来点争论——敔山湾未来的房价

babybike

今日偶见坛内消息不多，讨论不足，故来抛砖引玉。

（一）先说目前房价，湾内、湾外房价基本透明，分两档次，湾内7～9k，湾外6～7k，别墅暂且不说。

决定房价的因素不外乎地段、配套、环境、开发商素质、政策、供需等。假设城区房价1w，从上述因素来综合考虑敔山湾房价。

1.先说地段，地段应该是影响房价比较重要的因素了。湾内远离城区，房价减3k。

2.配套对于日常生活来说，非常重要，毕竟衣食住行、工作、娱乐几乎是老百姓生活的全部。湾内配套几乎为零，房价又要减1k。

3.湾内青山绿水，环境幽静，是江阴最好的地方之一了，这样环境内的房子，房价加1.5k.

4.开发商素质，目前湾内的开发商虽非国内一线，的都是有实力的二线、三线开发商，比本地的开发商素质还是要高点，房价加0.2k。

5.国家政策，限购等打压政策，导致房地产市场大环境一般，房价要减1k.

6.供求，3w多套存量以及二手市场的房子，对于2012年1.2w多套的销量来说，还是供大于求，房价减0.3k。



如果城区房价为1w，目前湾内房价大概计算为10－3－1+1.5+0.2－0.1－0.3＝6.4k。

目前金科、爱家房价相比6.4k高出不多。



（二）未来湾内房价。

未来，5年之后，影响湾内房价的因素主要为医院、学校、商业、交通、人气、国家政策、房地产大环境。

1.医院，医疗影响力度不如学校大，但也非聊胜于无，有总比没有好，保守估计，房价增值0.2k

2.学校，学区对房价的增值威力十足。南菁高中，未来对楼盘影响可以不计。外传学校为九年制双语学校明年开班，新学校教育质量不敢保证，看教学质量，定位增值0.5k。

3.商业配套，随着商业项目慢慢开发，5年后应该完善，可增值0.5k。

4.交通方面，据说有公交车总站，据说芙蓉大道会变为快速市内车道，可心理没底，增值0.1k。

5.货币政策，宽松的货币政策可令房产增值10%，计为0.7k。

6.房产政策上，近几年偏紧，不计。

7.房产折旧，地70年，房子折旧，折旧5%吧，约0.4k。

8.敔山湾人气足了也可使房产增值，少算点，0.2k。

9.目前应该有一点泡沫，透支了未来的房价空间，未来会纠正目前的错误，减0.3k。

5年后房价，按金科、爱家来计算可达6.8+0.2+0.5+0.5+0.1+0.7－0.4+0.2＝8.3k，增值22%


所以，金科、爱家5年后的房价在8～9k。增值1.5k左右，领袖，藏品应该在9～11k。


总结：100w买房，按保守投资，存银行5年长期利率，约5%，非复合增长计算，125w，略高于22%。物业费未计，又能的房产税未计。

以上纯属上班时写代码用脑过度，休息调节时间扯谈放松，别当真，数据瞎编，多少随我写，算术计算可能有误，未复查。

个人凭感性第一反应预估，5年后，得上万吧。

anthonytang

现在再用钱投资住宅房，不合适！！

snakedoctor

考虑通货膨胀因素5年内上万应该没有问题，可倒是时候哪里不是这个价呢,对于小城市好地段永远是好地段...

金色家园

来看看

禅以心为本

楼主真的很强大，拜读了

小桥流水

不用5年，3年足矣！

长江阿飞

用钱投资住宅房，不合适！！

倦西风

支持楼主，但有几点可能要商榷一下，商业配套、医院、学校对房子的增值应该还要更大，而房子的折旧费则要更小
PS:敔山湾目前是价格与价值严重背离的区域....

伯爵小小

保守了

清风雨竹

不管对错，支持原创！！！！