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江阴楼市现在处于状态?

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发表于 2014-2-22 14:16 | 显示全部楼层 |阅读模式

【推荐阅读】杭州“楼王”打响降价第一枪:热销楼盘降近4000元/㎡

新华网南京2月21日电(记者杨绍功邓华宁)开发商欠债“跑路”、“鬼城”频现……近段时间,三四线楼市再次被推到风口浪尖,“积压”“虚火”“泡沫”“崩盘”等呛声不绝于耳。一些楼市遇冷,是普遍现象还是个别地方?是拐点将至还是阶段性问题?记者就此进行了调研。

三四线楼市疲软呈蔓延之势

今年1月,与一二线城市火爆的土地市场相反,不少三四线城市表现低迷,多项统计显示,三四线城市的楼市面临着整体下滑的趋势。

降价促销城市不断增加。据中国指数研究院统计,今年1月,全国100个典型城市中有37个城市的房价环比下跌,环比增加5个。而在房价下跌的城市中,有34个是三四线城市。

三四线楼市整体销量也延续着去年下半年以来的低迷态势。据中原地产的监测,今年1月份,25个三线城市新建住宅成交量为11.22万套,连续3个月走低,创6个月新低,14个四线城市新建住宅成交仅1.63万套,创下11个月新低。

与此同时,少数房地产业曾经畸形繁荣的城市和地区则深陷泥潭,温州房价已经连续30个月下跌,高端住宅价格几乎“腰斩”;不仅西部三四线楼市出现“风险集中区”,江苏、山东、安徽、辽宁等东中部省区的多个三四线城市也因房屋存量巨大而被列入“鬼城”榜单。

淮安是苏北地级市,该市市区人口不足60万,近年来却涌入380多家开发商,而实际上有200家左右这个市场就饱和了。一家房地产开发商说,他这几年在当地开发了三个项目,前两个项目销售不错,第一个项目卖给了本地人,第二个项目卖给了外来投资者,第三个项目就找不到客源了。“照去年的销售速度,需要七八年才能清盘。”

常州去年原本计划大量推地,但乏人问津,最终只完成了当年计划卖地目标的一半。无锡一家高端项目开发了900余套住房,自去年6月开盘以来,至今仅成交78套,老板因资金链断裂而“跑路”,目前楼盘也被有关部门查封。

房地产“大跃进”扭曲供求关系

业内人士分析,三四线楼市近年来经历了一轮大跃进式的狂飙,特别是2010年一二线城市限购之后,大量开发企业涌入三四线城市,直接刺激房地产业单兵突进,并推动土地的大量释放,商品房的海量上市。

据中国指数研究院统计数据显示,2009年以来,我国部分三四线城市住宅市场供应规模大幅增长,营口、南通、烟台、佛山等地的土地供应总量位居全国前列,待开发量在3000万-8000万平方米之间。仅从2011年到2012年11月末,营口住宅用地成交面积就接近1200万平方米,几乎是北京同期成交面积的2倍。

土地放量后,开发商为了加速回笼资金而大量推盘,打破了楼市供求平衡。西部某个中等规模城市,市区超千万平方米的大盘就有三个。记者采访的部分东部县城,几乎每个县城都有大片新建住宅区闲置。有的县地处山区,县城人口仅有几万,但楼盘开发量甚至超百万平方米,足以容纳县城所有人口。

房价快速上涨是造成三四线楼市遇冷的另一个因素。记者采访的多个县城,房价与几年前相比几乎翻番,让一些人望房兴叹。

克而瑞研究中心近期发布的《2013年中国城市房地产发展风险排行榜》显示,一线城市供求比仅为0.64,而三四线城市,例如甘肃武威供求比则高达8.06,山西大同供求比达到5.7,延安为4.34,均存在严重供过于求的现象。十堰、无锡、营口、酒泉等三线城市不乏无人问津而遭空置的楼盘。

曾是三四线房地产标杆的温州和鄂尔多斯[-1.41% 资金 研报],房价急涨之后迎来暴跌。温州房价自2011年9月开始,已连续30个月出现同比下降,一些高端项目价格“腰斩”。鄂尔多斯市康巴什新区部分项目崩盘,从每平方米近两万元降至1万元以内,有些项目工地不仅遭遇停工,还面临着农民工讨要工资的窘境。

