2013年蓝天豪庭业主委员会工作回顾与下一步工作设想

蓝天业委

已经10月份了，2014年蓝天豪庭的物业怎么办？

5月12日蓝天业委会成立以来，业委会干了些什么，现在又有什么打算，下面我为大家一一道来。
1、将蓝天的消防系统、地下排水系统，所有的电梯全部检查了一遍，并将检查结果通报给了中奥物业；
2、书面、会议、网上5次督促中奥物业修复不能正常运行的消防泵、地下排水泵和电梯；
3、12次抽查、检查中奥物业对蓝天豪庭物业管理的履职情况（主要是卫生打扫、门卫履职、绿化管护等）；
4、4次以会议形式向中奥通报抽查检查情况，督促进行整改；
5、每两周召开一次业委会成员会议，探讨如何督促物业搞好小区物业服务；
6、业委会成员3次集体学习物业法和江苏省物业管理条例，提高业务能力；
7、3次到其他小区考察学习物业服务情况，取长补短；
8、制定了《蓝天豪庭业主委员会章程（草案）》；
9、制定了《蓝天业委会议事规则》；

虽然我们有为全体业主服好务的高昂热情，有为大家努力办好事的切身努力，但由于我们能力有限，措施有限，使大家还没有感受到蓝天物业服务水平的根本改变，在此对大家表示深深的歉意。

虽然我们经常检查物业服务情况，及时通报给中奥物业，并督促进行整改。但由于中奥物业是由开发商签的前期物业服务公司（业主委员会成立之前，开发商依据规定招标签订的物业服务企业），蓝天豪庭业主委员会对该公司无任何制约手段与措施，所以物业公司是否进行工作整改，业委会毫无办法。

对业主委员会来说
物业的人事权，肯定没有，今后也不会有；
物业的财务权，没有，今后也不会有，物业公司是独立法人；
奖惩权，没有，但今后应该有；就是说物业做的好，可以拿全额物业费，做的不好就要扣物业费！
对物业公司的雇佣和解聘权是有的，但这项权利是不可随便用的，请他来时，你不知道他会干的怎样，你要解聘他时，往往已经给大家造成了损失。

几个月来，我们反复考虑的几个问题
1、与物业公司加强沟通，督促物业不断提高服务水平，使全体业主享受物有所值的物业服务；
我们这样考虑主要出于以下几点；（1）中奥物业是国内知名的物业公司，公司制度健全，管理规范，物业服务经验丰富，只要公司内部加强管理，严格考评，配强管理骨干，配足员工，加之业主委员会的检查督促，相信中奥物业会扭转不利局面的。
同时我们还考虑到，如果业委会一成立就着手更换物业公司，考察招标就要2个月左右，到7、8月份引进一个新的物业公司，物业公司好不好招工，新的物业公司如何收费，已经缴纳全年物业费的如何来退费，新的物业公司招不到工服务质量差造成收不到费，又怎么办？
基于这样的考虑，我们没有采纳部分业主要求立即更换物业公司的建议，而是着手帮助、督促中奥物业提高物业服务质量。

