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楼市已步入上升周期了吗?(转)

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发表于 2015-2-2 16:25 | 显示全部楼层 |阅读模式
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百城房价分化严重

根据中国指数研究院最新发布的百城房价指数显示,1月份全国100个城市(新建)住宅平均价格为10564元/平方米,在经历连续8个月下跌后,本月止跌,环比微涨0.21%。

得益于宽松的流动性与开发商主动去库存,表面上看,楼市确实出现回暖的苗头。但是百城房价却出现较为明显的分化。其中,44个城市环比上涨,56个城市环比下跌。即便十大城市环比涨幅总体较为耀眼,也出现4个城市下滑。同一省中,以辽宁省为例,鞍山环比涨幅最大为2.2%,而大连降幅则为-1,21%。

从同比数据来看,全国100个城市住宅均价与2014年1月相比下跌3.09%,跌幅较上月扩大0.4个百分点。具体城市而言,也出现较为明显的分化,其中,厦门上涨14.26%,涨幅居首位;保定、石家庄涨幅介于7%-10%之间。而桂林、三亚等12个城市跌幅在10%-20%之间;台州、常州等43个城市跌幅在5%-10%之间。

上述同比涨幅较大的厦门,可能受益于厦门自贸区的推动,而京津冀一体化则又显著推动保定、石家庄的房价上涨。如果剔除政策红利因素,这些城市的房价涨幅或十分有限。颇具讽刺的是,去年曝出的目前已到购房好时机的常州,由于无视市场结果,最终仍处于纠偏修正的过程中,跌幅明显。

无论是同比数据还是环比数据出现分化的迹象,已预示着房地产价格正逐步向理性回归。同时,较为分化的数据尚难以证明房价就步入上涨周期。


 楼主| 发表于 2015-2-2 16:32 | 显示全部楼层
第三波救市力度有多大?

目前楼市的焦点又一次聚焦在地方政府眼花缭乱的救市上。其中最为关注的就是政府统购商品房。1月24日,福州下发《关于福州市统购商品房和安置房、回购安置协议指导意见(试行)》,旨在解决被征收房屋群众对安置现房的需求。

政府统购商品房,实质上政府摇身变成了中介。既可以缓解开发商库存压力,又可以填补满足棚改所需的房子。然而,这一创新之举根本上扭转不了楼市下行的趋势。

首先,政府统购商品房,实际上就是逼着开发商降价。根据相关报道,福州政府统购意向范围内商品房的前提要比市面价格便宜15%。对于房企利润日益收窄的背景下,如此大幅降价,房企会否“割肉”本身就存疑。

即便政府会从其它角度隐形弥补房企“割肉”的损失,当然弥补的前提,地方政府不可能舍弃自身的利益,但是政府统购商品房后的另一端——安置现房人群,如何让他们去接受价格、地理位置、户型等,又成为博弈难题。在两端头的博弈下,所谓的政府中介也并非万能的。

其次,政府统购商品房企主要目的是为了解决保障房之需。然而,对比主要成熟的发达国家,虽然政府在保障房的推动作用不容忽视,但是建立在这种奇思妙想的回购上甚是少见。国外一般都是要么通过住房协会等独立性机构,要么通过独立性的金融支持。国外保障房模式均显现出较强的统筹模式,而目前政府统购商品房则更像是临时性安排。这也意味着创新的试点之举,尚需建立充分的独立、统筹基础上。例如独立的部门、统筹的安排。否则只会引发更大的权利寻租。


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 楼主| 发表于 2015-2-2 16:32 | 显示全部楼层
政策的逻辑

未来楼市如何演绎,我们需要了解中国楼市地根和银根特征。例如,地根的产权多轨制,政策人为地切割市场,导致商品房用地和工业用地价格相差太大;银根形成利率多轨制,民间利率和官方基准利率相差甚远,住房按揭贷款与开发贷款的利率差别较大。

一旦政府放权越多,这种地根多轨特征消失越快,同时,随着利率市场化推进,银根多轨制亦会得到改善。这将从根源上改变楼市的生态。

当然,即使是多轨制的改变,亦可能是半市场半行政干预式,结果可能让楼市的预测变得更加不可捉摸。但是,决定楼市走向的最主要因素,还是价格预期的改变。所谓的资金面、技术面乃至政策面无非都是左右价格预期。

从政策的逻辑来看,由于房地产“绑架”宏观经济效应愈发严重,为避免房地产进一步拖后腿,国务院常务会议指出,要求稳定住房消费,加强保障房建设,放宽提取公积金支付房租条件。

“稳定住房消费”有两个层面的涵义,一是购房,二是租房。无论是购房,还是租房无非达到的目的都是刺激消费,拉动上、下游产业链。在供需失衡和消费者购买能力不足形成的矛盾,并主导购房下滑的趋势下,只能借助租房这条腿有所突破。而唤醒沉睡的公积金,将是实现这一突破口的有效武器。


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 楼主| 发表于 2015-2-2 16:33 | 显示全部楼层
政策的逻辑

未来楼市如何演绎,我们需要了解中国楼市地根和银根特征。例如,地根的产权多轨制,政策人为地切割市场,导致商品房用地和工业用地价格相差太大;银根形成利率多轨制,民间利率和官方基准利率相差甚远,住房按揭贷款与开发贷款的利率差别较大。

一旦政府放权越多,这种地根多轨特征消失越快,同时,随着利率市场化推进,银根多轨制亦会得到改善。这将从根源上改变楼市的生态。

当然,即使是多轨制的改变,亦可能是半市场半行政干预式,结果可能让楼市的预测变得更加不可捉摸。但是,决定楼市走向的最主要因素,还是价格预期的改变。所谓的资金面、技术面乃至政策面无非都是左右价格预期。

从政策的逻辑来看,由于房地产“绑架”宏观经济效应愈发严重,为避免房地产进一步拖后腿,国务院常务会议指出,要求稳定住房消费,加强保障房建设,放宽提取公积金支付房租条件。

“稳定住房消费”有两个层面的涵义,一是购房,二是租房。无论是购房,还是租房无非达到的目的都是刺激消费,拉动上、下游产业链。在供需失衡和消费者购买能力不足形成的矛盾,并主导购房下滑的趋势下,只能借助租房这条腿有所突破。而唤醒沉睡的公积金,将是实现这一突破口的有效武器。


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 楼主| 发表于 2015-2-2 16:33 | 显示全部楼层

目前房地产价格正逐步向理性回归。在楼市生态的改变是历史趋势性选择下,所谓的救市只是避免房价硬着陆。

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发表于 2015-2-2 20:45 | 显示全部楼层
goblin 发表于 2015-2-2 16:33
目前房地产价格正逐步向理性回归。在楼市生态的改变是历史趋势性选择下,所谓的救市只是避免 ...

下是电梯失灵,是滑滑梯着陆
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发表于 2015-2-2 21:45 | 显示全部楼层
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发表于 2015-2-2 22:33 | 显示全部楼层
已经出售一套了,谢天谢地,总算还有人接手,但是价格比我设想的少了十万。
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发表于 2015-2-2 23:17 | 显示全部楼层
goblin 发表于 2015-2-2 16:33
目前房地产价格正逐步向理性回归。在楼市生态的改变是历史趋势性选择下,所谓的救市只是避免 ...

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发表于 2015-2-3 08:01 | 显示全部楼层
符合市场规律
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