物极必反,短期大量开发导致部分三四线城市供求关系恶化,大型开发企业纷纷“逃离”三四线城市。中原地产研究中心监测数据显示,去年前三季度十大标杆房企虽然购地金额创出新高,但新增购地城市三四线城市占比为0。而众多中小开发商则深度套牢,不知何时能度过寒冬。

破解三四线楼市困局需多管齐下

“个别三四线楼市暴露的危机再次警示我们,卖地吃饭式的发展已经走到了尽头。”江苏省社科院助理研究员王树华介绍,国家发改委课题组近期对12个省区的调查显示,144个地级城市竟然要建200余个新城新区。161个县级城市中,提出新城新区建设的有67个,占41.6%。

“片面透支财力建新城新区酝酿巨大风险。”王树华认为,城镇化是国家提出的战略,但落实过程中一定要按经济规律来办。对于三四线城市的政府来说,一定是产业发展在先,就业与收入增长优先。只要夯实了产业基础,房地产自然会跟进。


中原地产的张大伟表示,不是所有三四线楼市都存在泡沫,价格波动也未必造成楼市崩盘。但是越来越多的三四线城市房屋库存不断走高,楼市面临的风险加大,必须引起足够重视。

江苏省政府参事室主任宋林飞表示,一些三四线城市前几年因房地产快速发展,经济增长和财政收入对于房地产的依赖过重,而且前期土地出让越多,地方配套支出也就越大,欠账也越多,对土地财政依赖也越深。

当前一二线楼市与三四线楼市分化趋势明显,不同城市间楼市发展阶段千差万别,一刀切式的调控不合时宜。如何调动好、保护好市场积极因素是当务之急。

中国房地产行业协会副会长胡志刚表示,三四线楼市如果处理得好,能够走出低谷。中央对发展新型城镇化已经进行了部署,只有端正发展方向,完善公共服务配套,提升城市功能才能抓住机遇。


发表于 2014-2-22 14:28 | 显示全部楼层
kankan
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发表于 2014-2-22 19:26 | 显示全部楼层
路过
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发表于 2014-2-22 20:38 | 显示全部楼层
深层次的问题没谈及,不过是从现象来解释,用个例来宣传
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 楼主| 发表于 2014-2-23 08:09 | 显示全部楼层
昨晚东方卫视报道上海楼盘也出现降价促销,4万抵30万
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发表于 2014-2-23 10:02 | 显示全部楼层
在江阴 发表于 2014-2-23 08:09
昨晚东方卫视报道上海楼盘也出现降价促销,4万抵30万

