敔山湾区域几个楼盘的楼面价

csulw

前些天网上查资料，偶然看到几年前爆出的敔山湾区域几个楼盘的楼面价，这个似乎是用拿地价格和容积率计算出来的，大家看看数据是否可靠真实：

敔山湾楼面价

从数据看，山湾水榭的楼面价最低才756.14元，臧品的最高2994.89元。还有几个当时可能还没定名字的楼盘是标的拿地号，有三个地块是800元以下的。
通常来说，楼面价的两倍多是kfs保本售价，这样来看敔山湾区域楼盘自2012和2013年降价后还是有不少的利润空间的，也意味着一直卖不动的话这些楼盘在下调些房价还是可能的。
大家认为呢？

csulw

追加一个网上用楼面价推算房价的帖子：
商品房价格主要取决于三个因素：一是成本，二是需求，三是供给。
房价成本主要由土地成本、前期费用、建筑安装成本、水电路等配套成本、景观配套成本、财务成本、管理成本、营销费用、税金等组成。当需求大于供给时，利润相对较高；当需求小于供给时，利润相对较低，但价格低于成本是不大可能的。而价格的未来走势，同样取决于成本、需求、供给的走势。
看两项主要成本走势：
土地：有限的不可再生资源，你说土地会越来越便宜吗？
建安：现在要求建筑节能，这个指标的要求肯定是越来越高。主材钢筋水泥等价格会跌吗？人工工资会跌吗？

说点具体的：用柏庄刚拿的1041号地为例子！楼面地价2809元／平米，实际房价要卖多少？
每平米       土地成本（1）：2809元；                           建安成本（2）：1400元／平米；      
             水电配套（3）：150元／平米；                      道路景观（4）：200元／平米；   
           前期费用（场地平整规划设计各审批环节）（5）：200元／平米（一个开发项目从拿地到交房要盖50几个章、80几个审批环节，呵呵）；
           营业税和各种附加税为7％（6）：420元／平米；         管理费营销费安3％（7）：180元／平米。
以上是比较保守的算法，总成本1＋2＋3＋4＋5＋6＋7＝5359元／平米。
还有工程款的利息、不可预见费、合理的利润、企业所得税等等等等。房价到底该定多少呢？

放开那女孩

拿地早 成本就低多了

我是马甲07

建筑成本也很重要，如果要打造精品小区，每平方米的建造成本区别就大了

助工二级

kankan

郎朗星月

kankan

老漠

有心了，顶一下

云天河

现在开发商的融资成本很高

csulw

jy510小草让帖子上首页了啊:D
其实这是云亭某楼盘在开始销售之前售价策划ppt的一页，不知道怎么的泄露到网上了。
该楼盘是2011年10月份开始销售的，因此推测该数据是2011年上半年左右做的分析，现在回过头来看里面分析敔山湾楼盘的售价与2011年及2012年上半年的实际售价基本吻合。2012年下半年金科开始降价销售后所有楼盘一路下滑，因此2012年上半年之前的楼价成为敔山湾楼市的历史最高点，例如山湾水榭的售价与之前相比降幅达3000~4000接近腰斩，其他大多楼盘有三分之一的降幅。

岁月无痕

那比乡镇的房价还要便宜了。