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3．监督落实好前期物业管理项目承接查验制度。市、区两级物业主管部门要对前期物业管理项目承接查验情况加强检查，督促物业服务企业与开发建设单位签订承接查验协议，对发现的问题，责令开发建设单位限期整改到位，杜绝不经查验就接管、不移交资料就管理的现象。大力推行物业管理保险制度，物业服务企业可购买共用部位、共用设施设备及公众责任等项保险，以市场化手段降低管理风险。

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4．加强行业动态检查。市、区两级物业主管部门要加强对物业服务企业资质的动态检查，将企业信用、招投标、评优等与资质证书审验挂钩。会同街道（镇）、社区（村）开展经常性物业管理专项检查活动，对存在问题的，约谈物业服务企业法定代表人或负责人，下发书面整改通知书，责令限期改正。完善物业企业信用信息系统，建立第三方评价测评制度；建立项目经理执业资格制度，未取得执业资格证书者不得担任项目经理职务。至2018年底前，物业项目全部实行项目经理责任制。

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（五）规范已有物业管理区域的划分调整

对已投入使用的物业管理区域的划分确需重新调整的，以有利于社区管理和物业管理相结合为原则，综合考虑建筑物规模、共用设施设备、社区建设等因素，由所在地物业主管部门会同街道（镇），征求相关业主意见后进行划分，同时明确设施设备维护责任和费用分摊。

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（六）加强业主委员会和物业管理委员会建设

引导规范业主自治组织建设，充分发挥社区自治组织在物业管理和社区建设上的功能作用。对符合成立业主大会、业主委员会条件的住宅小区，属地街道（镇）、社区（村）要指导成立业主委员会和召开业主大会，指导监督业主大会、业主委员会印章管理和财务管理；大力推进社区居委会、业主委员会、物业服务企业“三位一体”工作机制，通过联席会议等方式，协调处理小区居民自治与物业管理中的矛盾。业主委员会要按照业主大会制定的议事规则和管理规约，实施小区重大事项公开公示制度，不断完善民主管理监督机制。对不具备条件成立业主大会、业主委员会的住宅小区，属地街道（镇）要组织成立由街道（镇）、公安派出所、社区（村）、建设单位、业主代表等组成的物业管理委员会，根据规定代行有关职责。

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四、职责分工

强化市、区两级政府及相关部门在住宅小区物业管理上的职责，建立健全“条块结合、属地管理、行业监管”的物业管理工作体系，形成市、区齐抓共管的大物业管理工作格局。

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（一）市相关部门按照各自管理职责，加强对小区物业建设及管理运行的监督检查，对投诉举报的违法违规行为依法查处。

市住建部门作为全市物业管理行政主管部门和建设行政主管部门，负责研究制定物业行业管理制度和行业服务标准，对全市物业服务行业进行监督管理；负责全市物业管理招投标活动的监督管理工作；负责物业服务企业资质管理和从业人员的资格管理，负责全市物业服务企业信用档案的建立和管理；负责全市物业专项维修资金的归集、使用和管理；负责新建住宅小区公建配套设施的建设管理；负责对建设单位履行房屋工程质量保修责任进行监督检查；负责对各区物业管理工作的日常监督和检查考核；负责制定旧住宅小区长效管理工作市级考核办法，牵头做好资金预算申报、执行及工作考核。

市规划部门负责对小区物业管理服务用房的规划进行审查，在规划方案中明确公共配套设施的建筑面积和使用功能。

市国土部门负责将出让地块建设条件相关意见书作为土地出让合同的要件之一，从源头上解决公共设施产权纠纷的问题。

市财政部门负责做好旧住宅小区长效管理市级以奖代补资金的预算安排审核、绩效论证及绩效评价工作，配合市住建部门，根据市级旧住宅小区长效管理考核结果，将奖补资金拨付至各区。

市市政园林部门负责对小区物业管理区域内供水、排水、功能照明、燃气、园林绿化移植等进行监督检查，督促相关企业做好市政公用设施的管理维护。

市民防部门负责对小区物业管理区域内民防设施的建设使用及维护进行监督检查，对未按规定使用及维护管理防空地下室、改变防空地下室主体结构、拆除人防设施设备及危害防空地下室安全和使用效能的行为依法进行查处，对违法出售人防车库（位）行为进行查处。

