名雅居三期部分小区事务的物业答复（１）

港鑫物业

大家好！我是港鑫物业的，一直以来也关注名雅居业主俱乐部，觉得多了一个沟通的渠道，今天以公司员工名义直接与大家沟通，在这里先声明一下原则：
1、我们希望尽量当面沟通，整理内容后发布（可提高沟通质量）。
2、我们一般回复业主比较关注的事务，一般事务打电话报知就会上门处理（86278933）。
3、不希望相互攻击诋毁。
4、如有不理解之处，敬请谅解（立场不同）。
下面我关于网上业主关心的一些话题，谈下个人的一些看法：

一、南门开启和南北主干道不允许停车情况？
按照当初测算成本，这两项都未考虑，业委会根据08年业主调查表民意显示和我公司入驻后业主意愿，我公司考虑执行，主要有二方面考虑：
（1）南门不开启，南北主道泊车足以阻碍了消防通道。
（2）我们是来服务的，必须尽量满足业主意愿，提供业主方便。但执行又是违背公司成本运行掌握的。因为南门的开启实际上小区正式门卫开启了三道，加东门4小时，这对于仅靠物业费（100%52万）和路面停车位秩序管理费用（只少不会多）是远远不够得，而且主道不泊车一下子减少了40多个车位。
现实情况是：物业公司多开支了，少收入了，管理压力更重了，业主方便了，安全系数高了。
【附：请大家考虑一下北门、西门封闭或限时开放方案（按设计和规模只能开一道门——目的：节约开支，封闭管理，有效方便业主）】。

二、关于地面车位收200元/月•位的情况？
（在成本估测中实际上我公司没有将监控人员和公司管理层成本列入，任何人可以请别的物业公司和房管局评估以辨是否虚假。）在本来不能做的情况下又增大开支，减少收入（一个门岗最少3人共5.4万，主道少42个车位减少（以100元/月•位算）5.04万，其它地方划车位少18只车位（考虑抽签以“广本”标准划，少收2.16共12.6万），这样的情况下已没法做了，故向业委会提出解决办法并提出建议，经业委会几次反复讨论决定，授权我公司路面停车位收费标准（暂）以200元/月•位收取，主要考虑因素是：
1、多开门（物业费不足），少收入
2、经业委会反复交涉，开发商对地下车位租赁定位200元/月•位，如路面车位收费低，地下车库谁也不愿去停，这是浪费资源，更何况卷帘门车库有64幢买56幢处，63幢买70幢处的等等情况，不能充分利用，结果会造成路面拥挤，南北主道还会泊车的情况，甚至毁坏绿化，被逼进行停车位改造（我们希望不到万不得已不要减少绿化）。
3、我们要兑现承诺并合理利用资源，开发商得到了利益，解决小区的问题会畅通及时。（实际情况从已修好53户渗水等情况可看出。）
4、涨物业费复杂，而却基本上每户都有汽车，涨物业费车位费满足收支平衡都一样。
说明：（1）路面收200元/月•位共92个车位，比100元/月•位实多11.04万比较后，物业还需多承担1.5万。
（2）目前路面停车位除3户未交外（委托抽签，出差在外一定交）都已交。地下停车位还有7只未定（已达到96.27%的停放）。
感谢大多数业主的理解，没有你们的支持和理解，小区秩序不会这么顺畅，南门也开启不了（我公司也无法做下去），一切都在往好的方面发展。

三、业主大会上有业主说光停车位可收120万怎么会亏？
关于停车位收费实际情况是：
地下停车位（188只）：物业公司收600元/年•位（其它归开发商）的水电运行费、维修费、保洁费等。这部分收费属有偿特殊服务（不含在物业费中），同样适用已购车位的42户业主（同室内服务相似性质），实际少收3.5个月共3.29万，估计最多收7.99万（与全年水电费差不多，其它亏了）。
路面停车位（92只）：基本上少收3.3个月，全部收16.008万。
卷帘门车库（177只）：产权属业主不能收。
物业费：100%收全约52万，【其它空置房5.6万（70%收取）属应收款可能造成坏帐】100%收全可收入75.988万元。
大家说说要不要亏。
附：业委会和很多业主提出卷帘门车库前等属公共部位应收费，考虑车库业主使用（近100只左右可使用）减半收取（最多7-8万）应不应该？

四、回答56幢业主关心电梯电话尚未修复的问题
三期电梯电话共11台，总机在1-2期（现已被切断），为成本和独立考虑，我公司已与中国电信江阴分公司联系，策划建立三期小区信息化，利用业主已有固话设施，针对目前小区实情，推广实施下列功能
方式1：
1、建立业主电话报警监控系统
2、建立小区局域网（业主与业主、业主与物业联系不收费），同时将门禁对讲功能弥补（原对讲控制中心在一二期，现已切断）。
方式2：电梯电话总机独立
目前电信局在造预算中，近期会有答案，我们会尽快解决，请业主在非常时期做好预防工作（估计4月底能解决），（附：小区存在问题太多，请大家一定要给我们时间，而且三期情况特殊，请谅解）。

