也谈谈小区物业管理现状

沉舟

    物业公司是以盈利为目的的企业，物业费的收缴率直接影响物业公司的经营状况，据说去年小区的物业费收缴率也在90%左右，为何今年的物业费收缴率到11月份了才50%呢？随着小区入住率的提高，尤其是五期装修入住，业主对小区停车困难、通行困难的不满是主因。

    但小区车位配比不够这个是小区自身设计硬伤，小区车位的租赁或买卖的决定权在开发商，国人的素质和车辆随意停放现象是相关联的。

    小区曾经也搞过多次车辆管控，但1:0.7的车位比（可能还达不到这么多，因为像我们楼下车位比才勉强达到1:0.6），再加上很多车主经济紧张“买”（20年使用权转让）不起车位以及部分业主根本不想买车位等等原因，造成近三成的小区车辆进不了小区，而我们小区周边停车条件和港城名邸、圣廷苑、春江华庭相差很大，警察在接到进不了小区的业主投诉后，政府也不希望看到小区车辆排到马路上影响交通阻塞、民生矛盾公开的情况发生，于是要求物业抬杆放车（矛盾关在小区内），管控失败！这也是为什么现在每次物业说要车辆管控，我们在询问是否和政府各部门协调好但没有肯定答复的情况下直接可以认定车辆管控只是口号的原因。没有政府的支持、开发商的配合，车辆管控是物业公司和业委不可能完成的艰巨任务。

    打个比方，小区设计可以停放500辆车，现在有800辆小区业主车辆要进来，如果你是物业或业委，你怎么去管理？还有人说，我亲戚来了，让他把车停外面大老远走进来？貌似也是很有道理。那么，是不是物业在小区车辆管理上就没有责任了呢？当然不是，至少拐弯道、出入口、草地上的车辆要禁止停车，这也是很多明事理、能换位思考的业主也要拖缴物业费的原因，做不好和没去做，完全是两个概念。

还有部分业主就是老赖，他就没有交物业费的习惯，而虽然物业法赋予了物业公司通过法律途径追缴物业费的权利，但物业公司也很无奈，据说这类案子地方法院一般都不愿受理或拖字诀，从圣廷苑和蓝天豪庭未听说有拖欠物业费法律诉讼案也基本可以印证这一状况，这也助长了一部分人的气焰，进一步影响了另一部分人跟风。

    有人说，我拖欠或者不交物业费和停车没关系，房屋漏水、门窗维修、监控损坏、违章搭建、毁绿种菜、电动车（电瓶）遗失、电线被盗……，原因很多，物业肯定也有预防和配合方面的过错，但主要责任人（单位）有的是开发商，有的是城管、有的是小偷（警察）…，只是因为那些单位和个人让人无从下口，拿他们没办法，而物业公司有物业费收缴的抓手。

    中奥物业的总部在广州，据说是个很不错的有一级物业公司，但它可能在广州、上海等大城市管理的还可以，因为大城市的人比较能接受和配合物业管理这个新生事物，当然这也和当地政府的管理力度有关，而到了江阴这样的小地方，毁绿种菜、违章搭建，霸气停车，可见政府作为、城管威武？于是水土不服，只能以不和业主正面冲突，妄想安安稳稳的收物业费过日子，不曾想引起更多业主不满，因小失大，物业费收缴率越收越低。

    长江国际是个大楼盘，1-5期有2600多户，按平均130平方米/户，1.35元/平方，一年的物业费收入就是550多万，外加广告费、车位管理费等等收入。而如果管理一个小小区，同样也需要一个各工种、各部门俱全的物业团队，人员来去应该不会太大，但物业费总收入却会少很多，这也是在目前1.35的物业费水平下中奥还在长江国际坚持的原因。但中奥在江阴的颓败已不可避免（上次社区主任说江阴房管局已禁止中奥在江阴接手新楼盘，对于这种物业政府还有没有其它措施进行监管呢？），那么，某天实在拖不下去了，无利可图了，它就会留下烂摊子走人。

    有人说让物业压个30万押金在业委进行绩效考核（暂不考虑有了30万押金在业委是否会有人会因此盯上这钱盯上业委，最好给他来管），人家根本不配合你，大不了你不和我签合同。那么就有个重要的任务要做，有哪些家物业做得口碑不错，收费合理，有能力解决长江小区停车通行问题，愿意接手本小区的有一级资质物业公司呢，如果能找到个2-3家，我们完全就有了底气。如果没有，而物业公司实在是不作为不配合，往下水拖，政府部门又不作为，那么，我们也没必要去委曲求全，解除合同，把小区交给政府托管吧（根据澄政发[2012]140号文第（三）条：物业企业退出小区后没有物业服务企业接手的小区，由社区居民委员会（社区物业管理机构）代管），让政府走到前台解决民生问题。

    大家都不交物业费并不能解决问题，只会恶性循环，当然这句话能听得进去的邻居就听，不相信的那就继续。拿香樟小区和阳光小区举例也不是来恐吓大家甚至说是支持物业，而是希望前车之鉴能引起大家的一点思考，能顾全我们的小区，毕竟小区是我们的家园，不是物业的。

国庆

我会配合物业和业委会的工作。钱要交，意见建议都要提{:1_12:}

木木杈

同楼上

随风飘逸

就让政府早点来接管吧！