2、中奥物业的服务质量没有明显改观，如何解释。
（1）主要管理骨干更换过于频繁，造成负责人临时观念严重。3月份到现在，蓝天的负责人一共有5位，长的不过几个月，短的只有几周，负责人都搞不清明天自己还在不在蓝天工作，这样的团队还有心思干工作吗？
（2）员工思想涣散。负责人的频繁更换，造成员工人心惶惶，新员工招不进，老员工朝不保夕，外包的绿化单位、清扫单位也是对付一天是一天，顾忌的是承包费能不能拿到，不再考虑工作质量。
（3）制度不落实，员工素质下降。无论什么单位，什么工作，没有制度，或者有制度不落实，再简单的工作也做不好，再好的员工也会变差。门岗脱岗，睡觉，甚至手中的对讲机遥控器被人拿走都没有察觉，更不要说看小说，玩手机打游戏，在岗不履职了；楼道、门厅的卫生数天甚至数周不打扫，监控室晚上锁门，白天没人成了常态，如果落实制度，有检查有奖惩，员工会如此吗！
（4）设备设施损坏丢失严重。由于消防设备不能正常运行，消防器材丢失损坏严重，受到了公安部门的行政处罚，地下室许多排水泵不能正常运行，威胁地下车库的安全，部分公共照明损坏，不能及时修复更换，大门口的LED已经数月不能使用，也不进行修理，34单元的电梯损坏了数个月，才开始修复。这样的问题，需要业委会来反复督促吗，不是物业的基本工作吗？
（5）个别业主拒绝缴纳物业费。任何一个企业，没有业务收入都是难于运行的，物业公司的最主要收入来源，就是业主缴纳的物业服务费，极个别业主由于种种原因暂时欠缴物业费还可以理解，如果数量不菲的业主拒交或拖延缴纳物业费，就会造成物业公司不能及时足额支付员工工资，甚至影响招聘新员工，没有人手，怎么来保证工作质量呢？

3、为什么没有及时协助物业公司收缴物业费呢？
（1）、业主委员会成立前后，正是蓝天物业服务质量的低谷，出于先提高工作质量，再动员大家缴纳物业费的考虑，我们先找当时的负责人小卢沟通，希望物业公司抓住业委会成立的机会，先提高工作质量，待大家看到物业的努力之后，再动员大家缴纳物业费，当时的负责人也认可业委会的分析。可是小卢干了一个月左右就走了，提高工作质量成了空话。接着就是长江国际的老何来临时负责，老何也挺负责，主动与业委会沟通，听取业委会建议，可是由于它是临时负责，许多事情都做不了主，结果大约只干了3、4周，就被调走了，接着是小邢，小伙子也很热情，结果只干了3周左右，也调走了。这样一个情况下，服务质量是提升还是下滑，就可想而知了。业委会用什么理由来动员大家缴纳物业费呢？
只能对大家说，人家给你提供服务了，缴纳物业费是应该的！

4、现在中奥在蓝天的管理骨干稳定了吗？工作质量有提高吗？
大约是9月初吧（换人太频繁了，记不住了），蓝天现在的负责人小于调了过来，小伙子有5年的从业经验，带着压力，也带着热情投入了蓝天的管理。他比较理智，他说，蓝天的客观条件很好，他想在蓝天做出成绩，先把服务质量提高上去，再去上门催缴物业费。
现在看，小于的工作是有起色的，门卫的形象、姿态都比以前好，卫生清扫也比以前有进步，绿化管护有较大进步。我们对小于的工作还是抱有希望的！
但也应看到，距合同约定的工作标准还是有不小空间的，还得继续努力！要落实制度，每样工作都要有检查，每个岗位都要进行考评！否则是难于真正提升的！

5、2014年，中奥有继续服务蓝天豪庭的意向吗？
目前，中奥已经口头表达了2014年继续服务蓝天的意愿。从现在起，全体业主应该更认真地考察中奥的服务质量，管理骨干的素质，队伍的稳定性，企业的信誉，以便做出合适的选择。

对物业，我们蓝天选择：诚信的，服务好的，物有所值的，愿意接受业主和业主委员会监督制约的公司！

沉舟

对物业公司的雇佣和解聘权是有的，但这项权利是不可随便用的，请他来时，你不知道他会干的怎样，你要解聘他时，往往已经给大家造成了损失。
这段说得很好！

蓝天业委

业主委员会近期打算
2014年无论哪家物业公司服务于蓝天豪庭，都得与蓝天豪庭业主委员会签订新的物业服务合同。因为中奥物业与蓝天房产签订的前期物业服务合同，在2013年就已经到期了，更重要的是物业法和物业管理条例，赋予了业主委员会代表业主签订物业服务合同的权利和解聘物业公司的权利。
所以明年无论是中奥来蓝天服务，还是其他物业公司来蓝天服务，都必须签订新的合同，新合同的起始日，就是老合同的终结日。