五、关于小区北侧车库前围墙封闭等（小区封闭）问题
小区封闭是三期全体业主和我公司都非常想、急迫解决的问题，但是如何封闭，方式如何仁者见仁，智者见智，无论网上还是与业主的沟通中，我们发现以下情况：
1、如果以民意调查（估计除卷帘门车库业主外，其它业主基本一致）定方案，估计要在围墙处封闭，但是否合适，卷帘门业主的权益（汽车停不进）如何保障，找开发商打官司，谁出头，时间呢，资金呢，打官司期间（估计马拉松式），全体业主的利益如何保障？小区原设计的改变是否光是开发商一手造成的？
2、没卷帘门车库（北侧）的71幢72幢业主不愿将墙体作为围墙维护权益（影响安全）也有点道理，但与有卷帘门车库的维护权益在封闭方式上已没有共同的余地，开发商会不会退，什么价位退，即使10倍的原价，业主也不肯退怎么办？会造成什么后果？
我个人认为：从人性上讲，大家能住在一个小区是一种缘分，一定要兼顾大家的利益，至少争取权益，先要保障已得利益。
建议：1、第二道封闭，即在71幢东北墙侧、72西北墙侧及71、72幢后墙间封闭。
2、由于二道封闭，实际上该区域已归卷帘门业主使用，相应业主最好出资在71、72幢前后侧加装6只摄像头和CK加强安全防护。
3、车库用于停车，停在外面以路面停车的一半收费；尽量不要出租，如出租宜按商业房交纳物业费（一般至少2元/ 平方米），专款用于摄像、CK的维护和更新。
4、71幢72幢业主提出没自行车库，可在71、72幢间搭（涉及采光应与有关业主协商并经业委会征求意见同意）用于71幢72幢业主停放（免费）。
5、具体封闭和车库建造费用由开发商承担。
6、权益另外争取（先保利益再维权）。

六、涉及影响缴费的网上的几个（业主谈论的）话题。
1、半地下车库不溢水后交费
心情理解，但有些问题先天不足，后天难补，关于小区半地下车库排水存在以下问题：
（1）墙根渗水、线井反灌水等情况很难解决，不解决即使明沟来得及排，里面可能有一层5cm左右的水。
（2）除斜面自然泻水外，墙根渗水，而窨井与明沟落差小，挖又不能挖深，(下面是大板基础），北侧全是管网又不能挖，泵加大积水少，泵频繁启动易烧泵，用泵排量小遇暴雨又来不及。
目前方法：①诸管线口（线井中线管在水中又无法排难堵）两头。疏通管道。
②保证泵自动排放正常，部分泵更换
③加强巡查，确保维修及时。
其实车库一、没有列入物业费收费面积，二、不是物业公司卖给业主的，却要物业承担责任（须知与开发商维权，物业只是义务不是责任）。
----------待续

寒江飞雪

态度很诚恳，仔细再研究一下后再讨论 [s:101]

星河

首先欢迎港鑫物业加入论坛和大家一起探讨小区事务
从楼主的帖子里可以感受到楼主的诚恳和善意
所以，我希望我们的业主在与之互动时
请注意你们的言辞
做到文明交流，就事论事
因为我们大家的目标是一样的
把小区建设好 [s:211]  [s:211]

桑桑

一切都在于沟通

星河

关于三期最近的改造动作很大，我们可以看到港鑫有这个决心把小区管理好
改造了就会涉及到费用
关于费用，楼主在帖子里做了详细的介绍
欢迎大家一起来讨论！

星河

永安物业，你们在哪里？ [s:66]  [s:66]

蜗居

这就是物业间的差距![s:82]

望月

港鑫物业这个帖子把小区内部问题罗列的很详细
账目支出清晰
态度诚恳
没有回避和业主就小区所提出的问题
支持一下

金宝宝

仔细研究后再讨论，不过港鑫物业进驻后的确有了很大变化

youyou

关于停车位收费实际情况是：
地下停车位（188只）：物业公司收600元/月•位（其它归开发商）的水电运行费、维修费、保洁费等。这部分收费属有偿特殊服务（不含在物业费中），同样适用已购车位的42户业主（同室内服务相似性质），实际少收3.5个月共3.29万，估计最多收7.99万（与全年水电费差不多，其它亏了）。
     这句话有没有说错，现在地下车位是200/月，2400/年