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对江阴房地产市场目前的一些肤浅看法

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发表于 2017-11-21 11:27 | 显示全部楼层 |阅读模式
一、周边城市房地产市场情况
  1、大城市开始形成新房和二手房价格倒挂  
  前几天,和一位来自南京的朋友聊天,说到南京现在上千人排队抽签买几百户房子,如此火爆背后的原因很简单,现在不止南京,包括我们江阴等地,所有新开发上市的楼盘销售价格,均由行政手段控制(专业术语称为核价),为防止新房价格过高,引起问责,地方政府就出此下策,要求新房的销售价格不得跨过红线,这就造成了二手房已明显高于新房价格,说白了,就是买到即赚到,为了这种抢到即赚到不变成权利部门腐败的温床,一些城市即推出公证抽签选房的方式。
  这就是所谓的价格倒挂。也是行政手段干劲后对楼市产生的影响,要注意的是,无锡包括我们江阴,从今年开始,也采取了核价制度。我想说的是,无锡也好,江阴也罢,这种核价制度下的新房市场价格,并不能代表房地产市场最真实的情况,而行政手段核价背后会带来二手房价格的报复性反弹。

  2、与周边同等城市相比,价格明显存在洼地。
  在2014年以前,江阴的房价是明显高于无锡的,同岗位收入是明显高于常熟的。苏州及下面的常熟、张家港在2016年开始一路狠涨,苏州不了解,常熟是基本翻了一倍。举个例子:江阴玉兰公馆类似地段的高层,常熟售价是2万左右,张家港是1.9万左右,而我们江阴目前是1.25万左右。
   常熟、张家港在2016年和2017年上半年,拍卖地价频频创下历史高点,这极大带动了当地房价,而江阴自2012年以来,城区一直未有土地拍卖。2017年上半年的六月份,这几年的首块土地拍卖,应该说为提高江阴住宅品质付出了较大代价,最后是朗诗以低价拍得南门心脏地带。自6月开始,江阴也未有土地拍卖,受到朗诗低价取地影响,城南房价比较低迷,也辐射到整个江阴。   当我们大江阴开始意识到房价已明显低于周边城市时,无锡的房价开始被重点监控,不幸的是,江阴还没有开始大涨,就被核价了,也开始形成苏锡常的价格洼地。从2016年开始,大批的投资客涌入江阴,分为二种情况:

   一、被外地中介机构忽悠来的投资客。主要手法就是中介机构加价销售。比如乡镇5000元房子,中介向投资客进行推销(和外地房价相比之下,认为太便宜了,城市再小也是房子啊),这类机构今年是赚番了,只要成交一户,购房者要向中介交几万至几十万的中介费。这类投资客主要购买的区域是江阴乡镇。注意,这类房子我们江阴人都知道,投资价值不大,少有江阴人自已购买。所以,整天在江阴广告的外地房子,投资一定要谨慎。

      二、自发组团来的零散客户。以常熟、张家港、靖江三个城市为主,自发到江阴来购房的很多。他们只是认为江阴房价和他们自身城市比明显过低,但又不了解江阴各区域的发展,所以他们的投资方向主要是大品牌开发公司开发的。去年就开始了,今年是明显增多。

二、为什么房价高和我们每个人息息相关
  坚持认为,房价过低是江阴人民资产的整体贬值。你和你常熟同学,在各自城市原来都有一户100平米的房子,现在常熟房价涨到2万了,我们江阴房价1万,你同学资产变成了200万,而我们资产只有100万,活生生的少了1百万。所以,江阴房价过低,个人一直认为城市对消费力的预期会被降低,从而城市面临被边缘化的风险。简单的说,家里有100万存款(房子)的江阴人和家里有1000万存款(房子)的上海人,消费力肯定是不一样的。所以,当周边城市开始疯涨,而江阴房价按兵不动,对江阴不是好事。
     房价涨背后最真实的原因,我认为是二点:     一是印的钱太多。这么多钱,只有去房地产市场。如果一根白菜从10年前的一元涨到了100元,这对民生的影响是极其大的,也会民生埋怨。但如果房子从1万涨到5万,没有人感觉到这是通货朋涨,反而有些兴高采列,你看大家都成为百万富翁了。
     二是,民生保障体系的不稳定。很多人买的房子不是为了居住,而是为了资产的保值和增值,更是为了将来生活的依赖。必尽小孩小学,父母生病,自已保证维持现在的生活质量,这都要钱,而把钱存在银行,估计小孩子也知道目前的情况就是亏损,股市靠不住,银行靠不住,百姓只好买房自救了。

三、房价何时会是尽头
房子是用来住的,不是用来炒的。本届政府也明确。从周边发达地区来看,比如日本和台湾,涨价空间很稳定。稳定房价要一系列的政策支持,比如租售同权,比如保障体系的建全及房产税收的支持。而目前的核价、加大土地供应都是为了一时调控的需要,治标不治本。就像控制学区房的价格根本是教育制度改革一样的道理。但这儿要说的是,政府对未来房价的态度是稳定。而不是打压。大起大落不是任何人希望的。所以,未来房价的趋势是稳定,而不是大起大落。

