强悍的江阴房产市场的专业分析（申精）

郭靖师弟

申明：本人不是原创，也是抄来的
如果有时间：这还是几年前的市场调研报告了，如果能结合近几年江阴的实际发展情况修改下数据，再结合规划方面的信息，江阴房产信息网上面的成交信息及分析，会更超级强悍。

一、  江阴城市概况
　　1、地理位置
　　江阴位于北纬31°40’34”至31°57’36”，东经119°至120°34’30”。北枕长江，与靖江市隔江相望；南近沪宁线；东接常熟、张家港；西连常州、武进，地处苏锡常“金三角”的几何中心。江阴交通十分便捷，历来是大江南北的重要交通枢纽，江海联运、江河换装的天然良港。
  
　　“三吴襟带之邦，百越舟车之会”。 自古，江阴的地理位置就十分重要，从经济发展的角度衡量，江阴是太湖平原的门户之一，商贾云集之地。从军事的角度考量，江阴江窄流深扼守长三角的要塞，所以在抗日战争中，江阴要塞的失守，直接导致了南京的沦陷。
如此重要的地理位置，给江阴的经济发展提供了得天独厚的地理优势。

　　2、交通优势
　　江阴是长江下游集水、公、铁于一体，江、河、湖、海联运的重要交通枢纽城市。从江阴到上海、南京两大城市各148公里，到无锡、常州仅38公里。以江阴为圆心、半径160公里范围内有六个飞机场，其中南京、上海可直飞境外。改革开放以来，江阴大手笔发展交通事业，形成了干支线连通、内外沟通、城乡贯通、主要干道“六横八纵”的格局。中国第一、世界第四的特大跨径钢悬索桥江阴长江公路大桥，是沟通同三（黑龙江同江一海南三亚）和京沪两大国道主干线的过江“咽喉”。连接沪宁高速公路、宁通一级公路的锡澄高速公路穿越江阴境内。在建的新长（江苏新沂一浙江长兴）铁路取道江阴，连结陇海、渐赣两大铁路大动脉。江阴境内的锡澄运河沟通长江、太湖。1992年正式对外开放的江阴港可以直通海外。
江阴的交通优势，在整个长三角的城市中并不多见，突出的交通优势为江阴市的经济腾飞插上了翅膀  

长江江阴大桥                                                                  

锡澄高速   


　　3、人口状况
　　2005年末，江阴市户籍总人口118.62万人，比上年增长0.72%。全市人口出生率7.26‰，下降0.17个千分点；人口死亡率6.72‰，上升0. 01个千分点；人口自然增长率0.54‰，下降0.18个千分点。户籍人口计划生育率为99.68%，节育措施落实率为99.73%。年末有外来人口53.89万人，全市累计建成“两集中”住宿点1 098个，总面积141.7万平方米，入住外来人口21.6万余人。
从横向的对比看出，江阴的人口状况不输于百强县中排名前五位的城市，稳定的人口结构，为江阴的房产发展提供了最基本的条件。


　　4、产业结构
　　2005年江阴市完成地区生产总值787.97亿元，比上年增长16.66%。
　　其中第一产业增加值16.09亿元，增长5.01%；第二产业增加值501.44亿元，增长17.04%；第三产业增加值270.44亿元，增长16.72%。全市户籍人口人均地区生产总值66 668元，增长15.71%。第一、二、三产业增加值在地区生产总值中的构成比例为2.04∶63.63∶34.32。
　　由于沿江产业带发达，江阴城市物流业以及船舶制造业尤为发达，也成为江阴经济发展的支柱产业。
　　江阴以重工业为主产业结构并且产值较高决定了江阴具备一定数量高端的收入人群。
  
　　江阴以其优越的地理位置、得天独厚的交通优势和优惠政策而成为极具投资吸引力和发展潜力的县级市，并且奠定了江阴在众多县级市中确定不移的领先地位。完善及科学的规划构画了江阴长远发展的宏伟蓝图。

