经济适用房造成对社会资源巨大浪费--转贴

Windows25 · 发表于 2005-10-21 20:30

建设部日前牵头向全社会征集“城市中低收入人群居住解决方案”，再次引起人们对现有住房保障体系的关注，而建设部政策研究中心副主任王珏林认为，由于监管不严等问题，此前经济适用房建设已造成对社会资源的巨大浪费
　　在建设部住宅与房地产业司指导下，万科公开面向全社会征集“城市中低收入人群居住解决方案”，目标直指中低价房的开发建设。“一石激起千层浪”，事情再次引起了人们
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　　昨日，建设部政策研究中心副主任王珏林在接受《每日经济新闻》专访时强调，现有住房保障体系亟待完善。
　　王珏林表示，作为住房体制改革的一部分，目前我国各地已逐步建立起以<a href="http://house.sina.com.cn/jingji/" target="_blank" >经济适用住房</A>制度、<a href="http://house.sina.com.cn/focus/lzf/index.html" target="_blank" >廉租住房</A>制度和住房公积金制度为主要内容的住房保障政策基本框架，“为此国家投入了大量的财力，然而事实证明，保障体系并没有达到理想效果。”
　　王珏林强调：“问题并不在于住房体制改革的本身，而在于整个住房保障制度在执行时缺乏规范和明确的标准。”
　　作为我国住房保障体系的重要组成部分，经济适用房寄托了众多中低收入者改善居住需求的期待。但业内专家对于经济适用房的诟病也从来没有停歇过。
　　“经济适用房意义重大，但监管不严等问题使其已对社会资源造成巨大浪费。”王珏林指出，经济适用房的浪费主要体现在三个方面。
　　其一，政府设立最低价格或者最高价格，即强制干预价格体系带来绝对损失。“政府提供了一些补贴，原意是想帮助低收入家庭。实际上，这些补贴中有相当一部分既没有转移给消费者也没有给生产者，白白损失掉了。”王珏林坦言，政府对正常价格形成机制的干预必然会带来一定的社会财富的损失。
　　其次，政府为了鼓励开发商开发经济适用房，必然要给与地产商一些优惠政策，如降低批租土地价格，实行税收优惠等，“事实上，这也是国家财富的浪费。”王珏林指出。
　　为此，有业内人士算了一笔账。按照北京市政府公布的数字，最近三年内计划兴建的经济适用房大约有800万平方米，假定每平方米比市价低1000元，就意味着北京市政府为此送出了80亿元的“大礼”。
　　“更为严重的是，由于经济适用房执行机制不规范，这份大礼并没有给众多中低收入者带来实实在在的优惠。”王珏林认为，目前是以收入来限定经济适用房的购买资格，但问题是，中国人的真实收入不容易准确测度。这样必然会导致混水摸鱼现象的发生，以致出现了大量有悖于经济适用房制度设计者初衷的现象，如消费者风餐露宿排房号、房间超大、装修豪华；开宝马车者入住等。
　　据悉，虽然北京市政府已经明确规定，经济适用房的购买资格是夫妻双方或家庭年收入不超过6万元，但后来在实践中发现，购买者的大量资料都是伪造的，并且有一些收入是资料上显示不出来的。比如工资单显示收入不足6万元，但总体的实际收入可能比这多得多，单位开出来的工资证明事实上不能说明真实的收入水准。
　　“经济适用房没有适用到中低收入者，这本身就是一个巨大的浪费。”王珏林强调。
　　廉租房建设问题多多
　　对于住房保障体系的另一重要组成部分———廉租房，王珏林认为同样是问题多多。
　　“从目前情况来看，廉租房政策落实进展缓慢，不少城市没有建立廉租房体系，有的建立了也是名存实亡，而且对于适用人群缺乏一个明确的标准。”王珏林坦言。
　　公开资料显示，全国312个地级城市中，目前有148个启动了廉租房工作，但其中绝大部分还没有形成一套可操作的运行机制和程序。
　　此外，王珏林指出，廉租房政策忽视了一个关键的群体———城市“新移民”以及“阶段性”无力购房者，如毕业后刚参加工作的大学生等。
　　而大量“非人才”的新移民，由于享受不到一般城市居民的住房福利(住房补贴、动迁补偿、购房<a href="http://house.sina.com.cn/process/loan-insurance.html" target="_blank" >贷款</A>等)，正在不断充实着“无房者”的队伍。
　　“由于户籍的限制，这一批人在所工作的城市难以买房，只能望房兴叹。”王珏林强调，解决这部分人的住房问题更是目前工作的重点。
　　“城市中低收入人群居住解决方案”征集全国撒网
　　继平民住宅运动之后，万科再次唱起关注城市中低收入人群居住问题的大戏，这次和万科同台演出的还有建设部。
