江阴二手学区房之南菁篇 有价无市成交惨淡

JY510小敏

江阴二手学区房之南菁篇 有价无市成交惨淡

（南菁学区范围）

名校南菁 江阴含金量最高学区之一
    南菁高级中学，历来都是江阴高考的领头羊，在江阴中学排名中，如果南菁说排第二，估计就没人敢说排第一了。所以，南菁高级中学初中部的学区房房价一直都很坚挺，虽然他没有虹桥那样的双学区，但是凭借超高录取率，一直都是江阴含金量最高的学区之一。
学区小房源少
    南菁的学区主要集中在城中，沿人民路和虹桥路分布，这一区域面积较小，房子也不多，大部分为二十年以上房龄的老房子，外加少量零几年的商品房。老房子的房龄跟虹桥相比也是有过之而无不及，有的甚至比我都要老啊！

马年成交量价齐跌
    南菁的学区房虽说成交量不如双学区的虹桥区域，但仗着南菁的名号价格一向坚挺，可惜今年楼市不景气，城门失火，殃及池鱼，二手房市场也相对冷清，南菁的学区房成交量和成交价格较以往都有一定程度下跌。

（绿园新村实景图）

废话不多说，直接上案例：
2014年上半年成交，剪金新村1楼带院子，49平，老装，成交价61万，均价12449元/平；
2014年上半年成交，绿园新村5楼，74平，老装，成交58万，均价7838元/平；
2014年10月左右成交，绿园新村4幢3楼，47平，混水装，成交40万，均价8511元/平；
2014年6-7月成交，蓝天嘉苑5楼，154.67平，豪装，成交182.5万，均价11799元/平；

同为南菁学区房，单价为何相差这么大？

1  先说绿园吧，原因一绿园是属于南菁学区的边缘地带，如果学区有所调整，他就是高危行列，原因二，绿园新村房龄老化，户型偏小，居住体验感较差，所以导致成交价格偏低。

2 剪金新村虽说是上半年成交，单价这么高还是有他的特定因素的，有院子，正中心，出行方便，毕竟很多学区房都是老人带孩子多，所以楼层低的对他们吸引力要大很多.

3蓝天嘉苑户型很大，而且胜在新，相对而言，能买南菁学区的人群是比较有消费力的，所以还是比较受欢迎。

（蓝天嘉苑实景图）

二手房成交整体受挫 南菁学区房有价无市
    整体来说，南菁学区房在江阴二手学区房里来看，价格还算是比较高，但今年受二手房成交不佳的冲击，相关成交量也比较低迷，成交价格差却让人大跌眼镜，高达4611元/平，这个单价已经接近敔山湾某楼盘的新房价格了。

  但是因为南菁的学区楼盘比较分散，房龄也各不相同，没有虹桥、花园那么明确和统一，所以不太具有统一可比性，本文案例仅作参考比较。

2014年南菁学区房成交走势走访
    但是据青果路附近的中介透露，上半年南菁的学区成交量虽然不如虹桥，但是也还是能有成交的，下半年至今成交却寥寥无几，固然行情不景气也是原因之一，但是这年头，“镶金”的房子也不一定好卖啊！

一叶孤舟

拜读了楼主近期写的几篇关于学区房的文章，楼主很用心，赞一个先！但有几点，想与楼主探讨交流：
一 中小学学区房现象的出现，究其原因，中考成绩应该是重要的参考标准。而从今年的中考情况来看，初中的教学质量，南菁初中无疑是远远优于其他包括市中初中在内的所有初中的，如果排队的话，应该是南菁属第一梯队，市中初中属第二梯队（市中的人数是南菁的二倍，而高分人数却低于南菁，全市前五名中，南菁占四，市中只占一，优劣一比，很明显）。所以剔除小学因素，纯从初中考虑学区的话，花园房子的学区价值低于绿园。
二 现一中初中与现二中初中将来合并几乎是铁定的事，换言之。花园的学区归属现实性是存在很大不确定因素的，是否会划归新一中很难说。而南菁的学区应该只会扩大，大幅调整的可能性极小
三 花园的配套与房龄无疑优于绿园，但买学区房的有多少人在自已居住呢？另外，房子所处的地段无疑点是决定房子价值的最主要因素，这点，花园差于绿园。另外，绿园的房子是老得掉渣，但正因为老，所以有拆迁的可能，而花园的房子，除非下面有石油有金矿，才会可能拆迁。
以上分析，仅是抛砖引玉给大家作个参考，不正处，坛友们拍轻点，呵呵