　　5、江阴经济发展情况

与周边发达城市的水平比较


Ø       江阴在同类城市中的经济比较中，在岗职工平均工资与第三产业的增加值均为名列榜首。
Ø       江阴职工平均工资的名列前茅，也使得江阴的房价得到了合理的解释。
Ø       江阴的房价相比其它县级市更容易得到支撑。

人均可支配收入情况

2005年长三角城镇居民人均可支配收入（元）
  

　　　　江阴市的人均收入仅次于上海和台州市，同时,该地区人民的收入水准和生活水准也在全国处于领先地位；江阴较高的收入水平显示了江阴具备着极强的购买力。
  
n       良好的经济增长氛围使得江阴房地产业开始蓬勃发展趋势：江阴扎实的经济基础，所拥有的一大批支撑江阴经济的大集团、大企业及一批高素质的企业家群体，还有逐步形成的沿江产业优势，都是江阴经济社会发展的潜力所在；
n       市民生活水平的提高对房产的需求进一步增加：无论人均收入还是消费水平江阴不但位列全国前列，更是增长速度惊人；
n       城市建设的框架进一步拉大，这给房地产的持续发展带来了机会：近几年，江阴固定资产投资增长迅猛，2006年又有较大规模的增长。

郭靖师弟

　　二、江阴房地产市场发展
　
　1、江阴房地产发展的历史
江阴历来物阜民丰，经济发达，房地产发展历史已久， 1999年开始发展早期的大桥新村，虹桥南路高层公寓等楼盘，楼盘主要集中在城市中心和城市东区，这些楼盘主要为多层公寓，景观特色少，外立面简单。
　
　　2、江阴房地产发展现状
经过多年的发展，江阴房地产市场的板块逐渐形成，楼盘缤纷荟萃，产品特色各异，主要呈以下特征：
　　（1）江阴市区楼市的板块发展


　　现江阴城东及城中的房地产发展已经接近日趋饱和，政府正在全力发展江阴西部地区，将来该地区将会是商务、企业的汇聚地，从规划发展来看江阴西部地区房地产发展是最具潜力的发展板块。
　　（2）江阴市场重点楼盘主力面积分析：

　　主力面积区间图


　分析：
　　江阴楼盘的主力面积都偏大，三房两厅的户型基本都要做到140平米以上的面积。这一情况除了与江阴人民的收入水平和消费习惯息息相关之外，还有就是江阴政府在别墅的量体的控制，出现了有别墅购买力的人群购买大面积的普通公寓的现象。
　　这种情况同时反映出江阴公寓产品商未做出明显的市场细分。
　　现阶段140平米的房型需求最为旺盛。户型的设计也越来越有特色，大多使用了入户花园、景观阳台的设计。

　　（3）江阴楼盘平均价格分析

分析：
江阴西组团楼盘的售价基本在4000元/平米左右，上下浮动较小，港城名邸靠市区较近，售价略高于其它楼盘，同区位的三个楼盘，由于圣庭苑赋予了产品更多附加值，并且早于其它楼盘推入市场，因此价格高于春江华庭和怡江城。价格基本上体现了区域价值，跳脱市场行情的产品尚未产生。东组团的价格略高，单价为5000元/平米，不过随着东组团逐渐开发完毕，所剩的新楼盘的存量已经不多。


（4）江阴楼盘主力总价分析

　　分析：

　　江阴房产发展的板块特征已经初显，房价的板块特征也较为明显。由于产品没有明显的差异化，价格的差别主要体现在区域的差别上，成熟区域的价格支撑十分明显。
　　江阴西组团楼盘去年推出的量体都比较小，在各楼盘平均推出300套左右的量体之下，去化为40％-60％，除圣庭苑总共去化500套房源之外，其余楼盘平均去化为200套左右，可以看出受到宏观调控的影响，有部分楼盘去化较慢，但是像圣庭苑这样高品质的楼盘还是受到普遍欢迎的。