　　10月19日，万科在北京召开面向全社会“50万元征集‘城市中低收入人群居住解决方案’”新闻发布会，到会者除万科企业股份有限公司董事长王石，还有建设部住宅与房地产产业司司长谢家瑾。
　　今年以来，有关中低收入人群居住问题亟待解决的呼声日高。业内人士普遍认为，与住房市场化的进程相比，我国住房保障制度的建设和推进相对滞后。
　　谢家瑾指出，存在的主要问题包括经济适用住房的建设和廉租住房政策落实不到位，管理不够规范，保障体系不够健全，住房保障的资源配置效率相对较低，覆盖范围不完全等。支持中低收入家庭解决住房问题的财政税收、土地和金融的配套政策都还需要进一步完善。
　　“万科既有经营上的明晰市场策略，又注意到必须承担的行业责任和社会责任。”王石这样解释此次万科牵头方案征集之举的初衷。他认为，目前，部分经济发达城市房价上涨过快而累积的问题，已直接影响了房地产行业在社会公众中的口碑。大力推进中低收入人群住房体系的建设，将有助于社会和行业的长期稳定发展。
　　本次征集方案的内容主要涉及境外中低收入人群住房体系研究(包括：中低收入人群的界定标准、中低收入人群的细分、分布特征、发展趋势、一般消费行为特征、住房消费行为特征、住房支付能力的评价、与其他人群在居住区位上的分异与融合特点等)、中低收入人群居住的多渠道解决途径研究、政府对中低收入人群的居住保障政策与保障方式研究、中低收入人群住区的规划设计以及适合中国国情的居住空间规模研究等多个方面。
　　谢家瑾强调，方案征集结果将为建设部今后制定相关住房政策提供参考。
　　而在王石的设想中，明年，万科要开建适合中低收入人群的住房原形。
　　“为了本次活动，万科已成立专门的研发小组。”昨日，万科集团建筑研究中心有关人员向《每日经济新闻》透露，研发小组将兵分两路，一路是国内，一路是国外，针对解决中低收入人群住房问题进行专门而又广泛的市场调查。同时，进行中低收入人群居住现状调查，借鉴国外经验。
　　保障性住房建设何妨多“拿来”
　　“关起门来研究没用，保障性住房建设方案，海外有许多成熟经验，中国可以借鉴得出具有自身特色的‘拼盘经验’。”昨日，沪上首提“顶租”方案的上海财经大学房地产专家印堃华向《每日经济新闻》表示。
　　盛传于中国青年人中的“中国和美国两位老太在天堂里的对话”并不仅仅只是玩笑，有一个更理性的数据可以说明中国人对于住房产权的关注：在中国，住房自有率平均已达76%，而在欧美绝大多数国家，这个比例不过在50%上下。
　　然而，要想让“举毕生之力置业”的传统中国模式向租售并举的新模式演进，保障性住房的庞大机制建立是必要前提。
　　建设部住宅与房地产业司司长谢家瑾表示，城市中低收入人群的居住问题，是一项相当复杂的系统工程，内容涉及城市中低收入人群的特征及发展趋势、住房的土地资源消耗、建设及管理研究等等，而不同地域的情况也不尽相同。
　　而被业界专家屡屡提及的“寰宇经验”从亚洲直跨欧洲。
　　在新加坡，80%的个人房产是政府投资开发的组屋。收入最低的20%的人群，也几乎全部拥有组屋。新加坡政府是按照低于市场价格出售组屋的，外形设计都比较讲究，周围环境也不错。
　　而在中国香港，从50年前即开始实施的公共房屋计划，历经巨大政治、经济变迁后，目前不仅仍持续大规模地提供着公屋，并且致力于为公屋居民提供满意的居住质量和管理服务。
　　被业界普遍作为成熟经验之一的德国模式，是政府规划用地，由发展商开发，再以较低的房租租给需求者，与市场租金的价差，由政府补贴给开发企业。
　　在加拿大，政府要求发展商在兴建项目之时，划拨出10%-15%的项目用地进行保障性用房租售。
　　而印堃华进一步指出，提取土地出让收益金中的部分比例，用于建立专项基金开发保障性住房，也是一种良性循环的机制。
　　目前上海刚刚起步的保障性住房建设集聚郊环的现象，是否会带来隐患？
　　上海市房屋土地资源管理局的一位官员也表达了他的忧虑：事实上，在上世纪九十年代，因旧城改造而在边缘地区兴建的大量动迁小区中，<a href="http://house.sina.com.cn/process/management.html" target="_blank" >物业管理</A>难以贯彻等方面的隐患已经逐渐凸显了出来。
　　“一不当心就会成为新一代的贫民窟”，这是许多专家对正在探索初期的保障性住房试点举措所发出的忠告。
　　“解决中低收入者住房，仍需通过商业化形式。”万科企业股份有限公司董事长王石说。但他也表示，从发展商层面来讲，更多考虑的是盖什么样的房子，怎样的经济成本划算，以及如何持续长期运转。而保障性住房的土地应该是商业投标获得还是政府指定，这应是政府考虑的内容。
　　印堃华说：“保障性住房的政策制定较为复杂，但关键是要有完整思路、目标确定和多样方法的提供。”

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