为了代表全体业主签订好新的物业服务合同，签订一个大家普遍接受的物业公司，我们将做以下几项工作：
1、督促中奥物业和蓝天房产公司将蓝天豪庭的消防、排水、监控、电梯、公共照明、楼梯门等公共设备、设施修复至正常使用状态；在2013年9月13日，我们已经向上述2家公司发了函！
2、联系消防、质检、人防局、房管局等政府部门，在2013年11-12月份，对有国家强制标准的设备设施进行检查，确保蓝天的公共设施设备完好；
3、考察物业公司和其他业主委员会，力争多掌握些物业公司的信誉、服务质量情况，学习其他小区的好方法，在2013年10月-11月完成；
4、发动业主参与新物业公司的选拔，动员业主为业主委员会献计献策，组织业主代表参与制定物业收费标准，物业公司考评办法的制定，参加选择物业公司的投票，这项工作安排在10-11月。非常期望大家踊跃参与！！

近几天我们打算公开发布蓝天豪庭2014年物业服务招标公告，请大家关注蓝天论坛，房产论坛，楼道公告栏，电梯内公告，江阴日报公告。欢迎大家推荐投标公司！

蓝天业委会成立后，曾通过口头告知、会议通知，发函等方式，要求中奥物业将地面车位出租收入、广告收入等账目向业委会和业主公开，按照法律规定将属于全体业主的部分返还给业主委员会，但中奥物业至今不予理会。每一位蓝天的物业经理都会这样说，我肯定听我们公司的，你们业委会不能指挥我的。业主委员会对中奥没有一点办法。

业主委员会及全体成员表示：即便业主委员会今后有了收入，此收入一是用于补充维修基金用于小区设备设施的维修、更新、添置，二是用于组织全小区的业主活动。绝不花一分钱用在业委会的吃饭喝茶上。业委会成员集体活动吃饭喝茶都搞AA制，自己掏腰包。业委会的办公支出，主要是印制材料、发布公告等费用，在没有收入的情况下，也主要由业委会成员自己自己垫付。

虽然法律规定，业委会成员可以取得一定的工作补贴，但全体业委会成员明确表示，本届业委会任职期间，不会索取一分报酬。
既然自己选择了服务大家这项工作，就是要做点奉献！
大家的愿望只有一个，把蓝天的物业服务搞好，让大家支付的物业费“物有所值”！

蓝天豪庭业主委员会

二〇一三年十月十日

。

沉舟

但由于中奥物业是由开发商签的前期物业服务公司（业主委员会成立之前，开发商依据规定招标签订的物业服务企业），蓝天豪庭业主委员会对该公司无任何制约手段与措施，所以物业公司是否进行工作整改，业委会毫无办法。

这段不太懂，和是否前期有多大关系？

蓝天业委

2、中奥物业的服务质量没有明显改观，如何解释。
（1）主要管理骨干更换过于频繁，造成负责人临时观念严重。3月份到现在，蓝天的负责人一共有5位，长的不过几个月，短的只有几周，负责人都搞不清明天自己还在不在蓝天工作，这样的团队还有心思干工作吗？
（2）员工思想涣散。负责人的频繁更换，造成员工人心惶惶，新员工招不进，老员工朝不保夕，外包的绿化单位、清扫单位也是对付一天是一天，顾忌的是承包费能不能拿到，不再考虑工作质量。
（3）制度不落实，员工素质下降。无论什么单位，什么工作，没有制度，或者有制度不落实，再简单的工作也做不好，再好的员工也会变差。门岗脱岗，睡觉，甚至手中的对讲机遥控器被人拿走都没有察觉，更不要说看小说，玩手机打游戏，在岗不履职了；楼道、门厅的卫生数天甚至数周不打扫，监控室晚上锁门，白天没人成了常态，如果落实制度，有检查有奖惩，员工会如此吗！
（4）设备设施损坏丢失严重。由于消防设备不能正常运行，消防器材丢失损坏严重，受到了公安部门的行政处罚，地下室许多排水泵不能正常运行，威胁地下车库的安全，部分公共照明损坏，不能及时修复更换，大门口的LED已经数月不能使用，也不进行修理，34单元的电梯损坏了数个月，才开始修复。这样的问题，需要业委会来反复督促吗，不是物业的基本工作吗？
（5）个别业主拒绝缴纳物业费。任何一个企业，没有业务收入都是难于运行的，物业公司的最主要收入来源，就是业主缴纳的物业服务费，极个别业主由于种种原因暂时欠缴物业费还可以理解，如果数量不菲的业主拒交或拖延缴纳物业费，就会造成物业公司不能及时足额支付员工工资，甚至影响招聘新员工，没有人手，怎么来保证工作质量呢？