什么时候轮到江阴呢~!
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 楼主| 发表于 2014-2-24 08:39 | 显示全部楼层
常州楼盘加入降价行列 杭州多楼盘跟进
  楼市开启阶段性降价空间
  专家认为,库存高、消化周期长城市可能率先调整
  继浙江杭州北海公园项目楼盘均价直降2000元,给杭州乃至全国楼市投下一枚“重磅炸弹”后,江苏常州“雅居乐星河湾”楼盘也加入降价行列,单价直降5000元。与此同时,杭州方面,距离德信北海公园宣布降价不到24个小时,其不远处的天鸿香榭里也率先跟进,并打出广告宣称“直降6000元/平方米”。
  专家表示,此次降价城市特征明显,其待售库存较大,新增需求却难以跟进,因此,持续一年多的暴涨后,在资金流动性偏紧的背景下,库存高,人口新增放缓,消化周期较长的城市都有可能在最近再次出现降价,楼市开启阶段性降价区间。但值得注意的是,2014年全年房地产市场趋势仍难以判断,其是否会延续现在的走势,仍需看两会后市进行定夺。
  23日,江苏常州被曝出“雅居乐星河湾”楼盘推出大幅降价特惠活动。该楼盘由品牌开发商雅居乐和星河湾共同打造,主要由雅居乐操盘,于2月21日正式开盘,推出5、6、8、10四栋楼,最低价5380元/平方米。在这部分房源中,精装均价12500元/平方米,毛坯均价降至约7500元/平方米,个别房源低至5380元/平方米。
  而此前,该楼盘去年12月14日首次开盘时,预售均价13000元/平方米,若加上精装5000元/平方米,则价格高达18000元/平方米,目前的价格相当于打了近六折。
  该楼盘的一名销售人员告诉记者,此次降价目的是吸引人气促销,推出的低价房源十分有限且抢手。然而事实上,该楼盘的销售一直不理想,据常州房产信息网备案信息显示,该楼盘开盘至今,销售备案房屋仅10套,累计面积2505.84平方米,均价为12095.8元/平方米。因此,开发商表示,对于前期高价购买该楼盘的老业主,开发商将如数退还差价,给予了一次性补贴。
  与此同时,杭州方面,在德信北海公园降价后,同一区域的楼盘天鸿香榭里在不到24小时就率先“应战”。该楼盘将销售均价从此前的近17000元/平方米调整为13800元/平方米,起价为11800元/平方米。其更是打出广告宣称“直降6000元/平方米”。
  随后,杭州地产界人士称,在德信北海公园、天鸿香榭里放出降价消息之后,杭州已有不少开发商已经开会商讨应对事宜。其中,协安紫郡和蓝郡两项目双双推出“限量特惠一口价”优惠措施。
  对此,住建部政策研究中心研究员赵路兴在接受记者采访时表示,此次降价城市特征明显,其待售库存较大,新增需求却难以跟进。
  事实上,2013年,杭州尽管创造了仅次于2009年的历史次高成交记录,但杭州楼市同时成为了全国重点城市楼市库存最高的城市。统计数据显示,截至2013年底,杭州市区商品房存库达到11.3万套,其中住宅达7.7万套,远高于北上广深四个一线城市。加之杭州二手房挂牌可售房源量突破10万套,杭州楼市目前在售房源已达到了22万套。
  与此同时,2013年杭州市区土地出让金收入为1326.9亿元,紧随北京、上海之后位列全国第三。据估算,自2009年以来5年,杭州土地供应量“变现”为商品房再减去已销售的量,杭州楼市目前的潜在供应量约为50万套商品房,如果以过去三年的平均去化速度计算,消化这些潜在供应需4年至5年。
  而常州方面,仅计算现有存量,其去化周期就已高达近20个月。
  高库存成为悬在开发商头上的一把“利剑”,而要想提高成交量,降价无疑是最好的选择。虽然有业内人士表示,与2011年那轮降价不同的是,此次多个楼盘选择降价,并非由于资金链断裂迫不得已。可以看成是开发商对市场压力预估的一种主动性和预防性降价,也是优化结构的降价。
  但是,金融机构已然看到楼市风险,从个人按揭贷款非正常未放开,到有银行暂停开发贷和夹层融资,悄然透露出楼市风险之意。
  对此,中原地产市场总监张大伟认为,房地产业持续一年多的暴涨后,市场势必要理性回归。因此,市场将在资金流动性偏紧的背景下量价增速回落,房地产逐渐回归到市场与保障的双轨制、调控政策将以房产税等市场调节手段代替行政干预手段。
  张大伟认为,在资金面趋紧的情况下,房价出现调整的可能性越来越大。特别是三四线城市,很可能会陷入整体低迷。
  但赵路兴认为,年初个人按揭贷款没有像往年一样放松,而是延续2013年底持续收紧状态,抑制了部分购房者购房积极性,此外,几个城市楼盘的跟风降价,也说明在暴涨过后,楼市开启阶段性降价区间。但仅凭杭州与常州的个案,仍难以判断2014年全国房地产市场的趋势。可以确定的是,库存高,人口新增缓慢,消化周期长的城市或将率先进行调整。“而对于2014年房地产市场是否会延续现在的走势,需看两会后市场情形来判断。”(.经.济.参.考.报 .梁.倩 .王.政. .杨.绍.功)
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发表于 2014-2-25 09:23 | 显示全部楼层
有价无市
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