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如果房价暴跌,穷人肯定更加买不起

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发表于 2016-11-21 09:00 | 显示全部楼层 |阅读模式
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  在经过一段时间扭扭捏捏的“欲限还松”后,杭州终于憋出了一个大招:自11月10日起,对没有在本地连续交满一年以上社保或个税的非杭州户籍人员全面限购。注意,是全面限购,而不是限贷,意思就是哪怕你有能力全款买,也不行。

  在听到这个风声之后,我的第一反应是:“好险!” 因为,在新限购令发出来的11天之前,即10月29日,我刚去杭州签订了购房合同。这次“与政策赛跑”的游戏总算没有“玩砸”。

  10月中旬,我对比了一下长三角各主要城市的限购政策,发现杭州是个“对外地人最友好”的城市。因为,对没有本地户口、也没有在本地交过足够年限社保的“外地人”,上海、苏州都是限购的,连昆山这样的小县城也不甘落伍。而杭州却没有这样的限制。并且,如果你之前没有过房贷记录,而这次又是首套房,首付最低可达2.1成!所以,跟其他城市相比,杭州的限购完全就是“假限购”。

  但直觉告诉我,杭州的“假限购”维持不了多久,“也许,过不了一个月,它就会‘动真格’了!”自有了这个念头之后,我就在心里暗示自己“买房要趁早,出手要快”。于是,10月14日,我在自己所有银行账户上只有不到10万块钱的情况下就开始看房,一共只看了4套,当天晚上敲定,并交了定金。为了能够在10月底顺利签约,我还找朋友帮忙以月息3%借了35万元高利贷,临时周转了一下。11月9日,即杭州限购政策“动真格”的前一天,别人欠我的钱到账后,我刚刚把那一笔高利贷还上。

  11月10日的“全面限购”政策,证明了我在之前“跟政策赛跑”时的恐慌心理并不算杞人忧天,为高利贷付出的几千块利息,也是值得的。不过,在先前找朋友借钱的时候,几乎所有人都无法理解,大家几乎是以同一个腔调来质疑:房价不是开始下跌了吗,你这么着急干什么?我基本都是这样回答的:1.对,我承认房价还会跌,可是,等下个月全面限购了,没有购买资格了,价格再低对我又有什么意义呢?2.房价如果只是缓慢下降还好,如果是在半年内持续下跌,或者突然暴跌,像我这样的穷人,就更加买不起了!

  我的解释中,前面一句,是明摆着的事实,大家都看得懂,可后面一句,别人就只能认为我是扯淡了。然而,我这个扯淡,却是有自己的逻辑。最初,我是从“二手房评估价”中发现这个“秘密”的。

  今年上半年,有个朋友在昆山看过好多二手房之后,终于买了一套。因他看房期间跟我有过几次交流,我也就逐渐对二手房买卖有了一定的了解。朋友买之前没有过房产,这是首套,可他还是支付了将近4.5成首付。为什么会这么高呢?因为,二手房,他跟卖方签订的合同上是均价8000多、总价63万左右,但去申请房贷的时候,银行会说:你这是二手房,已经有一定房龄了,值不了这么多钱,经我们评估,你这房子只值50万。不是说首付3成,贷款7成吗?那好,我们就按50万的7成给你贷款,也就是说,贷35万给你。他支付的首付就是28万,总价的44%。

  那个在买房人看来“很奇葩”的“二手房评估价”究竟是个什么玩意儿?简单粗暴地说,就是银行认为你的抵押品不值钱了,所以,为了降低风险,他们降低了房贷的“杠杆率”。在没有评估价之前,你的30元,可以撬动银行的70元,而有了那个“评估价”之后,你的44元,只能撬动银行的56元——折算一下,就是你的30元,只能撬动起银行的38.2元! (具体的杠杆率,因各个区域二手房评估价的折扣而有所不同。)

  同等地段的房子,二手房的均价比新房低不少,但因为二手房的杠杆率低,这导致的一个结果可能是,二手房实际要付出的首付比新房还高!举个例子,相同地段、相同面积的两套房子,新房卖150万,二手房卖110万,前者首付三成,45万,而后者首付4.5成,49.5万。假定这个人现在总共能筹到的首付只有45万,那出现的情况便是,新房,他买得起;而换做二手房的话,他反而买不起了。

  是的,二手房的杠杆率低,就意味着利息少、月供少,但是,对一个连首付都交不起的人,这又有什么意义呢?

  我由此想到一个问题:假如房价真出现很多人所期望的一路下跌或暴跌,会是个什么情况呢?我的猜测是:如果你很有钱,你能快快乐乐地抄底;如果你没钱,你将可能更加买不起。

  为什么?

  房价持续下跌或暴跌时,银行的心态,跟做“二手房评估价”时是一样的。你抵押在银行的房产,是银行敢给你放款的“信心来源”,房价一跌,虽然你的房子还是新的,但银行会担心,万一三五年之后你的房子值不了这么多钱怎么办?那时候,如果你断供了,他即便是把你的房子拍卖掉了,自己放出去的贷款可能也收不回来啊。为保险起见,银行会选择不给你放款,或者,少放——即让你提高首付比例。结果,极有可能跟买二手房时面临的情况一样了,房子的总价低了,但你需要支付的首付(比例和金额)却都增加了。

  很多人(甚至是大多数人),买房时的首付都是找亲戚朋友东拼西凑的,本来就很吃力,突然因为银行“不看好你的未来”而增加了你的首付比例,你说不定就只能“望房兴叹”了。

  还是会有很多人心里想:虽然首付比例提高了,但总价低了,月供也少了啊。我还是那句话:总价少了,月供少了,可是,连首付都凑不齐了,月供少对你又有什么意义呢?

  上面说的这些,当然不完全是我个人的主观臆断。我相信肯定有不少人还记得2014年上半年的情况——当时,房价确实在不断下跌,可是,也有很多人确实买不起房,因为,房价的一路下跌让银行对你的抵押品丧失了信心,贷款收紧了,不轻易放款了。

  当时,我在采访的过程中还发现银行“挑人放款”等奇葩的现象,例如优先给贷款总额大的客户放款、优先给购买了该行理财产品的客户贷款、优先给工资更高的客户下款;甚至,对那些“条件不好的”,银行还霸王式地命令购买者在原有的利率上再上浮15-25%。结果,当然是,中低收入者贷款更难,大量需要贷款的普通老百姓更加买不起房。

  作为一个穷人,我曾经多次期盼着房价暴跌,可是,2014年那几次采访让我清醒了:即使房价暴跌了,我还是个穷人,照样买不起。而且,因为贷款难了、需要的首付更多了,以前能买得起的房子,在价格暴跌后,我可能也买不起了。(因为,房价无论怎么暴跌,价格也不会低到普通工薪阶层即使不用贷款也能买得起的水平。)

  我们当然都希望房价下跌,但这种跌,应该是“波浪型下跌”——先跌跌,再停停,涨涨,然后再跌跌;这种“波浪型下跌”,不会轻易挫伤银行的积极性,因而,也不至于使银行对市场失去信心,大面积地限贷、停贷。如果真出现了直线型下跌或暴跌,结果可能是对我们这些穷人最不利的。

  “乘着还没有暴跌,赶快买 。等什么时候来一次暴跌,我就彻底买不起了。”这就是我作为一个穷人的买房心态。是错是对,我们留给时间来验证。

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发表于 2016-11-21 09:17 | 显示全部楼层
很实际
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发表于 2016-11-21 09:24 | 显示全部楼层
”高见“
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