蓝天业委

3、为什么没有及时协助物业公司收缴物业费呢？
（1）、业主委员会成立前后，正是蓝天物业服务质量的低谷，出于先提高工作质量，再动员大家缴纳物业费的考虑，我们先找当时的负责人小卢沟通，希望物业公司抓住业委会成立的机会，先提高工作质量，待大家看到物业的努力之后，再动员大家缴纳物业费，当时的负责人也认可业委会的分析。可是小卢干了一个月左右就走了，提高工作质量成了空话。接着就是长江国际的老何来临时负责，老何也挺负责，主动与业委会沟通，听取业委会建议，可是由于它是临时负责，许多事情都做不了主，结果大约只干了3、4周，就被调走了，接着是小邢，小伙子也很热情，结果只干了3周左右，也调走了。这样一个情况下，服务质量是提升还是下滑，就可想而知了。业委会用什么理由来动员大家缴纳物业费呢？
只能对大家说，人家给你提供服务了，缴纳物业费是应该的！

蓝天业委

4、现在中奥在蓝天的管理骨干稳定了吗？工作质量有提高吗？
大约是9月初吧（换人太频繁了，记不住了），蓝天现在的负责人小于调了过来，小伙子有5年的从业经验，带着压力，也带着热情投入了蓝天的管理。他比较理智，他说，蓝天的客观条件很好，他想在蓝天做出成绩，先把服务质量提高上去，再去上门催缴物业费。
现在看，小于的工作是有起色的，门卫的形象、姿态都比以前好，卫生清扫也比以前有进步，绿化管护有较大进步。我们对小于的工作还是抱有希望的！
但也应看到，距合同约定的工作标准还是有不小空间的，还得继续努力！要落实制度，每样工作都要有检查，每个岗位都要进行考评！否则是难于真正提升的！

蓝天业委

5、2014年，中奥有继续服务蓝天豪庭的意向吗？
目前，中奥已经口头表达了2014年继续服务蓝天的意愿。从现在起，全体业主应该更认真地考察中奥的服务质量，管理骨干的素质，队伍的稳定性，企业的信誉，以便做出合适的选择。

对物业，我们蓝天选择：诚信的，服务好的，物有所值的，愿意接受业主和业主委员会监督制约的公司！

蓝天业委

沉舟 发表于 2013-10-9 21:23
但由于中奥物业是由开发商签的前期物业服务公司（业主委员会成立之前，开发商依据规定招标签订的物业服务企 ...

权利与义务在签订合同的甲方和乙方。业主委员会既非甲方，也非乙方，当然不能行使合同约定的权利和义务。依照物业管理条例，业委会可以行使解聘权。
最主要的几项权利：人事权、财务权、物资支配权、奖惩权，一项也没有，也没有行使权利的条件，当然就无法制约了。

蓝天业委

业主委员会近期打算
2014年无论哪家物业公司服务于蓝天豪庭，都得与蓝天豪庭业主委员会签订新的物业服务合同。因为中奥物业与蓝天房产签订的前期物业服务合同，在2013年就已经到期了，更重要的是物业法和物业管理条例，赋予了业主委员会代表业主签订物业服务合同的权利和解聘物业公司的权利。
所以明年无论是中奥来蓝天服务，还是其他物业公司来蓝天服务，都必须签订新的合同，新合同的起始日，就是老合同的终结日。