关于公司自建办公楼的交易问题

秋水宜人

前几年公司(不是房产公司）在城西购了地，造了一幢十几层高的办公大楼，房产证和土地证是一层楼一张分开的。现在拟对外出售，一楼作为门面房，二楼以上作为写字楼，想请教论坛网友，这种交易税金是如何计算的？

山高水长

　　一、能不能卖，土地证说了算
　　在对外出售前，要先弄清楚是否能出售。前提条件是看土地性质和用途：
　　如土地性质是划拨，那这种情况，在出售前，必须先办理出让。我原来在坛里也提到过，办理出让的手续很繁锁，一般情况我认为是走不通的，所以土地划拨性质的非住宅，我们可以认为它是不能办理交易的。
　　如土地用途是办公、性质是出让，且房产证和土地证是按层领取的，那对外出售没有问题。但如土地用途是工业，性质是出让，这种情况土地交易是有相关规定的，工业用地的房屋不能出售给个人，仅能出售给单位，这也是要注意的。
　　而上面所说的土地用途和土地性质，土地证上都有明确载明。

　　二、如能出售，税金如何计算
　　这类房屋在交易时的税金，可以参考房产网的购房工具中的二手房税费计算器http://www.jy510.com/gfgj_jsq.php?mm=sfjsq，但要注意的是：
　　这类购地后造房再卖的房屋，出售的，在纳税时，原购入价为0。
　　参考上面所说的税费计算器，共涉及大的税费为：
　　１、契税（评估价的3%）；
    2、营业税差额（现价-原价）的5.55%征收营业税；（原价为０，原因上面说过了）
　　３、个税，企业自行向地税部门申报，你们会计应该懂的；
　　４、土地增值税：评估价8%征收；
　　５、转让手续费：１０元／平方米；
　　６、产权登记费：５５０元/套。
     上述1、2、3、4是大头，5、6及这里没有提到的在总的税费中基本可以忽律不计。

     三、你提到的一楼作店面，二楼作办公
     这个不是你说了算的。房屋用途是以规划许可证上载明的用途为准的，你公司在办理建房手续时，肯定手里有建筑工程规划许可证（俗称绿卡），上面会有明确的用途，如果你单位是以层领房产证，那相应的土地证也应该是以层为单位领取的，也可以土地证上载明的用途为准。上面说是什么用途，即你房屋是什么用途。
     提醒你最后一点：如果要以层为单位出售，除了上面提到的注意事项外，还要特别注意，房产证要以层为单位，对应的土地证也要以层为单位，这样才能一一对应后出售。

   国土部门在出让土地时，为了防止有些单位购地后出售成为变相的房地产开发，一般是不会土地证以层为单位发放的，故我估计你公司不太可能以层为单位进行土地登记，这种情况，你公司是不能以层为单位出售的。

秋水宜人

回答得很详细，非常感谢！

秋水宜人

第3项关于个税，也是差额的20%么？而且因原价为O，就要按全部评估价的20%征收么？
房产证土地证上都是单位名称，征收时是按个税交还是按企业所得税交？

山高水长

秋水宜人 发表于 2012-9-28 09:39
第3项关于个税，也是差额的20%么？而且因原价为O，就要按全部评估价的20%征收么？
房产证土地证上都是单位 ...

是的，按全部评估价征收。房产证是单位名称，故是按企业所得税申报。
这个怎么报，听说是很有讲究的，你问下你们会计，和做帐好像大有联系

40265906

企业所得税，由企业自行申报。不是一定要在房产过户时缴纳。

秋水宜人

40265906 发表于 2012-9-28 10:25
企业所得税，由企业自行申报。不是一定要在房产过户时缴纳。

既然不用过户时缴纳，过后如果不申报该项所得税的话税务局能知道么？会来查么？

40265906

秋水宜人 发表于 2012-9-29 14:04
既然不用过户时缴纳，过后如果不申报该项所得税的话税务局能知道么？会来查么？

这是公司财务上的问题，不方便回答。你懂的！