有关车位的所有权问题？

道谋

    住宅小区车位、车库及地下室的归属，是一个具有普遍意义的法律问题，也是近年来社会关注的话题。厘清住宅小区内车位、车库及地下室之法律地位，确定其物权归属和流转规则，对司法实践及房地产行业，均具有指导意义。

    住宅小区车位、车库和地下室的产权归属，应综合三个标准来确定：符合规划；对占用的土地有建设用地使用权；建造费用是否分摊到住宅售价中。

    车位、车库和地下室在法律中的定位

规制车位、车库和地下室的法律主要是物权法，车位、车库和地下室的法律定位应该是物。

（一）车位。车位分为地上车位和地下车位，二者的法律地位貌似相同，实则有很大差异，这种差异主要来自公法对私法的干涉。

地上车位，是占用一定面积的土地、用划线或其他区分标志隔离开来的特定区域。它具有构造上的独立性，也具有使用上的独立性。在我国，车位不能登记，其交易通过“买卖合同+交付”来完成。

地下车位主要包括两种：

1.对地下防空工程的地面部分区隔而产生的特定区域。它们在构造上、使用上均具有独立性，与地上车位一样，不能办理登记。

2.建设单位（包括房地产开发商）经有关部门审批，在防空工程之外开发建设的地下车位、车库。这些车位、车库，原则上应认为属于建筑物的专有部分（在地下单独建造一个车库、车位的情形极为少见），其所有人并无小区内的建设土地使用权。

（二）车库。地上车库的样态分两种：一种是作为独立的建筑物存在，在其上可以建立单独所有权。另一种是建筑物区分所有权方式存在的地上车库，它可以设立在建筑物地表一层，也可以是地上成排修建的车库群。从物权角度看，这类车库是专有部分所有权和建设用地使用权共有权的结合。地下车库在一般情形下应作为建筑物专有部分而存在，其理由与地下车位相同。

（三）地下室。地下室也属于深受公法影响的建筑物。人民防空法第22条规定：城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。就城市住宅小区而言，地下室由开发商投资建造，在出售房屋时一并将其出售给业主。它们一般存在于地基与住宅楼的一层之间，属于地下基础部分，因而不可能认定为独立的建筑物，只能作为建筑物的专有部分存在。

    确认车位、车库和地下室所有权归属的法律标准：

住宅小区车位、车库和地下室的产权归属，应综合以下三个标准来确定：

（一）符合规划。在我国，不符合城市规划或建筑规划的建筑物，为违章建筑，不能取得所有权。住宅小区内的车位、车库和地下室符合城市规划和建筑规划，是建立所有权的前提。

（二）对占用的土地有建设用地使用权。开发商对地上车位、车库的所有权建立的基础是：车位、车库占用范围内的建设用地使用权归开发商享有。住宅小区一经出售，开发商或物业公司再设立地上车位、建造车库的行为，均属于侵犯业主共有权的行为。业主不同意设立车位、车库的，可行使排除妨害请求权，请求其恢复原状，拆除车库或车位的标界物。业主同意的，地上车位、车库的所有权归业主，已收取的租金，应根据不当得利返还法则返还给业主。根据物权法第74条的规定，占用业主共有的道路的车位属于业主共有，就是立法对这一规则的阐释。

地下车位、车库和地下室则根本不会使用地表土地，但它们又确实在小区范围之内，如何认定其占用范围内土地的权利呢？人防工程的建造和小区住宅楼的建造往往连接为一体，人防工程虽然在地下，但笔者认为仍属于地表使用权的范围。这种解释也与开发商取得土地只办理地表建设用地使用权的现象相符。

（三）建造费用是否分摊到住宅售价中，是确定车位、车库和地下室是否归开发商所有的重要标准。地下车位、地下室、地下车库的出售价款主要部分是建造费，土地的利用有时是无偿的，无费用可公摊。地上车位、车库则不尽然，其占有范围内的土地出让金原则上不能分摊到住宅小区的其他业主身上。如果分摊了，则地上车位、车库占用的土地使用权就归业主共有，开发商就无权处置车位、车库了。这一点，与小区一层房屋附赠绿地或小院是一个道理。如果没有分摊，则地上车位、车库属于开发商，自然可以出售、出租或出借。

    车位、车库、地下室是住宅小区的配套设施吗？

所谓配套设施，是指在功能上辅助于建筑物而存在的设施。没有这些设施，住宅小区就无法正常运转。这些设施在安装前大多属于动产，安装后，或经附合成为建筑物之组成部分，如电梯；或埋藏于地下，为小区业主提供天然气、水等能源，如供暖、供水管道等。然而，车库、车位、地下室不属于这种设施，因为一个没有车位、车库或地下室的住宅小区，照样能够正常运转。

    那什么情况下，车位为全体业主所有呢？

配套设施的成本分摊到房屋售价之中，由所有业主分摊，也因此为全体业主共有；而目前开发商修建的车位、车库和地下室之建造成本并不分摊到房屋售价中，这也是它们不属于配套设施的重要原因。

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终于清楚了