博奥

云天河 发表于 2014-12-8 12:32
首府要真能走学区这一步，那就说明我们大江阴真没有底线了

      大江阴还有底线吗？无节操了啥事干不出来。   丹芙春城以前学区不是实验二小吗，政府为了帮助开发商卖房，把黄山华都和丹芙春城等楼盘划入实验小学东区。甚至还自掏腰包把寒酸的芙蓉湖公园改造的高大上来迎合开发商！   还有发布平台隐藏成交价格就是政府在为开发商降价打掩护，把人民群众唯一能了解真实房价的一扇窗无情的关上了！{:1_5:}    政府有钱可以任性，但不可以没有人性！！！

我讲我个

如果按照学区这么好的优势，但也没听说学区房出来的学生都考到清华北大等一流名牌，再降低点要求也没有都是985或211，照理乡下人都只能念念本三大专什么的了，没有好的学区呀{:1_12:}集中这么好的教育资源，这么好的学区，不出成绩真是对不起衣食父母了，其实金子到那都会闪光，不要迷信学区之类，我的理论可能会被拥有学区房的给喷了{:1_9:}

550830161

南菁学区优于市中学区那是不争的事实

一叶孤舟

同样是写学区房，标题天嚷之别啊！
对于学区房值不值这个价，关键看学校强不强，房子地段好不好，如此而已。如果市场价格及成交一定完全客观反映商品的内在价格，那就不会有“价值发现”这一说！
反观市中初中与南箐初中，不管是看教学过程还是看教学结果，市中初中可能与南箐初中不在一个档次上。前者以海量作业，以题海为提高学生成绩的法宝，而后者以引导学生自主学习，以“放养”为提高学生成绩的途径，其学生作业量比起其他学校要少的多！何种方式更有利于学生，很清楚。而对教学的成绩，可以比较近年二校的中考情怳也可以看出。
再回到房价上，谁高估价格，谁待“价值发现”，也就清楚了.

新媒体

有价无市

马后炮

分析很到位。那些买学区房的小伙伴，可以好好参考一下

JY510小敏

新媒体 发表于 2014-12-5 17:09
有价无市

基本是 有价无市的状况
偶有成交也是低于市场价

JY510小敏

马后炮 发表于 2014-12-5 17:12
分析很到位。那些买学区房的小伙伴，可以好好参考一下

{:1_23:}非常感谢您的认同
写的还是不算好

工二代

.LZ  要是画图的话，看得更加明显了
我看得好累了，有点长，呵呵

博奥

  房子实在太破，怎么不开发几个新楼盘呀？   环城四路内是市中心的中心，没有一个新楼盘是很不正常的事。

看看再说说

楼主所列地段的小学也是相当不错的，只是分属于三个小学：辅延、城中和澄江。前一阶段，南门首府就打出了双学区的广告，它的位置并不在辅延和南菁的学区范围内，不知开发商怎么兑现广告的内容。

博奥

看看再说说 发表于 2014-12-5 21:32
楼主所列地段的小学也是相当不错的，只是分属于三个小学：辅延、城中和澄江。前一阶段，南门首府就打出了双 ...

南门首府开发商到时候肯定耍赖。  “无学区，不首府”打的本来就是擦边球，口头说说的这两个学区即使兑现不了，到时候告他也找不到证据的。{:1_2:}