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【虎眼看楼】2016年上半年江阴楼市综述

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发表于 2016-7-12 14:22 | 显示全部楼层 |阅读模式

    用“积极向上,好好买房”这八个字来献给江阴2016年上半年的江阴楼市。期中考,江阴楼市以成交10828套,共141.58万方,总成交额100.5亿元完美交卷。

    一、房产政策宽松
  总体而言,2016年上半年楼市政策偏向宽松。自2015年初以来,中央定调大力去库存,包括中央经济工作会议的去库存指示、降准降息政策的出台、购房层面刺激政策的出台等,都利好去库存目标的实现。2016年将继续坚持去库存导向,包括调整首次置业首付款比例、下调利率水平等,都是为了去库存。
    政策宽松态势仍将延续,未来会有更多城市实行购房补贴、税收优惠、购房落户及提高公积金贷款额度等购房优惠政策的鼓励下,像江阴这样的三四线城市购房需求将得到进一步释放,库存压力有望得到有效缓解。
    就在六月底,坊间也传出了江阴某些银行收紧了房贷政策,对由购房贷款记录或名下有房的借款人,不得纳入首次购买普通住房支持对象,并要求首付比例不得低于30%。对于这样的政策,表面看是信贷收紧,其实也是矫枉过正的一个自我修复过程。没有只涨不降的市场,同样也没有直降不涨的行情。

    二、库存消化加快
    截止2015年元旦的数据是这样的:2015年底江阴全市可售商品房52148套,可售面积760.53万㎡,其中可售住宅35220套,面积535.97万㎡,按月均去化1479套来算,去化周期35个月。
    过去半年之后的数据是这样的:截止2016年7月初,江阴全市可售商品房45892套,可售面积676.13万㎡,其中可售住宅29791套,面积458.55万㎡,按月均去化1479套来计算,去化周期31个月。
    可能很多购房者还不以为然,这不是还有很多房子么。那么我们不妨再做细一点的数据分析,按照2016年上半年成交备案数据来看,6个月总成交面积为141.58万方,月均为23.59万方。其中住宅半年总成交124.25万方,月均去化20.7万方,目前458万方的住宅上市数量,去化周期也仅有22.1个月。也就是说,目前江阴商品房库存中,商业和办公占了很多的比例。这也是商办不景气的直接体现,但住宅市场依旧销售平稳。
    笔者曾在上两周的虎眼看楼中指出,澄江街道范围内仅仅今年上半年就去化了34.1万方,占整个住宅市场成交的近三成。

   三、项目各显其能
   上半年的江阴楼市,共计成交100.5亿元,其中过亿元的有27个项目,这27个项目总成交达到了惊人的53.96亿元。
   我们仔细看一下这张成交总表:
图片1.jpg

(图为江阴2016年上半年销售过亿元项目)

   

    不难发现,根据区域区分,澄江街道无疑是热点中的热点,总计14个项目上榜,总成交额为28.74亿元,占比过五成。青阳有珑庭和钻石广场两个项目上榜,总计成交6.51亿元。云亭街道有江阴院子、爱家尊邸和美嘉城三个项目上榜,总计吸金6.58亿元。城东街道由于项目不多,总体实力稍弱,有白鹭湾花园和蟠龙湾花园两个项目上榜,总计成交3.36亿元。除此之外,新桥的中科蓝郡、周庄的海洲御园、华士的尚品华府、南闸的嘉福花园洋房均是当地片区的销售冠军。唯一遗憾的是临港片区的榜上无名。不过,随着恒天综合体的签约,招商引资力度的加大,区域配套的逐步完善,相信金苑、花样年等一众楼盘的努力总还是能看到结果的。
   主城区范围内,代表城北片区的黄山华都、代表城西片区的万悦城、代表城南片区的恒大御景都展示了极强的吸金和吸睛能力。能胜出的楼盘几乎都有自己的特色,比如黄山华都的山水胜景、万悦城的窝心户型、恒大御景的品牌效应。阳光假日和金宸国际的性价比、运河世家的地理位置、南门首府的地王效应、黄山湖公寓黄山湖壹号幸福里的学区之类。

   四、土地储备减少  
    2016年上半年,楼市积极向上发展,而与此密切相关的土地市场却没有起任何波澜。上半年仅有的一次出让地块,一块位于临港街道新港大道附近,由江阴临港创业投资有限公司竞得,另一块是华士的加油站用地。无任何亮点,更无任何市场期待。住宅用地的上次拍出还是在2014年,也就意味着现在销售上市的都是2014年之前的土地,而未来的二年乃至三五年之内,江阴城区澄江街道范围内是没有项目推出来的。
    随着库存量的减少,开发商拿地补仓成为了接下来的重要目标。从各种消息综合来看,目前已有不少开发商看中了敔山湾、城南等地块,其中更是不乏有初次来江阴的外地大品牌开发商。
   




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发表于 2016-7-12 20:10 | 显示全部楼层
临港街道暗淡无关
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