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资深地产人关于在苏锡常投资房产好不好,在江阴买房好不好等问题的若干解答

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发表于 2017-1-20 15:02 | 显示全部楼层 |阅读模式
资深地产人士(微信号:zhu110dabao)关于在苏锡常投资房产好不好,在江阴买房好不好等问题的若干解答
    不挑包袱,直接上干货!!!
    一.我们先得确认几个前提:
    1.买家有足够的购买力:主要表现为首付(11万起)+后期稳定月供(1300/月起)
2.买家有足够的决策力:一意孤行或者群嘲模式只会贻误战机,地产投资为大宗理财,主要目的为保值而非狂热盲目追求暴利,破坏家庭后期生活品质的购买行为,个人认为不可取
3.个人满足购房条件:这一点在本人长期负责的几个地区里有不同的执行标准,首先是上海这样的一线城市,目前不建议投资,省略;然后是苏州这样的准一线城市,本地人限购两套,外地人社保情况下限购一套,无社保禁购;接着是无锡,外地人限购一套;最后是江阴,张家港,靖江,宜兴等三四线城市,敞开了买。各位宝宝自行对号入座吧!
4.按揭购房的宝宝还要满足当地银行系统关于信贷方面的审核要求哟,限于篇幅,此处不做细解。个人情况各有不同,可以加(zhu110dabao),对应个人情况说明

二.在以上条件许可的情况下,就要回到这篇文章开头说的几个问题了。有些小伙伴想要投资,但第一关直接被KO,那下面的信息就仅供了解。通关的同志们就一头雾水了,到底现在在苏锡常或者江阴等地买房可不可取???
这其实是个命题,挥霍点的话甚至可以写一篇论文,鉴于本人无法提供数据和篇幅有限,本人今天只能根据自己从2013年开始在苏锡常从事地产工作所积累的经验做些浅层分析,借用点套路,仅供参考,且做一娱

1.这个时候要不要买房?
2.如果这个时候要买房,那么在哪个城市买房?
3.确定在某城市买房后,买这个模块里什么样的房子更为稳妥?

1.这个时候要不要买房?
2013年笔者开始在苏州从事一手楼盘销售,2014年苏州增量房高峰期突破11万套,其中住宅类突破5万套,2013-2015年初,2年时间去库存一直是苏州楼市难以解决的坚冰,政府 限购 ,工业凋零,购房者了了,持币观望,苏州新区主城地段佳兆业的高端楼盘跌破1万,依旧滞销。
2015年5月起,政策解套,政府利好信息释放,抢房模式开启,至9月份整个市场爆炸式成交,旭辉苹果乐园价格从5300升至7200,售罄。10月份,苏城陆续投入市场45宗地块,落槌价一路突破2万!风云突变,2016年返乡过年的亲们,回到苏城发现,房子买不起了,节前8500,回城2周,先是变为9300,然后变为10000,然后售罄。再然后,佳兆业到2016年底,佳兆业成交价突破3万!旭辉苹果乐园二手成交突破12000!10000突破16000!
几个节点需要留意
(1)政府限购:不分析
(2)市场遇冷:不分析
(3)春节前后:不分析
个人判断,所谓投资和股票抄底是一个套路,风险和收益是双生子,不同的是,鉴于价值准则,供求关系造就独特的楼市新现象:逆市买楼,价格偏低,成本压缩至可控范围;顺市买楼,价格走高,“接盘侠”收益可期,但成本走高,祸福难料!
笔者所涉及的几个城市,目前处于限购的是苏州,无锡;不限购的是三线城市;苏州无锡完成价格登顶,上行通道关闭,短暂回落,市场遇冷,江阴宜兴张家港靖江,投资者落位迅速,成盘量启动增高模式;现在距离春节较近,精力放在购房的宝宝数量较少
那么,答案是什么?
节前,苏州、无锡 高端盘,不建议接盘!
节前,江阴,无锡 保值盘,建议实地综合考察!
节前,宜兴,张家港,靖江,低价盘,建议价格导向!

    2.如果这个时候要买房,那么在哪个城市买房?
苏州:某盘房价从7000突破19000,现在微跌至17000,升值预期有限,投入成本和入市门槛较高,不建议;
无锡:主城楼价伴随苏城同步上扬,但锡城部分地域后发优势显现,幸存部分保值盘,建议列入考量;
江阴,张家港等三线城市,升值通道开启,现价较低,入手成本可控,建议列入考量;
宜兴,靖江等城市,炒房气氛较冷,建议价格导向!

3.什么样的房子较为靠谱?
提供一个模板
A.有大型规划,且部分动工或完工(如地铁,高铁,商业体),不能过于成熟,最好是规划完成1/3的新城
B.学校本部可溯,名校
C.小区周边3公里内有至少3个新开发商品房,完工或未完工皆可,空地占主导,民房较少(规划拆除的可以接受)
D.小区周边公路完工,且满足:宽,绿化好
E.小区3公里外,工业厂区较多,便于后期出租,但不影响小区居住品质,身体健康
F.小区体量大,在售为2或3期,1期最好已经正常交付且入住便于考察,后面有在建或即将开建的4.5期,开发商有实力,品质保证
G.小区户型 现代化
H.小区价格 便宜
I.小区售楼处 有档次感
J.销售员议价空间小,正规

三.买房的时机把握
这个可以用几句话给各位点建议:
看好了,定了,就认了,然后回到生活!
我觉得好,你觉得不好,我喜欢,我出钱,那听我的!
便宜的不一定好,但贵的一定不好!
房子太多,我没那么闲,看不了辣么多,所以我看好的就是最好的!
价格,买对了楼盘,多1万和少一万,差距多大呢!

    以上为笔者浅见,仅供参考,有兴趣的宝宝可以私信我:微信(zhu110dabao)

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发表于 2017-1-20 16:53 | 显示全部楼层
虽然..........但是,很精简。


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发表于 2017-1-20 17:19 来自手机 | 显示全部楼层
作为刚需一族 我买房没考虑那么多 只是喜欢离家近的 公交方便的 哈哈哈
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发表于 2017-1-20 21:45 | 显示全部楼层
江阴什么楼盘能保值增值呢?
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发表于 2017-1-20 22:20 来自手机 | 显示全部楼层
怎么看怎么觉得临港新城符合条件
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发表于 2017-1-21 08:38 | 显示全部楼层
江阴的房子,居住意义大于投资投机意义,区位优势明显的地段可以多加考虑。
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发表于 2017-1-21 09:13 | 显示全部楼层
洗蒸笼
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发表于 2017-1-21 11:37 来自手机 | 显示全部楼层
只字没提常州,真是苏锡无常了
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发表于 2017-1-21 13:21 | 显示全部楼层
学问太大了,当然也要有好运气
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发表于 2017-1-25 19:20 | 显示全部楼层
江阴强盗 发表于 2017-1-21 11:15
如果我选择,500米内有大型购物中心(两个),地铁站,公交车站,新建学校(隔围墙)---1公里内有大型绿地 ...

无锡长江路沿线很多楼盘都可以,12000均价的选择面虽然不大,但是认真走走看看还是能淘到的
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