四、现在怎么办
虽然近期是江阴房价历史最高点,但和周边同等城市比,从大公司来江阴拿地的热情比,我个人盲目乐观的认为,近期是江阴购房年。明年的十月才是历史最高点。但要注意风险,尽量购买占据稀缺资源的,慎碰办公、市场商业体等。不是买所有的房,都会涨。江阴有些区域的房价基本没有变化,甚至不涨反跌。
基本没有变化的房子是:
拆迁安置房和没有学区等题材的老小区,这些房子,2010年江阴房价大涨时,它也没有涨,后来大跌时,它也基本没有变化。
如城东的锦隆、滨江,城西的文富、普惠,还有文定、天鹤等老小区。
另外,你有没有发现,江阴的办公楼和安置房、老小区一样,基本价格没有变化。还有,虽然不是安置房,但房价近年来基本也没有什么变化,如城南的铂邻公馆、翰庭等。
那不涨反跌的房子是什么:内街式商铺。15年前,占据无锡最好的位置的无锡站前步行街商铺,承诺售后包租,并且前几年租金先一次性返回,此商铺在江阴一炮打红。现在这个商铺,空关居多。希望广场也是、月城的所谓的纺织市场也是。
在房价高点时期,购置稀缺性房源,一是潜力大,二是抗跌性强。或学区房、或有院子、或别墅(别墅用地已不批了,碧桂园城南项目是存量土地)、或品质高的小区等。
另外,前天有个朋友和我说,准备卖了居民新村的学区房,去买某拆迁安置房小区下面的店铺。这种反规律的优良资产置换成不良资产,是很不可取的。反过来个人认为才有前途。


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发表于 2017-11-21 12:06 | 显示全部楼层
流动人口是关键。木有人口如何来人气。

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发表于 2017-11-21 13:18 | 显示全部楼层
对于第四点
我深深的认同 ,我江阴老家
08年 买了 102平方,43.5万  装修了,
今年二手房给卖了 69.5万 10年 算上装修 是亏的
有些人抱怨江阴房价贵
7000元左右的额小区
江阴很多 小河 锦隆 文富  等等 等等
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发表于 2017-11-21 13:37 | 显示全部楼层
1 如果我是开发商,我若是备案价格过低,我可以选择搭售车位等手段变相提高整体房价 我可以选择竞价(类似银行放贷竞价 银行一定愿意给利率高的放贷),或者补充协议等等 不卖给你有无数种方式 真的太简单了 , 外市很多这么做的 没啥实际意义。南京的案例告诉我们的是投机的影响力和权利寻租的空间,若我是管理当局,我觉得这样做不合适,需要监管。

2 我不信有 什么外地人 真买江阴乡镇  真有的话 那么就类似  什么广西北海,山东乳山  大街小巷的广告 不知道还有谁有印象,买的人如何了?  外地人买江阴乡镇大致如此吧

  我见过的外市在江阴买房的外地人 有 上海知青返回置业,在苏锡常的 老江阴人的 寻根,靖江人买江阴学区房(因为靖江学区房也这样)置业,外来有技术能力的产业工人置业   抱团炒房 貌似从来没有 售楼处也没有看的出来

3 到底别墅稀缺两说,稍大一点城市,别墅可不真是什么稀缺资源,别墅购买的门槛太高了,维护成本高,变现难度差, 其实不是紧俏商品 。江阴城乡各个乡镇 空置别墅很多的,小城市更加不是了,别墅是可以建设的,不允许建设只是容积率不达标的纯别墅小区

4 第四点说的很棒,买房乘早 买自己力所能及最市中心的 。

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发表于 2017-11-21 13:45 | 显示全部楼层
都是被忽悠来的;江阴房价从此腾飞
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发表于 2017-11-21 13:45 | 显示全部楼层
出文必是好文。
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发表于 2017-11-21 14:20 | 显示全部楼层
申港的中节能翎航城就是外地炒房团团购的,该房产信息在昆山房产网至今还能查到,昆山房产网扮演了中介角色

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是的  发表于 2017-11-22 15:54
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发表于 2017-11-21 14:24 | 显示全部楼层
一,江阴房价是遍地开花:各乡镇街道都有企业,部分人就近购房,就造成部分乡镇街道房价接近或者超过市区房价。

二,江阴确有外地投资客到江阴来购房,造成市场的泡沫。

三,由于实体经济的事宜或非江阴人老家开发的因素,江阴外来人口确实是在流失。房子数量增多,人口数量减少,房价。。。。。

由于政策是  稳增长  而非打压房价   和金融货币的通货膨胀,房价长时间来看,肯定是涨。
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发表于 2017-11-21 14:35 | 显示全部楼层
   80年代初,江阴要塞开发的小河新村,70平方左右,开票价在8000元左右一套房,承诺10后,全额退款,事实也是退了。在当时年代,乡

下自建二上二下,同样只需要这么多。  这么多年下来,小河新村市场流通价格应该在35万以上。
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发表于 2017-11-21 20:36 | 显示全部楼层
赛宁 发表于 2017-11-21 13:45
出文必是好文。

错别字也很多,玩笑。
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