　　3、江阴楼盘的发展趋势
　　越来越开始注重外部景观利用
　　江阴靠近长江，长时间以来，江阴依靠长江发展沿江产业带，带动全市的经济发展，近年随着城市的扩展，较多的住宅逐渐开发到了长江沿岸，而长江景观也得到了充分利用。
建筑风格差异化越来越明显
　　早期江阴开发的楼盘，建筑形态较为类似，外立面大多颜色比较鲜艳，从外观看档次较低，经历了几年的发展，江阴楼盘的建筑风格开始有所发展，新兴的建筑理念注入江阴，现在江阴楼盘中已经出现新古典主义风格，现代主义风格的建筑形态。

　　西区房地产发展空间广阔
　　江阴现阶段城市轴心逐渐西移，加上东区的土地开发已经接近饱和，房地产的发展重心逐渐移向西区，西区的房地产发展前景将十分广阔。
　　江阴别墅升值潜力巨大
　　江阴人民生活富裕，经济条件良好，完全具有购买别墅的实力，但江阴别墅由于政府长年控制，发展较为缓慢，因此今后别墅在江阴将会有强大的升值潜力。
　　江阴的商业独具潜质
　　随着江阴市经济的飞速发展，江阴──2005年中国大陆最佳商业城市之一，三产服务业进入了一个新的发展时期，商铺等商业物业投资升值潜力已逐渐凸显，将来商业地产也逐渐在江阴显现其独特的价值。

　　三、从江阴房地产发展看在县级市发展房地产的契机
　　江阴的房地产发展非常成功，已经大大超出了普通县级市的水平，因此在大中城市房地产发展越趋饱和的情况下，在县级市发展房地产的契机已出初具端倪。
在县级市开发房地产首先需要看该城市的经济实力和人口数量，这是房地产发展的基础。现长江三角洲附近的县级市在国内生产总值以及人均GDP方面已大大超过了内陆城市，具备房地产发展的良好潜力。
与大城市一样，在县级市发展房地产同样重要的是选址问题，根据极差地租理论，每块土地的价值是不同的，开发潜力也是不同的，只有深入了解一个地区的规划和目前的发展状况，选取具有最大开发价值的土地，才能对进行房地产的开发，从而促进整个区域的房地产市场的发展。因此只要区域与地段选择正确，县级市房地产的开发具有极大的潜力。

郭靖师弟

2009年江阴房地产前景分析（转）
2009年上半年度，城区拍卖成交的土地情况
2012年江阴市各镇人口一览表
江阴市城区小学布局规划表（2012年）
江阴市城区幼儿园布局规划表（2012年）
江阴市普通高中布局规划表（2012年）
江阴市城区初中布局规划表（2012年）
江阴市区住宅小区光环境调查与评价（供开发商参
写学区，是因为学区房，在江阴还是受到一定追捧的

郭靖师弟

我贴的那份报告，听说是很专业的团队来江阴调研了很长时间的，很值钱的噢

本人还是比较认可的

其实我很帅

新长铁路可惜了~ 唉~

郭靖师弟

引用第4楼其实我很帅于2009-06-29 23:53发表的 :
新长铁路可惜了~ 唉~

兄弟，你和那个我帅我狂的是啥关系，你表弟？

其实我很帅

引用第5楼郭靖师弟于2009-06-29 23:54发表的  :

兄弟，你和那个我帅我狂的是啥关系，你表弟？

不是 不认识~ 都是帅而已 哈哈

无言

楼主辛苦，拜读了。就是觉得数据引用有些乱，前面是05年的数据，后面的数据又是代表什么时候的？

aweiol

郭大发贴——必顶
这内容的确很强悍，不过就是有点过时了。那时候还没有临港新城和城市客厅的概念啊？
08年江阴的GDP达到1530亿了，人口也早越过120W了，财税被昆山和张家港超过了。

四步上篮

很多参考数据
感谢楼主发贴