市质量监督管理部门负责小区电梯安全运行等的监督检查，依法查处违法违规使用电梯行为。

市城管部门负责对小区物业管理区域内违法搭建、破墙开门窗、乱设户外广告、乱设摊点、损坏绿地、社会生活噪声超标等行为进行监督检查，并对违法建筑依法拆除。
市环保部门和具有环保职能的有关部门负责对小区物业管理区域内环境保护工作进行监督检查，依法查处环境违法行为。

市工商部门负责对小区物业管理区域内商业经营活动进行监督检查，依法查处未取得营业执照擅自从事经营活动、发布虚假广告等违法违规行为。

市公安部门负责对小区物业管理区域内治安、技防、养犬、车辆停放等进行监督检查，依法查处违反治安管理条例的各种行为。

市消防部门负责对小区物业管理区域进行消防安全检查，依法查处违反消防管理规定的各种行为。

市物价部门负责做好普通住宅小区前期物业服务收费政府指导价标准的制定和调整，依法查处物业项目收支情况不公开不建帐、收费项目不公示、擅自提高收费标准以及违规收费等行为。

市信用管理部门负责将物业信用管理纳入社会诚信管理体系，对经法院判决确认属物业企业不履行物业服务合同、业主恶意拖欠物业费等失信行为录入社会征信系统。

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（二）按照属地管理原则，各区政府要加强对辖区内住宅小区物业管理工作的综合协调，组织本区物业管理相关部门、街道（镇）及社区（村）协同做好物业管理工作，落实旧住宅小区长效管理制度。

区级物业管理部门负责指导监督本辖区内街道（镇）及社区（村）的物业管理工作；其他相关部门按照市有关部门的要求，做好辖区内住宅小区物业管理的相关工作。

街道（镇）在区物业管理部门指导下，具体负责本辖区的物业管理工作：组织协调辖区业主大会的成立和业主委员会换届工作，指导和监督业主大会、业主委员会开展工作；负责协调社区管理服务与小区物业管理之间关系，建立小区物业矛盾调处机制，处理好业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理服务中的矛盾纠纷；负责辖区范围内物业服务企业交接、提前解除物业服务合同和无物业管理小区的日常管理工作。

社区（村）协助街道（镇）指导、协调和监督业主大会的召开和规范运作；指定专人作为小区物业管理工作协调员，协助处理业主委员会、物业使用人和物业服务企业之间的矛盾纠纷；协调解决物业服务企业退出和交接过程中出现的问题；发现本区域内有违反物业管理规定的违法违规行为，应立即制止，并及时向有关部门报告。

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五、组织保障

（一）加强组织领导。市级成立由市住建、规划、国土、市政园林、民防、质监、城管、环保、财政、经信、公安、消防、物价、工商、民政等部门及各区政府组成的市住宅小区物业管理工作领导小组，统筹协调全市住宅小区物业管理的重大问题。各区政府成立相应的组织机构，建立辖区物业管理协调联动机制。街道（镇）建立辖区物业管理联席会议制度，协调处理辖区内物业管理工作。

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（二）加大政策扶持。新建保障性住房项目，应当按照不低于总建筑面积千分之三的标准配置物业服务经营性用房，收益用于弥补物业费不足。拆迁安置房小区公建配套设施收益，首先用于弥补小区物业服务费的不足；街道（镇）应当建立拆迁安置房小区管理服务经费的保障机制，对小区管理服务经费进行适当补贴，并多渠道落实小区管理服务资金。建立旧住宅小区长效管理考核奖励机制，经整治的小区要成立业主委员会或物业管理委员会，推行专业化物业管理或站式管理模式，业主缴纳相应的物业服务费，小区公共部位收益应弥补管理费不足。为扶持建立旧住宅小区长效管理机制，并确保长效管理有效落实，设立三年过渡性以奖代补资金。在过渡期内，通过区级长效管理考核的旧住宅小区，由区财政按0.2元/平方米/月给予该小区以奖代补资金；各区落实长效管理工作通过市级考核的，由市财政按0.1元/平方米/月给予各区以奖代补资金。旧住宅小区长效管理工作市级考核办法另行制定。对于享受政府实物配租的廉租住房保障对象，确有特殊困难不能全额交纳物业费的，经市住房保障管理部门按规定审核确认后，所需资金从住房保障专项资金中列支。

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（三）加强检查考核。市、区两级政府将住宅小区物业管理工作作为重点工作，纳入目标管理考核。市住宅小区物业管理工作领导小组定期对各区政府、市各相关部门的履职情况进行检查考核，并将检查考核结果进行通报。区住宅小区物业管理工作领导小组对属地街道组织及相关部门的物业管理工作情况进行检查考核。