贵了多少了?所属地级市是谁,影响极大。
(3)它们更宜居,环境更好,基建、道路交通、配套更完善。江阴的GDP是吊打张家港常熟的,我们经济实力更强,却没那么宜居,一座典型的工业城市,各种横行的大卡、各种像被轰炸过的道路。。。

综上,我不认为江阴会补涨到张家港甚至常熟的价位,今后张家港常熟依然会比江阴贵(差距不拉大就不错了),除非上述三个问题能解决至少两个。

思维比较跳跃,想到哪写到哪,等我有空了重新编辑下。下面直接给结论吧。写了半天不写结论就是我在耍流氓了。

一些个人预测:
1、江阴房价未来短中期的走势是横盘,没有任何大涨大跌的可能性。随着货币通膨微涨的可能性倒是有,但幅度极其有限。
2、受制于江阴本身县级市的身份,以及代管江阴的无锡不太给力,结合人口不断流出的预期,长期不看好江阴楼市。

一些个人建议:
1、近期想买房不如明年买,毕竟我说了,房价没有大涨的可能,既然是横盘,不如慢慢看,明年的选择会更多。
2、想卖房最好趁着最近出手,明年市场选择余地大了,二手房不会像今年这么好卖。
3、想买学区房不要碰花园的房子,忠告。哪天划出市中范围了,哭都来不及。
4、江阴的房子,够住就行,刚需、改善都能买,但手里不要留多余的房子。比如你已住进了改善房,前一套就尽快出手。有闲钱的话,尽量去苏州买吧。苏州目前均价也就两万多,园区也就三万多,别觉得贵,潜力依然很大。

先写这么多,想到别的再补充吧

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发表于 2017-12-21 09:06 | 显示全部楼层
这个里面的人口因素你考虑的太简单了,并且没有太实际的调研经验,我说说我看到的情况,江阴确实如你所说是高端人口输出城市,就是有钱商和有才商的人很多流出,但是我们这个不是净流出,应该说起码三分之一人是两头蹲,比如我虽然在苏州,无锡置业生活,但是,我不会把本地产业抛弃,因为相对较低的成本,他们会把自己的房产升级,是能够促进本地购买力的。再说所谓的新市民没有购买力的问题,想的也极其天真,现在的产业工人转变为服务业从业人员的很多,很多外来的产业工人消耗了大量城市周边总价30-50万的乡镇郊区安置房,蛋糕师 奶茶店 水电工 家政服务人员 是又能力置业的。江阴会出现的情况是什么 我告诉你,就是城乡的差别拉大,城区不是横盘 是会向上走的,并且是一定向上走,实验小学的班级人数目前是12 ,明年是多少你猜? 实验小学周边的 澄江路,虹桥,实验幼稚园 有没有 不扩班的情况?
就这样的情况 我的建议是完全相反的
1  主城区的房子(东  东外环路  北  芙蓉大道 西 运河 北 长江) 新商品住房必须马上下手 不然你没有机会了
2  假设你有带点学区的二手房,你别出手 等 就是等 有的是机会
3  花园划出市中 这种论点是极其不靠谱的论调 任何一个教育局的人都不会冒如此大的风险去做这样毫无益处的舆情事件
   花园是被低估的,是最被低估的小区,本轮补涨 合情合理,现在这个价格 也毫无风险。

4 只要家里不出现重大的财务危机 或者是 持有 拆迁安置 不带学区 或者是 主城区以外的房产,你的房产应该持有到轨道交通通的那一天。  另外去苏州 你无法买房,现在社保查的比较严。如果你全款,我没话说,但是要是园区有全款 何不一步到位 上海呢?

点评

欢迎有不同意见的网友进行讨论  发表于 2017-12-21 10:07
补充一点:江阴市区的房价有一个特点就是售价一般是楼面价的3倍甚至4倍 这是不同于其他城市的定价 你可以说是暴利 所以市区房价注定不会跌 因为楼面价也就是成本价足够低 有充分的缓冲  发表于 2017-12-21 09:21

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发表于 2017-12-20 16:31 | 显示全部楼层
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发表于 2017-12-20 16:32 | 显示全部楼层
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发表于 2017-12-20 16:33 | 显示全部楼层
先占位1024
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发表于 2017-12-20 16:34 | 显示全部楼层
很多亲戚都是在苏州的,都在偷偷抛售手里地段没那么好的房子,,江阴房地产看着一片火热,其实刚需真不强烈,都是买了作为保值,但是是否真的长期保值,大家拭目以待吧。
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发表于 2017-12-20 16:39 | 显示全部楼层
说的很有道理,赞一个~江阴房价同样不看好,也不希望涨
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发表于 2017-12-20 16:39 | 显示全部楼层
江阴民营企业居多,很多企业老板在江阴持有上万平方物业,商铺,房子的,,光我知道的在周庄就不下20个人。在我个人看来,只要江阴企业好,江阴房价就会稳重带升,一旦哪一年普遍企业不好,江阴房价肯定跌。
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发表于 2017-12-20 16:47 | 显示全部楼层
江阴地理位置并不差,不能简单的理解成小县城!
主要是十几年来城建落后与周边城市落差太大,但以后几年相信江阴会赶上的,这也是政绩。
国家在搞长三角城市群,沿江的城市都不会差,房价也不会有大的差距,江阴加油
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发表于 2017-12-20 18:38 | 显示全部楼层
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